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重磅!参考价“砍掉”成交价三分之一!

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继8月31日下午国务院新闻办公室举办了“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会后,当日晚间广州市住房和城乡建设局紧急发布了《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》。通知明确,规范二手住房市场交易秩序,推动二手住房市场运行更加健康平稳,为二手住房交易提供市场参考,规范交易秩序、稳定市场预期。

而这也是继深圳、成都、无锡等地提出相应政策后,二手房参考价格政策再次出现。业内人士较为一致的认为,二手房参考价格的出台能够合理引导价格走势,抑制过高标价的出现。

与此同时,《华夏时报》记者在调查中还发现,广州多平台房源历史参考均价已经隐去,而部分社区的参考价比起最新成交单价来说,“砍掉”了超过三分之一。此前出台过相关二手房参考价格政策的城市,二手房市场的热度也已经出现了明显降温。

多城出台二手房指导价

2016年年底,中央经济工作会议首次提出,“房子是用来住的,不是用来炒的”,而后几年时间里,房地产行业掀起了变革巨浪,监管政策陆续出台,与之配套的金融政策也不断完善。

据贝壳研究院统计,自2020年9月至2021年8月,贝壳研究院监测的86省市共出台调控监管政策278次,各线城市出台政策次数占比逐渐呈现均匀分布,8月份三四线城市调控政策占比明显提高。值得关注的是,在诸多调控政策中,多城首次提出了针对二手房市场的二手房指导价政策。

8月31日,广州市住房和城乡建设局发布了《广州市住房和城乡建设局关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》,表示将基于去年一年二手房网签成交价格,结合多方因素形成对二手住房交易的参考价格,并请挂牌房源部门进行对照自查。

参考年内多地出台的楼市调控政策来看,这并不是二手房指导价首次出现在大众视野。据《华夏时报》记者的不完全统计,2021年2月,深圳首次提出有关二手住房交易参考价格的相关调控,称将形成全市住宅小区二手房的交易参考价格;2021年3月,无锡建立二手房价格信息发布机制,表示将加强多方管控;2021年5月,成都发布二手房成交价格参考机制,加大信息的公开力度。而后,西安、上海、绍兴等多城也纷纷出台有关二手房指导价的相关调控政策。

贝壳研究院认为,参考价的设定一方面合理引导价格预期,抑制房源标价过高,进而调整二手房市场价格,同时使得二手房交易更加透明,买卖双方信息对称;另一方面银行将依据参考价发放贷款,贷款将不再随着价格上涨而增长,相当于控制了购房贷款杠杆率,从而能够有效抑制依靠贷款多次购房的投资需求。

此外,多城掷出的“二手房指导价”这枚深水炸弹,或许也将激起金融市场的水花。深圳市发布相关政策解读时提到,“引导商业银行合理发放二手住房贷款,防控个人住房信贷风险,稳定市场预期。”同时,在广州发布的通知中,第二条也写道“二手住房交易涉及的相关机构,应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一。”

可贷款额度大幅下降,多小区二手房源下架

实际上,《华夏时报》记者通过调查发现,二手房指导价的落地对于二手房总价的影响可谓是立竿见影的。

以广州市公示的首批二手房交易参考价格之一的保利心语花园小区为例,第三方交易平台最新单价显示为15万元/平米-17万元/平米不等,总价为1220万-1249万元,若按照广州市给出的参考交易价格9.7万/平米计算,总价约698万-749万,总房款打折金额超400万元。

值得关注的是,记者在查阅相关数据时发现,有平台显示近两年保利心语花园房价呈现波动上涨态势,2019年10月其出售价格约为8万/平,低于官方给出的参考价格,2021年4月后出售价格保持在10万/平之上。换言之,若完全按照参考价进行交易,似乎仅会对2021年4月后购入该小区房产的业主产生较大影响。

“刚需购房,一天一个政策,实在是焦虑。”微博平台上,一名有二手房刚需需求的人士表示,虽然政策在规范市场,但是其购房的首付款出现了暴增,现在只能继续观望。

记者通过简单计算发现,以保利心语花园77平房屋总价为1220万,单价为16万/平米为例,按照参考价的9.7万计算,银行会以总价约747万作为参考值,放贷约523万,在实际成交金额仍为1220万的情况下,首付则会从370万上涨至697万。(数据以按揭7成,按揭30年,最新LPR4.65%计算)

