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另类调控“限跌令”潜行:“三稳”基调下的楼市再平衡

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在一线城市纷纷升级调控政策为房地产市场降温的同时,部分三四线城市却正在迎接“逆向”调控,通过制定政策的方式限制房价跌幅。

据《时代周报》消息,近日,长三角首张“限跌令”落地,江阴市住建局发布《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》,要求商品住房实际成交价格不得高于备案价格,严禁低价(如低于成本价、变相降价等)倾销、打价格战,坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。

江阴并非第一座出台“限跌令”的城市。在此之前,昆明、岳阳、惠州、唐山等城市先后出台类似政策。

“限跌令”折射的是部分非热点三四线城市在强调控之下成交持续低迷,而房企在“三道红线”等政策的约束下,资金压力逐渐显现,“以价换量”是他们的对策。但是在“稳房价、稳地价、稳预期”的基调下,“限跌”又是另一道坎,房地产市场也由此进入了双向调控时代。

“限跌令”是“稳房价、稳地价、稳预期”下的必然选择。郑迪坤摄

成交低迷下的应对之策

“限跌令”是在“稳地价、稳房价、稳预期”背景下的另类调控政策,其目的同样是防止房价出现大涨大跌,促进房地产市场的健康发展。

严跃进在接受21世纪经济报道记者采访时就称:“此类限跌令,是直接对应了房企经营压力增大、市场去库存环境恶化等情况。通过恶意降价进行违规竞争,显然不可行。所以此类严控恶意降价,本身不代表政府不允许房价下跌,而代表不允许借降价来干扰市场秩序。”

如果从发布“限跌令”的城市来看,也可以发现,“限跌令”并非普遍现象,它只发生在库存较高、去化较难的城市。

以江阴为例,据江阴510房产网发布的数据,2021年8月份江阴全市商品房成交975套,其中住宅成交780套,环比下跌22.92%;此外,截至2021年9月1日,可售房屋38170套;其中可售住宅21951套。按目前去化速度来看,全市住宅去化周期大约在28个月左右。

去化速度较慢,房企为了尽快回笼资金采取以价换量的方式,也是理所应当。

在四线城市操盘一个中型项目的李林告诉21世纪经济报道记者,“现在的市场,能够卖出去就很好了。我们隔壁项目,差不多快交房了,现在也就卖了几十套。(他们)为什么不降价呢,因为降价了可能会亏很多,更重要的是,降了也可能卖不出去。”

这是许多三四线城市的现状。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向21世纪经济报道记者表示,“很多项目,特别是资金链紧张的开发商的项目,打折力度很大,对周边项目的定价和营销都造成了影响,导致其他项目也不得不跟随降价,所以就导致地区房价下跌。”

李宇嘉续称,“原来很多地方都规定,开发商的新房备案价格是一房一价的,在价格的15%以内自由调整,超过了这个范围就要重新备案。但是由于现在很多项目在进行促销,其跌幅就超过了这个比例,依照规定来讲是应被禁止的。”

不仅是市场环境不好,房企当前面对的现实压力也不小。同策研究院研究总监宋红卫就分析认为,“降价背后,体现的是房企集中偿债压力较大。根据wind数据,今年房企到期债务规模达到1.2万亿,月均超过1000亿。二季度房地产行业平均负债率为77.85%,较一季度下降1.34%,较2020年下降1.23%。调控的效果开始显现,房企都把降低负债、优化三道红线当做首要战略。”

“限跌令”意在市场维稳

“限跌令”是“稳房价、稳地价、稳预期”下的必然选择。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向21世纪经济报道记者表示,从房价的角度看,类似限跌令是有非常好的导向的。无序下跌容易引起恶性竞争,搞乱市场交易。从实际过程看,一些搅局者破坏了市场交易秩序,导致交易的正常环节破坏,本身确实需要管控。

若不实施“限跌令”,任由房价下跌,会带来一些负面的影响。严跃进指出,“如果房企无序降价,可能会引起业主的反对,造成很多新的情况和问题。此外,如果房企无序降价,也会干扰营销秩序,对于同类房企的业务开展会有冲击。”

这样的现象的确在全国各地时有发生。某头部房企近期为了回笼资金,在多座城市采取以价换量的方式。据21世纪经济报道记者统计,郑州、内蒙古等,均有购买该房企期房的业主留言称希望这种行为被整治。

在这样的市场背景下,“限跌令”的出台有其必要性,也可以看作是常规调控行为。

李宇嘉分析认为,“限制房价下跌是常规调控行为,其稳定房价的作用主要是稳定市场预期。房价下跌会对市场预期造成影响,在跌幅较大的时候,品质比较好的盘也很难卖出去,这不利于市场和市场预期的稳定。同时,后续也会影响地价的稳定,会对土地的正常出让造成一定影响。所以从这个角度来讲,限制房价下跌是必须要做的,每次楼市回调的时候都会出现这种情况,这不奇怪。”

如果不对这样的无序行为加以调控,房地产市场也会受到一定的冲击。

“如果不实施限跌令,任由开发商降价,可能会造成劣币驱逐良币的状况,品质最差的项目会先启动营销策略使价格下跌更厉害,而品质好的反而卖不出去,这是不公平的;其次,拿地时间早、地价较低的开发商能够承受更大幅度的价格下跌,而对于很多近期拿了高价地的开发商、给当地公共服务配套做出巨大贡献的开发商,是不公平的。”李宇嘉指出。

需要指出的是,“限跌令”虽在一定程度上能够稳定房地产市场的预期和发展,但是,非热点三四线城市未来市场的发展,依然应该谨慎使用。宋红卫称,“下半年市场下跌的程度取决于行业资金面。房企的融资端基本已经锁死,下半年房企自救主要靠销售回款。当前销售最大问题不在于缺乏购买力,而在于居民的按揭贷款受限。尤其是大部分核心城市主力群体是置换型的改善需求,由于房子卖不掉,导致购买新房也受到影响。”

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