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黑石终止要约收购 SOHO中国或难找接盘者面临退市?

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潘石屹出售SOHO中国,可谓一波三折。9月10日,SOHO中国有限公司(简称“SOHO中国”)发布公告称,黑石集团决定不就收购公司全部股份作出要约,这意味着黑石终止收购SOHO中国,这场交易额近257亿港元的收购以流产告终。

值得关注的是,该事件对SOHO中国而言将带来哪些影响?下一步,潘石屹是否还会找企业接盘,又是否会将SOHO中国散售?

9月10日,SOHO中国发布公告披露,黑石集团决定不就收购公司全部股份作出要约。图片来源/IC photo

黑石终止收购SOHO中国

9月10日,SOHO中国发布公告称,“鉴于目前满足先决条件的进展不足,要约方、承诺方、承诺股东与公司共同评估了满足先决条件所需的正在进行中的评估程序,以及在要约时间表内完成该程序的可能性。各方一致认为无法在最后截止日当天或之前满足先决条件,各方也一致同意不会推迟最后截止日。为解除公司在收购守则项下的持续义务,并维持有序的股票市场,各方在咨询执行人员后决定并一致同意不作出要约,要约期限已于本公告日期终止。”

根据公告披露的信息,意味着黑石终止收购SOHO中国。而这距离6月16日SOHO中国宣布“黑石集团拟以现金要约收购公司全部股份”,不到三个月。

值得一提的是,当天,SOHO中国股价异动,开盘后直线拉升涨近16%,截至收盘股价报3.50港元,涨幅高达9.38%,目前总市值182亿港元。

潘石屹出售SOHO中国一波三折

新京报记者注意到,早在2020年3月10日,有消息称,黑石集团正与SOHO中国就后者私有化进行谈判,交易价值40亿美元。2020年3月11日晚间,SOHO中国发布公告称,公司在与海外金融投资者洽谈,以探讨进行战略合作的可能性,其可能导致公司全部已发行股份作出全面要约。

经过5个月的时间,SOHO中国私有化一事最终以“交易终止”这一结果尘埃落定。2020年8月13日,SOHO中国公告称,因交易双方并未就潜在交易条件达成共识,早前要约私有化事项于当日终止。

2020年11月13日,有消息称,投资机构高瓴资本与SOHO中国进行了初步谈判,拟将其私有化。按当年香港私有化交易的平均溢价计算,高瓴和SOHO中国这笔交易的估值可能超20亿美元。不过,随后,又有消息称,高瓴资本无意将SOHO中国私有化。

2021年6月16日晚间,SOHO中国正式发布公告称,黑石集团旗下公司Two Cities Master Holdings II Limited现金要约收购SOHO中国已发行全部股份,收购价格为每股5港元,最高现金代价为236.58亿港元(约合30.47亿美元),以取得SOHO中国的控股权;交易完成后,SOHO中国将继续在香港证券交易所上市。

历经一年多,潘石屹还是决定将SOHO中国卖给黑石。不过,236.58亿港元,约合30.47亿美元的售价,与一年前40亿美元的交易对价相比,可谓打了7.6折。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜称,彼时,潘石屹止损与套现的态度十分坚决,加上商业地产的流动性本来就比较差,以及疫情长期化趋势对租金水平、满租率的不利影响,导致此次出售价格出现较大折让,这也是市场变化与市场形势所致。

然而,收购并未如期顺利推进。7月6日,SOHO中国发布公告称,其将延迟寄发有关此前黑石要约收购事项的综合文件,原因在于,达成先决条件及编制并落实将载入综合文件的若干资料需要额外时间;此外,独立财务顾问亦需要更多时间。

随后,8月6日、9月6日,SOHO中国又两次发布公告,披露事项相关进展,并称“概无先决条件已经达成”。最终,9月10日,SOHO中国公告披露,黑石收购要约终止。

业内称SOHO中国或有退市可能

问题在于,黑石终止收购SOHO中国,对SOHO中国而言将带来哪些影响?下一步,潘石屹是否还会找企业来接盘?