与此同时,微博平台中也有讨论者表示,政策落地后应该不会一刀切,相信最终的调控结果能够推动广州二手房市场的健康运行。易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示,此次广州政策出台,引起了二手房市场的较大震动。不过,随着二手房参考价的发布,银行信贷也会进行参照。据此,广州二手房的量价都会有下跌的可能,一些私下乱涨价的操作后续也会继续被管控。

不过,当记者试图获取有关首批公示小区二手房的历史成交价格时,多方平台的历史成交价格一栏已不再显示,并且有关第三方平台显示无在售房源,且参考均价一项已隐去。

对于为何看不到相关信息,记者从房屋经纪人处获悉,当前其平台系统调试,因此暂时不对客户端展示相关房源。值得关注的是,期间记者曾询问该经纪人,800万预算能否在保利心语花园购得两房户型时,经纪人表示,此预算该小区没有合适房源。对于原因,其解释则为,“业主不愿意以这个价位出售。”

“广州属于一线城市中房价上涨动力略强的城市,一手房管控后,二手房也明显炒作,此次政策符合预期。”在谈及广州的二手房指导价政策时,严跃进表示。据广州中原研究发展部监测数据显示,2021年上半年,广州二手房成交75212套,较同期增长57.2%,成交量为近四年同比最高。

珠江新城房价普涨

广州中原研究发展部在研报中表示,参考成都、东莞分批推进方式,假如广州二手价格指数仍呈现上涨苗头,预计第二、第三批指导价落地的可能性较高。

监管全方位“打补丁”,成效显著

不仅是二手房指导价的出台,近一年来行业的调控不断加强。一方面,各城市对于房地产市场监管的“打补丁”持续升级,针对法拍房、假离婚、学区房等加强管控;另一方面,金融监管力度不减,首付比例、贷款集中度、不良贷款查处等政策持续完善。

诸葛找房数据研究中心认为,随着对学区房、法拍房政策的不断完善,一定程度上有利于抑制二手房价过快上涨,可以理解为对二手房的监管进一步加强。预计接下来,对于部分以存量房为主的城市,一二手房房价倒挂现象大概率延续,而对于其他城市,随着新建商品住宅限价等政策不断加码,部分客户或更倾向于购买新房,一二手房房价倒挂现象或将有所改观。

事实上,在二手房指导价影响之下,部分城市二手房热度已经有了显著降温。据深圳市房地产中介协会最新数据显示,2021年8月份,深圳二手房网签套数2361套(含自助),同比去年同期8月份二手房网签量下降67%,环比下降29%,二手房网签量持续低迷。上海区域情况类似,据克而瑞数据显示,在实行价格核验后一个月时间里,上海16个区中11区的二手房成交价下跌,上海全市平均成交价从之前的41582元/平方米下跌至39631元/平方米,跌幅为4.7%。

并且从近期的调控信号来看,未来监管或将进一步升级,日前深圳、南京、江苏、温州等地尝试通过“房地价”联动的方式进一步促进房地产市场的健康发展。

诸葛找房数据研究中心在接受《华夏时报》记者采访时表示,从已出台的政策来看,首先通过限地价防止溢价率过高,有效控制拿地成本;其次通过商品房限价、二手房指导价机制等政策,进一步遏制部分房价虚高等市场乱象,同时有利于规范房地产市场交易行为,从而有效抑制房价上涨速度过快。

从整个房地产行业出发,上海中原地产市场分析师卢文曦向《华夏时报》记者讲道,在目前市场的严格监管之下,未来一二手房价格倒挂的情况会慢慢缓解,在“房地价”的联动之下房价涨幅也能够得到有效控制。

此前,易居企业集团CEO丁祖昱也曾表示,未来二手住宅成交量价持续火热的城市及一二手房价倒挂严重城市,或将迎来“二手房指导价”时代,并效仿深圳和成都模式,把二手房参考价与银行贷款挂钩,一系列组合拳之下力保房地产市场平稳健康发展。

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