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专家:房地产税或年底前试点开征,税率不超过总价1%

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8月18日,财政部副部长许宏才在第十三届全国人大常委会第三十次会议上报告今年以来预算执行情况时表示,健全地方税、直接税体系,研究后移部分品目消费税征收环节改革并稳步下划地方方案,积极稳妥推进房地产税立法和改革,配合做好增值税法、消费税法、关税法等立法审核工作。

这再次引发公众对何时开征房地产税的讨论。

此前的5月11日,财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会,听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。

该消息被众多业内人士视为房地产税出台的强烈信号。对此,中国法学会财税法学研究会副会长、中国政法大学财税法研究中心主任施正文告诉中国新闻周刊,征收房地产税政策的确已经提上日程,从短期来看,房地产税开征会对房价有影响,且对炒房群体有重大影响。

主要影响炒房者

中国新闻周刊:房地产税开始征收之后会怎样影响民众的生活?

施正文:征收房地产税是一个挺大的事,影响是多方面的,对中国的社会转型、共同富裕、现代化进程的影响是深远的。首先最直接的,也是大家最关心的就是对房价的影响。

从长远来看,房地产税对房价是没有什么影响的,它的主要功能不是调节房价,而是筹集财政收入,作为地方政府的主体税种。但从短期来看,房地产税的开征会对房价有影响。房地产是有特殊性的消费品,它既可以是消费品,也可以是投资品,当作为投资品时,征税就增加了投资成本,显然就会影响房价。人们就需要考虑,如果未来房价涨不了,还要交税的话,这其中的成本问题,可能会导致集中抛售房产,从而降低房价。

从国际上看,以调房价为目的开征房地产税的国家很少,基本就是日本、韩国、新加坡,但是最后的调节都不成功,例如日本原来开征的以调节房价为目的的土地持有税很快也废止了。

中国新闻周刊:所以主要影响的是炒房的人?

施正文:对,炒房人就是利用房地产的双重属性。对炒房人来说,房子是投资品,不是消费品,对于有一两套房的人来说,房子是用来住的,是必需品,再涨再跌,也不能卖掉,而作为投资品的房子,征税就是增加投资房产的成本,再加上征税后人们对房产的保值增值预期降低,房价就会下跌,进一步加剧投资风险。

中国新闻周刊:能下降多少?

施正文:能降多少,还有其他因素要考虑,在不同的城市不一样。比如在一线城市,如果需求刚性不是特别强,会抑制房价上涨。所以,首先会在一些房价上涨压力大的一线城市进行试点,少量二三线城市也会陆续加入试点。房地产税对建立房地产长效机制具有重要意义,它不像行政限购,而是兼具经济手段和法律手段,较为柔和。我想这对有住房刚需的普通老百姓来说是好事,但是对于需要打击的投机者来说,就没那么好了。

中国新闻周刊:有很多人担心,这样的措施会是怎样一个力度,对房地产泡沫有多大影响?

施正文:我想房地产泡沫不会因为征税一下破灭的,房地产税开征的时候,会对政策要素进行专门设计和考量,比如在什么样的城市开征?税负有多高?征税范围有多广?其目的就是要减少震荡,防止造成集中抛售。

另外从征税的范围和税率来讲,一开始实行高端征收的轻税原则,会有比较大的免税面积,普通老百姓不用交税;即使对要交税的持有高档房和多套房的人,税负也不会很重,税率肯定在总价的1%以下,房价比较高的城市还可能对计税价格打折,打折比例还比较高,所以就是要稳步推行,逐步发展。

“立法和试点相互促进”

中国新闻周刊:最近,住建部等很多相关部门都在提“让年轻人买得起房、租得好房”,这个目标要如何实现?

施正文:第一,房地产税的出台本身就是对过高房价的控制,同时挤出泡沫,到时候会对市场的供需产生影响,一些人可能就要转让房产,市场供求关系的改变会导致价格下降,这对没房子的人是好事。住房是民生的基本需求,这个保障除了政府建设保障房、共有产权房、经济适用房等措施,另外就是要让商品房价格降下来,房地产税如果能让房价降下来,我想最终是对社会住房稳定的保障。

第二是对社会公平的影响,就是我们现在讲的共同富裕,其实房地产税的功能除了调控房价之外,主要还有组织地方财政收入的作用,特别是作为县市级基层政府的收入来源,它们直接作用于为当地居民提供基本公共服务,改善治安、教育、基础设施建设,提升民生福祉。

第三就是对财富的调节,因为房地产税除了是地方税,还是财产税,财产税就具有财富调节功能,有财产就要交税,没有财产就不用交税,财产多多交,财产少少交,即使是比例税率,它实际上也体现了一个调节。现在很多富人的存量财产都体现在房子上,房子不征税,财富也调节不到。财富差距过大,会最终影响社会稳定,如诱发犯罪,人们互相之间不能认同,社会就会没有活力。

财富差距过大还会影响经济,我们现在要刺激消费,但是现有的政策效果都不理想。原因在于,根据消费倾向边际递减规律,有财富的人他没有消费倾向,有消费需求的人没有财富,这怎么刺激消费?这种情况下,必须要增加低收入者的收入,扩大中产阶层,调节过高收入,即经济发展和财富分配要同时进行。

房地产税是财产税中最典型的直接税,有财产没有收入也要交税,无法实行扣缴。它跟所得税不一样,它不是针对流量的财产收税,而是对存量的财产收税。

中国新闻周刊:住建部最近提出城市房租年度涨幅不超过5%,这跟房地产税有关系吗?

施正文:本来购买、出租房产是市场行为,国家不应该去限制这种民事权利,但是当一个国家认为这会影响经济安全稳定,那就会通过法律的形式来适当限制财产权利。房地产税不是都可以通过租金来转嫁,这是不容易的。征税之后,空置的房子对外出租就更多,市场供给多了,租金是要降低的。另外,征税也是一种政策导向,相当于向社会释放信号,政府将会长期征收,解决公平问题,而不是短期行政管制,以防止抵消政策效应。

中国新闻周刊:房地产税未来要如何落地?

施正文:考虑到落实税收法定原则,稳定房价,十八届三中全会提出加快房地产税立法并适时推进改革,即立法先行、充分授权、分步实施。但是今年5月四部委的座谈会释放的信号是,鉴于立法的进程不会那么快,而目前部分地方确有开征的必要,改革路径或者方式有了调整,即可以先试点。但不是说立法不加快推进,而是在试点的同时加快法律草案的完善,实现立法和试点相互促进。

立法和政策设计怎么能更科学,这个关起门来研究是不行的,试点才能更好地发现问题,才能设计出更好的方案。之前的试点,设计、效果都离真正的房地产税还有距离,现在的试点是按照各国通行意义上的房地产税制度,即把有关部门起草的房地产税法草案拿来试点,可以更好地完善政策。

从四部委的会议来看,这次不是理论层面的探讨,而是讨论实施方案,相当于试点前的一个动员会,新闻很短,但是释放的信号很强烈。从这来看,试点不是遥遥无期的,已经到了实质推进的阶段,年底前出台试点政策的可能性还是很大的。

(原题:《专家:房地产税或年底前试点开征,税率不超过总价1%》)

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