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房东直售=去中介化?专家:只是多了一种选择

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“我在杭州个人自主挂牌房源留了个电话,结果引来了大半个中介市场和贷款公司。”

为了省下一笔中介费,8月24日,张澈决定在杭州市二手房交易监管服务平台挂牌房东直售房源。仅一天中,他就接到了15通电话,6通来自链家、我爱我家等房产中介,9通来自于各大行的贷款公司,但无一通电话来自意向买家。

对于这种程度的信息泄露,张澈并不意外,甚至早就做好了心理准备。因为平台只对登记在册的房地产经纪人账号起到制约作用:“相当于加了一个门槛,但形同虚设。”经纪人依然可以登录身边亲友的账号获取房东信息。

李成没有这个烦恼。在政府平台挂牌房源之前,他就在多家中介公司上线过房源,而这些信息同步出现在个人自主挂牌房源的介绍里:6月3日,在杭州我爱我家挂牌房源;7月20日,在杭州大屋网挂牌房源。

“目前没有接到过中介电话,是因为该挂的中介都挂过了,也就不会来无效打扰。”在李成的卖房计划中,中介是其不可或缺的一部分,因为他无法做到带看、贷款、合同等购房闭环。

这和政府机构出台“个人自主挂牌房源”的初衷一致,杭州房产市场综合管理服务中心房产市场科科长胡萍莉表示:“我们此举的主要目的是便民,为个人房东卖房提供一个全新的售卖渠道,房东可以把房源挂在我们平台上的同时,也挂到中介那里,提高成交机会。此外,交易中如涉及到按揭贷款、产权调查等专业服务,目前是无法绕开中介的。”

杭州政府平台尝试房东直售房源

杭州上线“杭州市二手房交易监管服务平台”始于2016年年底,初衷是通过系统优化、功能更新、服务升级等途径,将其打造成一个集经纪机构与人员管理、房源挂牌管理、信息公示等多功能为一体的综合性管理服务平台。

“个人自主挂牌”正是政策的一部分。据悉,产权人可以通过注册账户、申请房屋核验、获取房源编码,证实房源真实性的同时发布房源,以达到房东直售的目的。

那个时候,左晖的贝壳找房还未上线,链家仍采用线下直营模式在全国范围内铺店、赚取佣金;58同城等线上信息平台型中介,则通过页面露出和信息库向中介收取端口费。

换句话说,杭州线上房源平台在当时应该算是超前布局。但虽然有官方验伪这一开挂属性加持,房源增量和成交效果仍不如人意。数据显示,2017年初至2021年8月18日,该平台个人自主挂牌房源信息合计仅127条。

阮东是该平台“第一个吃螃蟹的人”。2017年5月25日,他将宋都东郡国际花园一套建面约86.01平方米的房源挂在了政府平台上,委托价格160万。但由于网站房源总量少、买家少,最后依然只能通过中介代售。

“如果没有流量,对于业主而言没有任何意义。”空·白研究院创始人杨现领表示,业主个人挂牌只是多了一个房源展示的渠道,且只有政府官方平台有流量的情况下才能成立。

今年8月19日,这个平台在沉寂了快5年之后,因杭州住保房管局宣布“个人自主挂牌房源”功能正式上线“杭州市二手房交易监管服务平台”顺利出圈,引发了杭州要“去中介化”的热议。

受此消息影响,贝壳等相关企业的股票价格大跌。一时间,各中介企业纷纷调研杭州二手房市场、研究政策走向,力证房东直售平台的出现并不会对企业发展造成影响。

“你可以把它理解为升级后2.0版本,虽然差别不大。”有业内人士向观察者网表示,这次政策主要调整两个方面:一是业主自主上传房源要实名,二是备案的经纪人不能查看这些房源。“实名制的影响几乎为零,因为之前平台上发布的房源,也需要经过房管局验真。”

而有关经纪人权限的问题,被大半个中介圈“打扰”的张澈已经用切身体验给出了答案。“无论何时何地,剔除掉已认证中介的所有人,只需要一个身份证账号+电话号码,完成实名注册后就可以成功登录网站页面,查看个人挂牌房源。”

“一天抵五年”和“激增十余倍”

政策的热度直接表现在数字上。

8月19日,也就是政策出台后的第一个工作日,杭州政府平台新增约29套房源挂牌,超过其2021年上半年新增房源挂牌的总和。8月20日,再度新增约14套房源挂牌。

周末的到来并没有降低平台热度,仅23号一天,平台就增加了约250套房源,超过此前五年挂牌房源的总和,用“一天抵五年”形容房源数量变化并不夸张。

截至9月2日,杭州市二手房交易监管服务平台共挂牌约1505套住宅,较此前增长十倍有余。

但在真实的房地产交易市场,这个平台并没泛起那么大的涟漪。公开数据显示,2017年至2020年,杭州市区(不含临安)二手房分别成交9.6万套、7.28万套、7.96万套和10.3万套。

