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四季度楼市下行成共识:有公司打算卖股权

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经历上半年密集调控,8月,上市房企公布上半年业绩的同时也表达了对房地产市场的看法。四季度房地产市场将继续下行成为房企的共识,“去库存、保供货、冲销售”将成下半年主旋律。

降价、全员营销、内部售房……房企已经行动起来。

“下半年市场还是会比较惨烈的”

房企预测调控成常态。

世茂集团总裁许世坛称,稳地价、稳房价、稳预期是一个长期的目标,在执行过程中有松有紧。公司判断,上半年房地产政策处于比较紧的状态,销售好、土地市场也比较好的情况下,政策肯定是要再收紧。7月份以后,政策的效果已经很明显,有些城市的成交量出现下滑。

合景泰富集团表示,今年下半年,在房住不炒、因城施策的政策主基调下,房地产行业发展仍将以稳字当头,预计下半年房地产行业政策持续偏紧的趋势不会改变。面对整体政策偏紧的行业形势,合景泰富集团实施严谨务实的土地储备策略。

融创中国董事会主席孙宏斌表示,下半年的市场压力比较大,主要来源于两个方面,一是有些企业压力比较大就开始降价,另一个就是国家的政策比较坚决,让大家对房价有了不上涨的预期,现在经济压力也比较大,大家的购买力受到了影响。

孙宏斌认为,现在的市场特别像2018年,“整个信贷市场资金比较紧张,上半年销售比较好,贷款相对比较难,但下半年贷款还是一样的难,销售市场大幅下滑。今年下半年的销售压力很大,预计下半年市场还是会比较惨烈的。”

房企怎么办:降价,卖股权?

市场下行,房企如何应对?

对此,世茂集团许世坛给出的策略是:房住不炒、三道红线、集中度管理等政策会持续,这样的政策背景下,企业不再适合强调高增速,因此公司战略“从攻转防”,同时加大现金、回款率的考核。

许世坛称,公司有做一些低于市场下行的措施,公司对7月和8月的销售进行分析,整个行业的销售出现下行,9月、10月公司安排了很多供货和冲刺目标,目前按揭额度仍有缺口,公司对价格进行动态管理,提升对首付比例高购房者的优惠措施。

不仅如此,许世坛还透露,下半年将对价格进行动态管理,同时,加大价格优惠措施;公司有出售资产的计划,包括一二线城市核心资产,但优先出售非核心资产,今年公司出售资产收入约10亿元。

万科首席执行官祝九胜在业绩会上给的答案是:当前整个行业的游戏规则正在发生变化,企业的发展思维也需要相应地调整。过多地追求规模、速度为导向的线性思维恐怕难以为继。

祝九胜称,万科不会把规模和速度当成唯一的目标来看待,我们会在规模和效益之间、在短期和长期之间、在风险和收益之间权衡。

孙宏斌的应对思路是,“给自己留出比较安全的边界。”其在业绩沟通会上表示,“下半年的市场压力会比较大,信贷市场压力也比较大,销售压力也大。如果还像过去一样拿地,会吞掉我很多利润,未来希望独资的项目更多。我们现在需要安全。在这个目标下拿地就必须这样,这就是选择。”

旭辉控股集团董事会主席林中表示,旭辉坚持看好中国城市化,看多房地产行业,旭辉在市场好的时候谨慎,在市场不好的时候积极乐观。下半年,公司将增强全员营销,提高去化,减少库存,保持高回款率,确保完成年度目标。

粤系房地合景泰富董事局主席孔健岷在今年8月底时曾表示,如果公司资金稍微紧张,在溢价、价格合适的前提下,不排除公司出售部分旧改项目的股权。孔健岷透露,现在很多国有企业看中该公司的旧改项目。如果固有资金的成本很优惠,又能够接受溢价,也不排除会出售一部分股权的可能。

结论背后的数据:本轮房地产周期顶点已经过去

海通证券近日在一份报告中提出:今年以来,房地产销售、投资均有回落,抛开去年疫情的特殊情况,多项房地产指标下降的幅度已经慢慢类似2014-2015年。

招商证券表达了类似的观点:我国商品房的销售在疫情期间意外地出现一个先跌后扬的V型小周期(参照下图),去年一季度快速陷入谷底,二季度开始反弹,之后一路走高,导致去年全年销售面积达17.6亿平方米,刷新历史新高。今年以来,房地产销售增长开始掉头回落,说明此轮周期顶点已经过去,销售放缓趋势很大机会还将继续下去。

在调控政策收紧后,房地产市场逐渐降温。海通证券的报告显示,截至7月份,房地产销售增速明显放缓,7月商品房销售金额单月增速降至-7.1%,销售面积增速降至-8.7%,均是去年4月以来首度出现负增长。剔除去年的基数影响,7月商品房销售面积两年平均增速转负为-0.1%。根据CRIC数据,8月TOP100房企单月实现销售操盘金额7745.7亿元,同比下降20.7%、环比下降10.7%。

房地产投资增速也有回落。7月房地产投资当月同比增速已经回落至1.2%,而去年下半年大多数时候都维持在10%以上的增长。剔除低基数看两年平均增速,房地产投资增速也已经回落至6.3%。前7个月房屋新开工面积增速已经降至-0.9%,如果把去年疫情这种特殊情况排除在外,上一次新开工累计增速出现负增长,还是在2014-2015年的时候。

进入8月,房地产市场继续下行。

贝壳研究院8月31日发布《全国新房市场月报》显示,受房产调控政策持续加码影响,8月66城新房市场成交量环比持续下滑。8月仅一线城市成交量保持两成增长,二线、三四线城市成交量均不及去年同期。

具体而言,1-8月新房市场成交套数累计同比增长25%,成交面积累计同比增长24%,套数和面积累计同比自2月以来持续收窄。同比2020年,8月单月套数和面积下降10%和14%,下降幅度逐渐加大。从单月成交环比情况来看,8月新房成交套数和面积环比分别下降16%和17%,连续两个月下滑。

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