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房企前8月债券融资同比下降21%,资金市场的担忧仍在升级

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能否拿到低成本资金,对当下的房企来说至关重要。

9月9日,正商实业(00185.HK)发布公告称,发行2023年到期2亿美元12.5厘优先票据,新票据发行所得现金净额,拟用于一年内到期现有中长期境外债务的再融资。

此前一日,禹洲集团(01628.HK)发布公告称,将发行2023年到期的2亿美元绿色优先票据,票面利率9.95%。资金用途上,同样是一年内到期的现有中长期境外债务再融资。

放在全行业,近10%甚至达到12.5%的融资成本,绝非小数目。据机构统计,8月份房企境内债券融资平均票面利率4.23%,境外债券融资平均票面利率为8.09%。

对这两家企业来说,融资成本高企,不仅会影响其财务成本、利润空间,同样关乎市场对其信用风险的评估。资金成本高低,宛如一个切面,映射着企业基本盘的健康状况。

实际上,被资金成本困扰的不只这两家。在当下的房地产行业,除了优势突出的央企国企,绝大多数企业都在为降杠杆、降融资成本而努力,规模房企也不例外。

在日前举行的投资者交流会上,融创中国管理层称,降低融资成本,是其未来三年非常重要的目标,希望达到“投资级”评级。为此,必须降负债规模、降拿地规模、甚至降低整体规模。

多家房企同样表示,在如今的调控形势下,行业竞争已经从百米冲刺变成马拉松,过去的规模论、杠杆论早已失效,切实提高财务健康程度,才是活下去的基本前提。

值得注意的是,要想降低融资成本,并非短期可完成的易事。

首先,在房地产贷款集中管理等制度下,整体资金“蛋糕”正在缩水;与此同时,迫于“三道红线”降杠杆的压力,房企大举融资的意愿减弱,有息负债增速也受到限制。

据贝壳研究院统计,1~8月房企境内外债券融资累计约6999亿元,同比下降21%,规模减少1817亿元,累计增速较前7月加速下滑,发债规模相当于2020年全年的58%。

单看8月份,行业融资数据同样不容乐观,其中境内外债券融资共发行62笔,较上月减少27笔;发行规模折合人民币约571亿元,环比减少39.8%,同比减少54.2%。

在整体盘面紧缩的情况下,资金会流向哪些企业?“金融机构的资源是有限的,贷款集中度会使金融机构有偏好,更多地向更优质企业集中。”有房企管理层表示。

据中信建投统计,上半年TOP20上市房企中,综合融资成本前三高的是中国恒大、中梁控股、金科股份,其中恒大达到9.02%;前三低的为中国海外发展、华润置地、中国金茂,分别为3.60%、3.88%、4.01%。不同负债规模、信用评级的房企,融资成本分化十分明显。

除此之外,境外债务占比较高的企业,当下风险因素也在上升。从泰禾、华夏幸福,到蓝光、恒大,层出不穷的房企债务风波,削弱了市场对中资美元债的信心,担忧情绪迟迟不散。

据中金固收,上周中资美元债二级市场高收益继续下跌,富力、建业、荣盛领跌板块。从收益率看,期内花样年、荣盛、鑫苑置业均有债券收益率超100%,建业、富力旗下多支债券收益率超80%。

与此同时,穆迪将建业地产评级展望由稳定调至负面,认为其销售和财务指标将减弱,而且离岸融资渠道减弱。富力地产也被穆迪下调评级,后者称其到期债务数量庞大,再融资风险增加。

从融资数据也可见一斑,前8月房企境外发债总额折合人民币约2095亿元,同比下降约37%,占比跌至30%,8月发债平均期限也较上月减少约0.6年,市场信心持续走低。

贝壳研究院认为,房地产债券市场在监管政策趋紧下相对低迷,中诚信国际对中国房地产行业评级下调、部分房企负面事件持续发酵,加剧资本市场信心下滑,增加了境内外债券市场的波动性。

对那些面临境外到期债务、且资金情况紧张的房企来说,首要问题已经不是成本高低,而是能否发出可“借新还旧”的债。一旦再融资渠道受阻,需以自有资金偿还,肩上的压力将再度攀升。

一叶知秋。房企对融资成本前所未有的重视,意味着行业已彻底来到新阶段。

安全,正在成为地产下半场的核心关键词。融创管理层认为,要让别人认为你安全,需要“三道红线”指标转绿,利息成本低。但要想真正降融资成本,不能只盯着负债率,还要降负债规模。荣盛发展称,要放弃规模、审慎投资,做好长期思想准备。

此时,摒弃高杠杆、高增长思维,及时刹车、降速企稳,已经是房企“活下去”的必然选择。

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