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上海8月二手房成交量同比降四成 成交均价跌至2019年水平

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8月初,上海二手房落实“三价就低”原则,除以前的合同网签价和银行评估价外,新增“涉税评估价”,以三者最低价作为贷款审批依据。时隔一个月,这一政策的威力显现,上海链家研究院监控数据显示,8月份上海共成交二手房1.8万套,环比下降24%,同比下降40%,为今年以来最大幅度的下跌,成交金额574亿元,环比下降30%,同比下降44%。

一位房产中介人员向记者透露,其所在中介门店已有两个礼拜没开单了,“这并不是个案,有消息称,某头部房产中介,片区内的近200名经纪人,两个礼拜一单都没开。”

根据上海链家研究院数据,成交绝对值1.8万套,已跌至疫情前的月均成交水平。“自7月份起成交量连续2个月下跌,也预示着持续大半年的楼市狂欢基本结束。”上海链家研究院报告称。

持续、密集的楼市调控政策效果,比市场预想的要快。上述中介人员告诉记者,“三价就低”政策出台后,成交价与涉税评估价之间的差额,需要现金补齐,相当于提高首付比例,“二手房的首套房比例约在55%,二套房的首付比例约在85%。”

另一位房产中介人员向记者举例称,某40平米的学区房,目前市场价约在300万元,但涉税评估价只有150万元左右,首套房只可贷款97.5万元(150*0.65),首付需要付202.5万元,相当于首付比例6.75成。

在成交量大幅缩量同时,上海二手房成交价也出现了今年以来首次明显的下降,环比下降8%,同比下降5%。“成交均价绝对值3.8万元/平,已跌至2019年的月均成交水平。”上海链家研究院报告称。

在该研究院看来,这也是上海楼市本轮调整的特点。以往调控政策对二手房价格端的影响更偏向于细水长流,主要是通过影响成交量进而传导到对价格的影响。而此次对价格端的影响却是立竿见影,成交量萎缩的同时,价格也出现明显的下滑,一朝跌回涨价前。

究其原因主要有三点:一是因为本轮价格属于短期跳涨,非理性上涨都无法得到支撑,涨得快跌的也快;二是核验价直指二手房市场,精准调控价格,虽然表面看只是影响了外网展示,但实际上有效的降低了购房者对价格的预期;三是“三价就低”影响了首付比例和贷款成数、降低了支付能力,部分购房者被动下调预算。

从上海链家的数据来看,带看量环比下降5%,已连续3个月出现环比下跌,同样预示着成交量增长缺乏动力。不过,从新增客户量来看,环比依然有所增长,说明观望氛围持续。

多位房产中介人员向记者表示,相比购房者的观望心态,卖房者由前期坚持不降价到逐步动摇,部分急售的房东,开始大幅降价,“经纪人群里时不时出现降价数十万元出售的房源。”

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