8月初，上海二手房落实“三价就低”原则，除以前的合同网签价和银行评估价外，新增“涉税评估价”，以三者最低价作为贷款审批依据。时隔一个月，这一政策的威力显现，上海链家研究院监控数据显示，8月份上海共成交二手房1.8万套，环比下降24%，同比下降40%，为今年以来最大幅度的下跌，成交金额574亿元，环比下降30%，同比下降44%。
一位房产中介人员向记者透露，其所在中介门店已有两个礼拜没开单了，“这并不是个案，有消息称，某头部房产中介，片区内的近200名经纪人，两个礼拜一单都没开。”
根据上海链家研究院数据，成交绝对值1.8万套，已跌至疫情前的月均成交水平。“自7月份起成交量连续2个月下跌，也预示着持续大半年的楼市狂欢基本结束。”上海链家研究院报告称。
持续、密集的楼市调控政策效果，比市场预想的要快。上述中介人员告诉记者，“三价就低”政策出台后，成交价与涉税评估价之间的差额，需要现金补齐，相当于提高首付比例，“二手房的首套房比例约在55%，二套房的首付比例约在85%。”
另一位房产中介人员向记者举例称，某40平米的学区房，目前市场价约在300万元，但涉税评估价只有150万元左右，首套房只可贷款97.5万元（150*0.65），首付需要付202.5万元，相当于首付比例6.75成。
在成交量大幅缩量同时，上海二手房成交价也出现了今年以来首次明显的下降，环比下降8%，同比下降5%。“成交均价绝对值3.8万元/平，已跌至2019年的月均成交水平。”上海链家研究院报告称。
在该研究院看来，这也是上海楼市本轮调整的特点。以往调控政策对二手房价格端的影响更偏向于细水长流，主要是通过影响成交量进而传导到对价格的影响。而此次对价格端的影响却是立竿见影，成交量萎缩的同时，价格也出现明显的下滑，一朝跌回涨价前。
究其原因主要有三点：一是因为本轮价格属于短期跳涨，非理性上涨都无法得到支撑，涨得快跌的也快；二是核验价直指二手房市场，精准调控价格，虽然表面看只是影响了外网展示，但实际上有效的降低了购房者对价格的预期；三是“三价就低”影响了首付比例和贷款成数、降低了支付能力，部分购房者被动下调预算。
从上海链家的数据来看，带看量环比下降5%，已连续3个月出现环比下跌，同样预示着成交量增长缺乏动力。不过，从新增客户量来看，环比依然有所增长，说明观望氛围持续。
多位房产中介人员向记者表示，相比购房者的观望心态，卖房者由前期坚持不降价到逐步动摇，部分急售的房东，开始大幅降价，“经纪人群里时不时出现降价数十万元出售的房源。”
本文来源：证券时报网
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