对此,业内分析人士持两种不同的观点,有分析认为,该事件对SOHO中国影响较大,有可能导致其退市;也有分析认为,该事件对SOHO中国而言,影响并不是很大。

在北京博智行商业地产研究院院长鲁炳全看来,该事件对SOHO中国是一个很大的冲击,这不仅会影响到它在市场上以及品牌方面的影响力,而且后续在资本市场上,对SOHO中国的履约能力以及公司运营的正常秩序,都会造成很大的影响。此外,接下来预计不会有很合适的接盘人再继续跟进,因为多数有能力接盘的企业可能也会持观望态度。

“从SOHO中国现有的融资环境来看,相信资本市场对它的观望多于行动,这也是对股东的一个警醒。”鲁炳全指出,至于后期SOHO中国会不会退市,这还有待观察,但至少在资本市场上的重组,特别是对于公司层面(包括股东层面)的结构性重组将势在必行。

而在柏文喜看来,在目前的状态下,SOHO中国很难再找到人接盘了,大概率只能继续自持经营或者散售物业,而SOHO中国上市地位也无继续维持的必要,退市也是大概率的事情。

一位不愿意透露姓名的业内人士认为,接下来,估计外资与一般民企接盘的可能性不大,央企接盘的可能性大一些。

不过,在优淘城总裁薛建雄看来,要约收购中断对SOHO中国的影响并不大,应该不会退市,只是潘石屹想快速“清仓”赚一笔的希望落空了,以后只能慢慢赚钱。

那么,对SOHO中国而言,接下来该如何发展?对此,中城委秘书长、优铺网董事长陈云峰告诉新京报记者,接下来SOHO中国会有两种可能:一是继续经营;二是若遇到合适的买家,不排除再去洽谈出售的可能。

薛建雄指出,接下来对SOHO中国而言,高端商办运营可以正常发展,只是财务投资端要改变相关策略:单个项目单栋出售、引进金融保险资金战投、发REITS这三方面的工作要同时推动,“只是这样的方式,对潘石屹来说可能赚钱太慢,但目前以金融手法去赚快钱、大钱的做法,没那么容易了。”

亚太商业不动产学院院长朱凌波指出,就公司层面来看,此次交易不能达成,各项目还归SOHO中国拥有,那必须要继续维持运营,甚至需要更好地去经营,才能保持资产的升值。除此之外,项目不断拥有正常经营的收益,才能保证现金流,未来再有交易机会时,才能拥有一个较乐观的趋势。

上半年“以价换量”明显,SOHO中国是否会散售?

SOHO中国财报显示,SOHO中国的核心资产为9个位于北京、上海的自持商办项目,包括位于北京的前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO、银河/朝阳门SOHO 、丽泽SOHO,以及位于上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场和古北SOHO,总可租面积约为83.07万平方米。

从上半年表现看,SOHO中国位于北京、上海运营稳定的投资物业平均出租率已由上年同期78%同比增加12个百分点至90%,并且没有项目出现出租率大幅下降的情况,但集团总租金收入同比仅增长3%,“以价换量”的现象较为明显。

今年上半年,SOHO中国“以价换量”的现象较为明显。图为该公司旗下的丽泽SOHO。新京报记者 王嘉宁 摄

在此背景下,未来,潘石屹是否会将SOHO中国散售?黑石终止收购SOHO中国,是否会对后者资产的价格产生影响?

贝壳研究院商业地产分析师郑中指出,SOHO集团旗下自持的8座整售物业较为稀缺,在保证目前高出租率的情况下,依然能够吸引机构投资者的关注。在价格合适的情况下,未来或将单个出售,以求较快回款。鲁炳全也表示,不排除SOHO中国会将现有的项目分别进行散卖的可能性。

不过,在陈云峰看来,估计SOHO中国不会散售,原因在于,SOHO中国是从原来的散售转型为现在整体持有的经营模式的。

而在资产价值方面,朱凌波表示,SOHO中国的项目是否保值、增值还要看具体经营情况,品牌等其他要素也会产生一定的影响,但主要还在于资产的收益、质量,以及未来的运营状况。

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