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深圳二手房成交量创十年新低

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近几个月,深圳二手房成交跌出了“没有最低只有更低”的气势。

刚刚出炉的成交数据显示,8月深圳二手住宅成交量为2043套,同比暴跌超八成,逼近“1”时代。这一数据也创下了近10年新低。上一次深圳二手房成交量低于3000套,是2011年8月的1462套。

一个人口超2000万的一线城市,月度二手住宅成交竟然只有2000套出头,历史罕见。

消息一出,网友炸锅。有的网友欢呼:盼了好久,深圳高房价终于遇到铁榔头。有的立帖为证:晚点买房,立省百万。也有的态度“淡定”:供求未变,格局难换。

二手成交创近10年新低

自2月深圳出台二手房官方指导价之后,二手住宅市场犹如被“速冻”,成交量一跌再跌。

数据显示,8月深圳二手住宅成交量连续第5个月下跌,仅成交2043套,环比下跌20.1%,同比下跌81.96%。去年同期,这一数字为11322套。

值得注意的是,这已经创下了同期成交数据近10年来的新低。

来源:深圳住建局、深圳贝壳研究院

从上图不难看出,8月成交量一般来说不会太差。6000-7000套是正常水平,行情好的时候超过11000套。低于3000套则是少数中的少数,上一次低于3000套的成交发生在2011年8月。

即便是只看单月成交,2000多套也是非常扎眼的存在。2013年以来,比这还低的只有受疫情影响的2020年2月,当时的成交量是1667套;以及2019年2月,成交量为1997套。

这两次成交量极低的时间都发生在2月,都受到春节假期影响,而此次8月的成交并无假期等因素影响,市场之冷可见一斑。

学区房遭重创

自2月官方发布二手房指导价以来,二手住宅成交量持续下跌,4月-7月成交量分别为4877套、3027套、2575套、2557套。

不少人以为跌至2500-3000套,已经到了平台期,但8月成交量再下一台阶。分析人士表示,这与深圳7月末出台的学区房新政不无关系。

7月30日,《深圳经济特区社会建设条例(草案征求意见稿)》出台,提出推行大学区招生和办学管理模式,建立义务教育学校教师交流制度,以合理均衡配置教育资源。

罗湖区一头部中介经纪人告诉中证君,该片区的成交量自指导价出台后缩水近9成。“学区房新政影响也比较大,急卖的业主开始降价,降价幅度在20万元至30万元。”


此前的学区房“顶流”则成“重灾区”。百花片区是深圳学区“顶流”,片区内集聚了实验小学、百花小学、实验中学等名校,片区内的国城花园曾在2021年初曝出32万元/平方米的天价成交单价。

“新政对百花的影响很大。”该片区的中介陈凡(化名)告诉中证君,现在很多业主想降价,问题是降200万元都不一定有客户愿意接手。在政策不明朗之前,无论怎么降,大部分买家都保持观望状态。

市场还会更冷吗?

二手房成交量低迷,直接影响了买卖双方的心理。急卖的业主已经开始降价,而买方观望情绪浓厚,期待房价继续降。

深圳中原研究中心数据显示,8月,有64%样本房源价格下调。不仅是挂牌价,成交价也在跌。据Q房网数据研究中心统计,8月样本房源成交价与今年2月相比,下跌超过10%。

未来市场还会更冷吗?

Q房网数据研究中心认为,8月末,深圳22宗集中供应宅地重新挂牌,提出强化“房地联动”,下调住房销售限价等一系列措施。从一级市场开始,房价稳中有降预期已经形成。

但也有人认为,这只是拐点的开端,深圳楼市还未见底,原因之一在于成交数据具有滞后性。从一线中介人员的反馈看,实际成交情况可能更冷。

有分析人士认为,以往限购限贷的措施本质是限制消费侧,让新房二手房的购买变得低频缓慢,让杠杆下降。而此轮第二次集中供地下调土地“面粉价”,是从供给侧“动刀”,会让大家形成“面包价”也下调的预期,市场观望情绪会更浓,见底还言之过早。

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