50强房企“三道红线”指数榜：谁绿了？谁红了？

距离“三道红线”融资规定出炉一年有余，各大房企的降负债目标完成得如何？随着2021年中报披露结束，各项财务数据也全部呈现。

以销售规模50强房企为基础，基于贝壳研究院统计数据，新京报房产新闻整理推出《2021年上半年50强房企“三道红线”指数榜》（简称“榜单”）。从榜单来看，今年上半年，各大房企通过加速销售回款、减少拿地、调整融资结构等持续降杠杆、降负债，50强房企中，21家房企位列“绿档”，22家房企为“黄档”，5家房企为“橙档”，2家房企为“红档”。

值得关注的是，29家踩线的房企中，有28家房企是踩中剔除预收款后的资产负债率这一指数超标。这意味着，在“三道红线”中，最难调整的是剔除预收款后的资产负债率，也是绝大多数房企“踩线”的主要原因。

21家房企位列“绿档”，22家房企为“黄档” 

从去年下半年开始，“三道红线”融资监管开始实施，强监管下，对于普遍高负债、高杠杆的房地产行业形成一定威慑力。

据榜单显示，50强房企中，21家房企位列“绿档”，占比42%；22家房企为“黄档”，占比44%；5家房企为“橙档”，2家房企为“红档”。

事实上，经过去年下半年的快速降杠杆、降负债，各大房企的负债指标出现较大调整，“三道红线”也出现大面积降档。2021年上半年，部分房企虽有降档，但是整体保持稳定，50强房企中，有7家房企实现降档。

其中，“绿档”房企中，万科、雅居乐、佳兆业相比2020年末下降1档，成功转绿。而包括保利发展、中海地产、龙湖集团、招商蛇口、华润置地等在内的18家房企保持“绿档”。

22家“黄档”房企中，仅祥生控股通过降一档实现。5家“橙档”房企中，绿地控股、中国恒大、华发股份通过降一档达到。

值得关注的是，在“红档”房企中，蓝光发展连升两档。贝壳研究院统计数据显示，截至2021年中，蓝光发展剔除预收款后的资产负债率为84%，净负债率为227.8%，现金短债比为0.28。

今年以来，蓝光发展陷入流动性危机，出现债务违约的情况。截至2021年7月12日，蓝光发展累计到期未能偿还的债务本息合计45.44亿元。与此同时，今年7月以来，境内多家评级机构大幅下调蓝光发展的信用等级。

富力地产的“三道红线”仍保持“红档”。贝壳研究院统计数据显示，截至2021年中，富力地产的现金短债比为0.55，净负债率为123.5%，剔除预收款后的资产负债率74.9%。

此外，华夏幸福、泰禾集团的销售规模掉出50强房企，但是作为曾经的TOP50，尤其是两家房企的负债情况尤为关注。从“三道红线”指标来看，两家房企均为“红档”。

据了解，“三道红线”即剔除预收款后的资产负债率不超过70%，净负债率不超过100%，现金短债比不低于1。以有息负债规模为融资管理操作目标，“三道红线”分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。

具体来看，如果“三线”均超出阈值为“红档”，有息负债规模不得增加；“二线”超出阈值为“橙档”，有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值为“黄档”，有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超出阈值为“绿档”，有息负债规模年增速不得超过15%。

28家房企剔除预收款负债率超标

相比于去年下半年房企大面积降档，今年上半年，50强房企中，只有7家房企实现降档。

值得关注的是，除了21家“绿档”房企外，50强房企中，28家房企剔除预收款后的负债率超过70%，这意味着，在“三道红线”中，最难调整的是剔除预收款后的资产负债率，也是绝大多数房企“踩线”的主要原因。

事实上，“三道红线”指标中，最易改善的是现金短债比，房企可通过加快资金回笼、适度调整债务结构的方式增加货币资金和减少短期有息负债，快速改善这个指标。其次是净负债率，除了加快资金回笼，房企还可通过控制并降低总有息负债规模、扩大盈利增加权益等方式改善。“而预收账款的提升，考验房企销售、周转、产品等多方面的综合运营管控能力，非‘立竿见影’之举，因此该指标的改善相对其他两个指标而言所需时间更长。”克而瑞研究报告曾指出。

亿翰智库分析表示，“三道红线”等杠杆控制政策出台后，房企降杠杆、减负债、优结构的动作持续推进，也均取得了理想成效，效果最明显的是净负债率、现金短债比两大指标，剔除预收款的资产负债率则难度相对较大，但在房企的规划中，在政策规定的时间节点前完成“三道红线”绿档也是比较确定的，而且长期化的维持绿档也将成为房企新的挑战。

在年中业绩发布会上，融创中国董事会主席孙宏斌在谈及“三道红线”时称，“三道红线”其实还是比较合理的政策，给出了三年的宽限期，都是比较务实的指标，不是很难的。

多家房企称“三道红线”明年达标

一边是资金强监管，一边是降负债任务，房企要如何做？在2021年中期业绩会上，不少企业高管给出了“三道红线”完成时间表以及具体做法。

美的置业首席财务官林戈表示，预计最快2022年底实现“绿档”。据财报显示，截至2021年6月末，美的置业的净负债率由2020年底的79.2%降至58.2%，现金短债比提升至2.21，剔除预收款后的资产负债率下降至74.7%。由此，美的置业2021年中期指标一项超阈值，处于“黄档”行列。

林戈表示，美的置业主要在4个方面发力，严格按照40%的预算拿地，加快去化与回款，增加现金流厚度；加快交付结转，增厚净资产；用好合作开发模式，保持美的置业65%以上权益的同时，通过引入少股股东，增加权益资本；通过增质提效，打造产品溢价能力。

中国奥园执行董事、联席总裁陈志斌说，“目前只有剔除预收款项后的资产负债率踩线，预计明年底达到‘三道红线’的标准。”

富力地产董事长李思廉在业绩会上表示，“今年上半年，公司信贷状况显著改善，短期负债有所下降。未来将持续减少大量有息负债并重点关注流动性。”展望下半年，李思廉还表示，“下半年经营市况波动及资本市场的不确定性持续存在。为此，公司将继续专注于现金流管理。此外，公司专注于实现较高的协议销售，保持谨慎的支出及考虑潜在资产销售，加快达成2021年去杠杆目标。”

“今年的目标是‘三道红线’全部进入绿档。”旭辉控股CEO林峰说。根据贝壳研究院统计，依照“三线四档”融资规定，旭辉控股剔除预收款后的资产负债率为101.9%，净负债率为60.4%，现金短债比为2.68，继续保持“黄档”行列。

但是需要指出的是，当下房地产行业所面临的环境是，穿透式的资金监管，融资受限，降负债也面临着挑战。

据悉，在“三道红线”融资规定出炉后，在房地产金融领域的监管层层加码，包括房地产贷款集中度管理制度，多地严查经营贷款违规入市，监管部门要求试点企业购地金额不得超年度销售额40%，“三道红线”试点房企的商票数据纳入监管视野等。