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增收不增利,花样年财务“换仓”

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房地产行业变天,“追求规模”似乎已经被忘记,“稳健的财务”则被越来越多的房企强调。

近日,花样年控股集团有限公司(股票代码:01777.HK,下称“花样年”)披露了2021年中期业绩并举行了线上业绩发布会。

“原来大家是唯规模论,规模越大,安全性越高,现在反而是强调现金流和利润。”业绩会上,花样年董事会主席潘军表示,进入2021年,看到行业正在加剧的变革,花样年也将工作重点放在了资本结构上。这将是今年下半年的工作重点,也是花样年未来长远发展的一个稳定基石。

根据贝壳研究院统计,2021年6月末,花样年剔除预收款后的资产负债率为72.7%,净负债率为74.8%,现金短债比为1.59,剔除预收款后的资产负债率超阈值,保持“黄档”行列。

“增收不增利”

2021年上半年,花样年的业绩规模实现增长。业绩公告显示,2021年上半年,花样年合同销售金额录得281.17亿元,同比增长60.1%;总收入109.5亿元,同比增长18.5%;净利润录得3.03亿元,同比增长9.5%;归母净利润为1.53亿元,同比增长58.7%。

值得注意的是,2021年上半年,花样年的毛利率为20.8%,较2020年末的24.6%下降3.6个百分点。“这也反映了目前整个行业的趋势。”花样年执行董事兼首席财务官陈新禹表示,未来随着公司最近两年销售水平较高的项目及城市更新项目逐步确认收入,会给公司的毛利率带来比较好的整体提升。

尽管“增收不增利”成为行业普遍现象,房企纷纷寻找第二业务探索增长曲线,但不可置疑的是,目前,开发业务仍然是房企最主要的收入来源。

业绩会上,花样年执行董事兼地产集团首席运营官张惠明介绍,上半年,花样年新增土地共6幅,总建筑面积107万方,权益建筑面积54万方,总地价达到103亿,权益地价62亿,新增可售货值达到200亿,权益可售货值107亿。这6幅土地重点布局在一、二线城市,包括重庆、佛山、杭州、北京。

“自2019年提出二次创业,公司的投资策略也相应发生了变化,效果比较明显。”张惠明表示,从区域来看,花样年围绕五大都市圈布局,重仓了长三角、成渝、粤港澳大湾区和京津冀都市圈,新进入的城市都是经济比较发达的城市;从购地方式来看,花样年从以往的纯并购为主转向招拍挂,平均单项目的建筑规模在18万平方米。“这两个因素有效推动项目快周转,也有力支撑了这两年销售业绩的增长。”

据悉,自2019年“第二次创业”至2021年上半年两年半时间里,花样年合共购入32幅土地。2021年上半年,花样年新项目从拿地至开盘周期缩短至7.1个月,2021年上半年获取的项目预计大部分将于2021年当年开盘。

除了通过招拍挂的方式拿地,城市更新也是花样年增加土储的重要方式。据悉,花样年在城市更新业务领域探索和实践已超过10年,目前在大湾区有50个城市更新项目处于不同发展阶段,规划总建筑面积约2094万平方米。张惠明表示,未来,花样年会继续稳固在深圳、东莞的城市更新主导地位,开拓广州、中山的项目,达到每年不低于2块地的转化。

业绩会上,潘军表示,截止6月底,花样年规划土储达3843万平方米,包含已确权和城市更新两部分,其中已经确权的土储为1749万平方米,城市更新项目全部都在粤港澳大湾区。

工作重点从“土地”转向“财务”

业绩会上,花样年董事会主席潘军表示,2019年以来,花样年开启了二次创业,持续在人才、土储、产品等重要环节进行了相应的换仓动作,各项业务均取得良好发展,但对于未来来讲还有很大的努力空间。

“财务今年下半年的工作重点,也是公司未来长远发展的一个稳定基石。”潘军表示,2020年,花样年的工作重点是在土地方面,进入2021年,看到行业正在加剧的变革,花样年将工作重点放在了资本结构上。

潘军进一步指出,为了实现未来更健康、更有质量的发展,花样年需要做好债务管理工作,包括控制债务总额、优化主要债务指标、优化债务渠道结构和年期结构,降低境外债务比例和短期债务比例,积极拓展融资渠道,特别是境内外银行融资,降低融资成本,加强销售回款,提升资金利用效率。

鉴于此,现金流已经成为花样年考核的一部分。潘军表示,花样年在土地选择方面要确保现金流,所以改变了过往行业一贯的以销售速度、销售规模为标准的考核,现在更重要的是销售以后可用现金流的考核。

今年5月以来,花样年境外债波动较大。业绩会上,花样年执行董事兼首席财务官陈新禹表示,外部原因是美元债市场变化比较大,内部因素是花样年的美元债比例较高,四季度到期比较集中。

陈新禹表示,截至6月末,花样年的美元债占比53%,较去年底的62%下降近10个百分点。今年底,花样年有望实现境外债占总债务比例下降至50%,促使融资结构更加平衡,降低融资成本。

在公开市场不顺畅的情况下,公司如何还款是投资人的直接担心。陈新禹表示,公司非常清楚地意识到这个问题,针对二级市场的波动和投资人的担心,5、6月份花样年和大股东在二级市场回购将近7000万美元,这不是一个很小的数字,当时这么迅速,主要是想维护二级市场,保护投资人的利益。

陈新禹表示,6月份花样年发行了2亿三年期美元债,另外,花样年境外获得集友银行11亿港元贷款额度。“主要是想给长期投资人和公司的朋友传递对我们中长期发展的信心,也是想向投资人说明银行端对花样年的发展和财务稳健还是有信心的。”据悉,截止至2021年6月30日,花样年保有银行结余及现金315.83亿元,相比2020年底增长10.3%。

业绩会上,陈新禹还汇报了10月、12月的工作安排。10月份到期的2.1亿美元,“公司已经准备好了,可以随时进行偿付。12月到期的美元债,花样年以自有资金解决。”

花样年的自有资金来源于哪里?资产处置是花样年增加现金流的一种方式。潘军表示,商场、酒店的资产处理,对花样年未来的经营只会减少负债,增加现金流,不会影响花样年经营性规模的增长。

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