与此同时,杭州一年的有效挂牌量也保持在10万套左右,五年挂出的房源总数约为50万套。也就是说,政府平台目前的房源总数仅占市场有效挂牌总数的1.83%,从数量上看,影响力并不大。

值得一提的是,随着网站上房源数量的增加,政府网页的一些bug也被购房者所关注。“网页卡顿、反复登录、信息有限、房源仅通过图片展示,相较于已经开始使用VR等现代化技术的链家、中原,杭州市二手房交易监管服务平台还停留在过去。”

对此,有业内人士认为:“杭州市二手房交易监管服务平台是政府平台,没有生存危机,也没有中介收入。正因如此,界面优化、房源存储扩容、VR看房等现代化技术手段在平台上的呈现就更加缓慢。”

可以参考的是,同样喊出了“零中介费”和“去中介化”口号的平安好房,由于二手房业务算不过帐,宣告终结。

“政府主要想管的是杭州手拉手交易的房子,大概占比20%,主要为亲属之间转赠房屋。”该业内人士表示,杭州的做法可以理解为一项政府的便民措施,让业主多了一个选择。业主自挂房源不等于唯一渠道独家房源,业主仍然可以选择中介,多家挂牌,全网展示。

房东直售爆火,只因不用中介费?

观察者网了解到,链家在杭州的房屋二手房买卖居间代理费收费标准采用分档累进制计算,其中,100万元以下(含)的部分是1.5%,100万元以上的部分是1%。

值得注意的是,这只是买家或者卖家单方应付的费用。最终的中介费都将由购房者买单,这是二手房市场默认的“潜规则”。

以杭州西湖区的桂花城小区举例,建筑面积约104.09平的三室两厅,在杭州市二手房交易监管服务平台、链家、我爱我家等报价约880万。按照上述规则计算,这套房屋的单方中介费为9.3万元,买卖双方中介费合计为18.6万元。

18.6万元是什么概念?据智联招聘发布的《2021年春季中国雇主需求与白领人才供给报告》显示,2021年第一季度,杭州求职者平均月薪突破万元大关,以1.02万元位居全国第4位。换句话说,在杭州的打工人要工作约1.5年(18个月)才能付得起这套房屋的中介费。

在多个平台发布房源信息的杭州卖房者周卫坦言,自己有一个预期售价,根据中介公司收费标准不同,对外报价也不同。在杭州家家赞房地产代理公司的委托价为966万元,我爱我家的委托价格955万元,相差11万元。

据悉,宁波已经在跟进开发“个人房源自主挂牌”功能,官方表示,预计该功能不久后即可上线。

“如果上海有这个平台,我是非常支持的,哪怕周末自己去看房、找律师拟定合同都不觉得有什么问题。”看到杭州上线房东直售平台的陈丽丽向观察者网表示,通过政府平台,能省下大笔开支。

因为一笔不菲的中介费,购房者和中介之间的关系非常敏感。但房东直售与“去中介化”,不应该划等号。

直售有风险,交易需谨慎

有话说,纸上得来终觉浅,绝知此事要躬行。房东直售能获取利益最大化的同时,往往也伴随着一些麻烦。

看房首当其冲。“挂牌房源和我现在居住的地方相距较远,没办法做到购房者想看房就及时赶去开门。”38岁的业主李成,是一位自由职业人士,平常以装修、卖家具等作为主要工作,由于职业特殊性,还是只能依靠中介辅助。“我在门口中介那留了钥匙,购房者有兴趣可以去借钥匙自己先看下,有意向再具体谈。因为没专人跟进,往往就无疾而终了。”

“目前就是想尽快出手。”李成向观察者网表示,依靠中介的另一个原因和杭州下半年楼市行情不好有关,“二手房成交量下降了一大半,受房贷、新政等因素影响,希望能尽早卖掉房屋回笼现金。”

如果从能省下一个人一年收入的出发点来看,看房不过就是一件琐碎的事,即使没有经纪人帮助,依然可以在对大量房源横向、纵向比对后,自行议价。

“但房子更多的情况,比如贷款及抵押信息、是否正在对外租赁、是否挂有户口,以及过去是否为凶宅等均无法验证,而这些信息既关系到对房产价值的评判,也是购房家庭作为个体,难以全面了解到的。”合硕机构首席分析师郭毅向观察者网表示。

此外,纵观二手房交易全链条,除了找到合适房源,看房、选房、价格谈判之外,签约、过户、贷款、交付等一系列复杂过程,也需要专业机构才能辅助完成。在郭毅看来,目前二手中介企业仍然具备不可替代性。

一旦在房屋贷款、抵押、出租等方面踩了雷,可能涉及的金钱与时间损失,会比一笔中介费来得多。

对此,周卫找到了一条解题新思路。“多一个平台露出,成功交易的可能性就多了一分,如果最后通过政府平台找到购房者,可以反过来找当地中介议价,要求其降低中介费或者找本地中小中介进行后续交易手续。”

这可能是去中介化无法落地的当下,购房者能拥有的最好方案。

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