销售目标下调，华远地产如何突围规模化发展阵痛期？

让人意想不到的是，规模化发展的转变让曾经的”一代佳话”华远地产陷入了前所未有的阵痛期。近日，华远地产发布2021年上半年业绩报告，数据显示其上半年经营仍处在“增收不增利”的阶段，59.26亿元的销售签约额也显然与“三到五年实现500亿销售规模”的野心相差甚远。

从近年来的业绩表现来看，华远地产规模化发展所带来的阵痛成了亟待解决的问题之一。现如今，在疫情、市场调控等因素促使行业规则转变的大环境下，拥有30余载成长历程的华远地产如何破局也备受市场关注。

谈及“三道红线”何时转绿，华远地产相关人士在回复《华夏时报》记者的采访函中表示，将力争年末实现突破。

业绩添新愁

华远地产2021年上半年业绩报告显示，报告期内，公司实现营业收入32.04亿元，同比增143.29%；归属于上市公司股东的净利润5786.07万元，同比下滑66.61%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润亏损4411万元，较2020年同期下降127.51%。经营状况“增收不增利”。

而这并不是“增收不增利”的情况首次出现在华远地产的财报当中，2020年年报时，华远地产营收同比上升4.16%，而净利润同比下滑45.32%。

查阅华远地产的历史净利润情况，记者发现，2020年是其净利润盈转亏的转折点。据东方财富网统计，2020年四个季度华远地产净利润同比变动情况为-212.77%、-6.55%、-2.98%、-45.32%。不过，2019年年报时，华远地产的净利润增长就已经显得乏力，为0.96%。

对于上半年业绩再次出现的“增收不增利”情况，华远地产相关人士在回答投资者提问时表示，“公司上半年与上年同期相比营业收入增加但利润却降低，主要是由于盈利水平不同的项目陆续进入结算周期，本年上半年结算项目的构成与占比较上年同期不同所致。”

与此同时，《华夏时报》记者查阅华远地产上半年的财务报告发现，增收不增利的“旧忧”还未消散，华远地产又增加了应付债券的“新愁”。

截至2021年6月30日，华远地产应付债券约为76.48亿元，对比2020年末的30.1亿元，变动比例达154.11%，对此，华远地产在财报中解释为本期新增债券发行所致。

据悉，8月17日，华远地产确定2021年面向专业投资者公开发行公司债券(第四期)票面利率为3.73%，发行总额10亿元，债券期限为3年期。此前6月10日，其面向专业投资者公开发行公司债券（第三期），发行规模过21亿元，票面利率为4.2%。

针对近期房企出现的“增收不增利”情况，中国企业改革与发展研究会研究员吴刚梁此前在接受媒体采访时认为，“增收不增利”的重要原因就是成本与费用太高，企业的融资成本上升也是其中一个原因。

而数据显示，2021年上半年华远地产主营业务的营业成本为27.2亿元，去年同期数为8.3亿元，变动比例226.78%。原因则是符合结转收入条件的物业较上年同期增加所致。

规模扩张后遗症

回看华远地产的发展史不难发现，当下的业绩表现与其战略的转变有着密切联系。三年前，华远地产开始着手从“小而美”向规模化发展转变，彼时，时任华远地产董事长的杜凤超立下了“三到五年实现500亿销售规模”的美好期许，而后华远地产便开启了扩张土储之路。

据华远地产此前年报显示，2018年华远地产通过土地公开市场在天津、重庆、长沙、佛山、银川、涿州等地获得新的土地储备；2019年在重庆、石家庄、任丘、涿州等地获得新的土地储备；2020年，于西安、银川、长沙获取3块新地，占地面积共计41万平方米，地上建筑面积共计95.6万平方米。

在此期间，华远地产流动负债攀升，2017年至2020年流动负债分别为134.3亿元、275.5亿元、344亿元和400.9亿元；资产负债率水平也较高，2017年至2020年，公司合并口径的资产负债率分别为77.46%、82.74%、84.19%和84.5%。（数据来源：东方财富网）

伴随快速扩张而来的不仅有负债压力，销售规模表现也稍显力不从心。2018年至2020年，华远地产完成销售签约额分别为120.45亿元、150.77亿元、191.39亿元，销售规模距离500亿元相差甚远。截至2021年半年报，华远地产完成销售签约额59.26亿元。

面对销售规模的瓶颈期，华远地产开始重新调整销售目标。2021年华远地产将销售规模定为了180亿元，相对2020年191亿元的销售额还下滑近6%。并且按照半年报数据计算，年内华远地产销售目标完成度不足35%。

不过，即便如此，华远地产规模化发展的总思路仍未改变，截至2021年8月，年内华远地产新增土储19.22万平方米。华远地产在回复《华夏时报》记者采访函时表示，截至8月，华远地产总货值超500亿元，2021年新增可售货值达130亿元左右，其中上半年新增供货59.22亿元，下半年新增供货逾70亿元。

破局难题待解

现阶段，规模化扩张道路上的华远地产，似乎只在土储方面赶上了进度，业绩新愁、销售瓶颈之下，财务也初现风险。

华远地产2021年半年报披露称，公司房地产项目开发周期长，资金需求量大，短期内支付地价使公司的项目资金占用期长，财务成本高，公司可能面临现金流量不足和资金周转困难的风险。

面对这一问题，华远集团伸出了援手。财报显示，为支持华远地产发展，2021年度华远集团将为华远地产(含公司的控股子公司)提供融资担保(包括银行贷款担保和其他对外融资担保)总额不超过70亿元。而截至半年报，华远集团已为华远地产及控股子公司提供融资担保共计73.75亿元，担保费费率为0.8%。

值得关注的是，对于当下备受关注的“三道红线”，华远地产在半年报中只提到“公司不断优化融资结构改善三条红线指标”。在答投资者问时也仅表述称，公司通过努力提升盈利能力、稳步降低负债水平及改善债务结构等方式，正在持续不断改善三条红线指标数据。

不过，据证券日报网报道，截至6月30日，华远地产剔除预收账款后的资产负债率较2021年3月下降7.39个百分点；净负债率下降19.27个百分点；现金短债比亦较2021年3月底的0.57倍明显改善，提升21个百分点。

而此前央广网报道，截至2020年年报时数据，华远地产2020年剔除预收款后的资产负债率为79.4%；净负债率为182.4%；现金短债比为0.58，“三道红线”全踩，位居红档。

而谈及“三道红线”何时转绿，华远地产在回复《华夏时报》记者的采访函中表示，将力争年末实现突破。“截至目前，公司围绕‘降负债’展开的系列动作已见成效。在净资产增加的前提下，实现了资产负债率、净资产负债率、有息负债率的全部下降。”华远地产表示。

那么，在当下规模化发展的道路上，华远地产将如何突破业绩、销售瓶颈呢？华远地产在半年报中写道，下半年公司将努力聚集各项资源促进自身发展，提升经营管理水平，降低运行成本，优化资本结构，深化区域与城市深耕，准确把握“两集中”下的投资机会以及营销节奏。