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上半年利润率普遍下滑 纷纷开始为缺钱烦恼房产

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“如今,‘活下去’依然很重要。”“我们现在需要安全。”这两句话,前一句出自万科总裁祝九胜之口,后一句则是融创中国董事长孙宏斌所说。

8月末、9月初是上市房企密集发布半年报的时间段,恒大、万科、融创、龙湖等头部房企均对外公布了2021年上半年业绩,综合表现看,利润率普遍承压。在“三道红线”“双集中供地”“房贷集中度管理”等多项政策的监管下,曾经不差钱的房企,开始为缺钱而烦恼。

激进扩张埋下隐患

8月末,许久未在公众前露面的泰禾集团董事长黄其森,出现在北京中国院子项目。这一天,位于通州的这个楼盘宣布开放新样板间,泰禾想用一次热闹的亮相,向外界释放其正努力走出危机的信号。“我们要改变过往对规模的追求,走小而美、小而精的发展战略。”黄其森说道。

的确,泰禾的债务困境,主因之一就是对规模的过度追求。至今,警报仍未全面解除。泰禾新近发布的中期业绩报显示,截至2021年6月30日,已到期未归还借款金额为447.08亿元,尚未支付的利息为105.32亿元。从财务数据看,泰禾仍全踩“三道红线”,公司仍在全力推进债务重组事宜,积极解决债务问题。

同样深陷困局的还有恒大集团,其8月31日公开的中期业绩报显示,今年上半年实现营业收入2226.9亿元,同比下降16.5%;净利润105.0亿元,同比下降28.87%。恒大表示,将继续积极接触潜在投资者,商讨出售新能源汽车和物业的部分股份,也将采取包括调整项目开发时间表、严格控制成本、大力促进销售及回款、争取借款续贷和展期、出售股权和资产以及引入投资者等措施,来减轻所面临的流动性问题。

2010年,万科成为第一家年销售额突破千亿元的房企。此后,房企千亿俱乐部不断扩容,即便是疫情冲击下的2020年,千亿级房企仍有41家,其中碧桂园、恒大、万科、融创、保利5家房企销售额均超5000亿元。但追逐经营规模的持续扩张策略,令众多房企负重前行,高负债、高成本的隐患在宏观经济降速提质运行的大背景下日渐显现。

“优等生”利润率下滑

2021年对地产行业来说颇不平静。面临着一系列监管政策的落地,就连房企中的“优等生”,也开始感受到利润率的压力,在学习克制与反思。

中期业绩报显示,今年上半年万科实现营业收入1671.1亿元,同比增长14.19%;归属上市公司股东净利润110.47亿元,同比降低11.68%。这也是万科自2008年以来首次在中期业绩中出现净利润下滑的情况。

万科总裁祝九胜将净利润下滑归结于三方面的原因:一是销售规模增长有限;二是毛利率下降较快;三是转型业务的效果还没有真正体现出来。“2018年我们提出‘活下去’的口号,如今,‘活下去’依然很重要。”祝九胜说,行业长周期的增长逻辑肯定存在,但游戏规则正在发生变化,过度追求规模、速度为导向的线性思维恐怕难以为继。万科不会把规模和速度当成唯一的目标来看待,甚至,行稳致远已被视为下半年经营策略的主基调,要严守“三道红线”等各项监管政策的要求,实施稳健的融资策略。

龙湖的利润率表现要优于万科,但相比去年同期仍下滑了3.1个百分点。中期业绩报显示,今年上半年龙湖实现合同销售额1426.3亿元,同比增长28.4%;实现营业额606.2亿元,同比增长18.5%;实现毛利167.8亿元,毛利率为27.7%。“毛利率下降属于行业趋势。”龙湖首席财务官赵轶表示,在限价的大环境下,20%到25%的毛利率可能是未来整个地产行业的趋势,这会让行业更加稳健持续地发展。

下半年收并购或剧减

2017至2019年曾是地产行业的收并购高峰期,无论是融创631亿元收购万达资产包的“世纪并购”,还是世茂火速接下泰禾、福晟多个项目,都发生在这三年。但如今,这两家房企都公开表示出对并购的谨慎态度。

“我们现在需要安全,如果还像过去一样拿地会吞掉很多利润,目前所有企业无论开什么价都没有办法并购。”这是融创中国董事长孙宏斌近日在2021年中期业绩投资人会议上的表态。

孙宏斌在业内获得了“并购王”的称号,如今,他却说,虽然政策没有对房企负债总规模下降有明确要求,但有负债上限要求,并购势必会导致企业负债总额上升。未来三年,融创的第一目标是降低融资成本,为此要降负债率和负债规模。

上半年实现了28.6%毛利率的世茂集团,总裁许世坛也在中期业绩会上说,下半年将采取比较谨慎的“防守型”策略,多销售、多回款,严控投资,不拿贵地,引进更多合作。

业内人士指出,通过各种金融手段降低房地产领域的杠杆是大趋势,将对整个行业的融资和未来房价走势产生根本性影响,房产龙头或将告别规模之争,转向差异化、精细化的品牌竞争之路。

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