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政府服务平台能取代房产中介吗?

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“中介只是带看了几套住房,撮合我们和房子卖方见面,协助办理贷款手续,只花了两三天,就赚了6万元的中介费,赚钱实在太容易。”提到最近的买房经历,来自南京的马明感叹。

在互联网上,我们是否需要房产中介这一议题,同样成为不少网友热议的焦点。最近不少地方政府的策略,让饱受“中介之苦”的年轻人看到希望。

8月26日,嘉兴市房管中心召开二手房交易服务平台“真房源”发布使用试点培训会,一房一码的“真房源”将上线。一周以前,杭州官方推出的保证真房源的二手房交易平台,更是引发全网热议。

与此同时,全国不少重要城市发布二手房指导价政策。8月31日,广州市成为最新加入者。截至目前,已有上海、深圳、广州、无锡、东莞、宁波、成都、西安等8个城市相继出台二手住房指导价。

政府的房产信息平台,能在多大程度上取代中介?二手房买卖信息该纳入公共服务吗?

不少业内人士对中国新闻周刊分析,地方政府推出的二手房交易服务平台,实际效果可能远不如外界预期。但是这个官方平台本身,可能是一条巨大“鲶鱼”。

可以不通过中介,但贷款难度大

提及买房经历,不少人都绕不开房产中介。“花得不值,但是又不得不花”成为不少人的感叹。

最近,90后小伙马明在南京购买了一套总价300万的二手房。只被中介带看,两天后成交,中介费就花费6万元。

据了解,马明的中介佣金为房价总额的2%,在其所在城市南京已经算较低的水平。不少大中介在南京普遍收取房屋总价2.4%甚至3%的中介费,且全部由买方承担。

“但是据我了解,一线服务的中介小哥,每单赚的钱不到中介费总额的三分之一。”马明告诉中国新闻周刊。

在新房“打新失败”后,来自广州的王杰也瞄准了二手房。他看中的三套房售价普遍在550万-600万,如果按照链家在广州的收费——买方1%,卖方1.8%来计算,他起码要支付10万元的中介费。

 

预算有限的王杰决定绕开中介,但他却困在了最后的贷款环节。

“早就看好目标小区,几乎是挨家挨户问卖不卖房,终于有一户告诉我,他邻居要卖房且业主没有和中介签独家代理协议。现在已经和房东基本谈好了价钱”。王杰对中国新闻周刊说。

解决房源这一棘手难题后,王杰发现,更让人头疼的是贷款问题。“走了多家大型国有银行,有的银行直接不接待个人办理二手房贷款;有的手续繁多,每一步都有被卡的可能,贷款批下来遥遥无期。”王杰说。

不过,最近王杰的二手房贷款终于迎来转机。他告诉中国新闻周刊,有在银行内工作和房产领域工作的朋友向他透露,可以找按揭公司,只需花费3000-5000元的按揭服务费,贷款成功率大大提升。据说房产中介办贷款,都是通过这样的渠道。

不通过中介买房,真正走到最后一步的人不多,来自广州的李伟就是其中一个。“广州不少小区物业提供房产信息服务,向买家收取房价0.9%的服务费,卖家不用出钱。我就是用这个服务,最后和银行办的二手房贷款,过程还算顺利。”去年买房的李伟告诉中国新闻周刊。

但是相比自己的曲折方式,李伟也坦言,如果找中介,买房会更简单,因为中介提供按揭免费、限时还款、免费评估等服务,最重要的是房源比较多,选择空间大。

政府平台如何核实海量信息?

政府介入二手房信息交易平台,让不少受困于高中介费的买房人看到了希望。

在得知杭州等地方政府推出房产交易平台时,马明觉得“相见恨晚”。不少网友也直呼,杭州这个平台应该在全国推广。

事实上,杭州这个平台已经在此次全网“爆红”之前,存在了近5年。

嘉兴市首次上线二手房交易服务平台在2019年9月。但由于推广程度受限以及系统运行问题,该平台上线后并未激起二手房交易市场的“大水花”。

值得注意的是,从2017年1月1日至2021年8月17日,杭州二手房交易服务平台上线5年间,个人自主挂牌房源信息仅127条。

不过,到2021年8月23日,杭州市二手房监管交易平台的个人挂牌房源已经增长到534条。至当月30日,已经增加到1300多条挂牌信息,是过去5年的10倍。

另一方面,在商业化的中介平台上,杭州的房源数量达到26万条。

事实上,5年前,杭州推出上述平台的目的,也不是为了取代中介。2016年7月,住建部等七部委联合下发《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》,要求各地加强房源信息发布管理、提供便捷的房源核验服务、加强行业信用管理等。杭州彼时创办这个平台,也是为了呼应国家这一政策。

不少分析认为,宣传不到位,可能是政府房产平台“门可罗雀”的原因之一,但政府推行这个平台的决心与能力,同样决定着相关平台的成败。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁对中国新闻周刊表示,现在政府如果想推广保证真实房源的二手房信息平台,最大难处在于政府是一个监管机构,是信息政策发布的一个机构,“如果建立大规模的信息发布平台,延伸难度非常大”。

广东住房政策研究中心研究员李宇嘉则对中国新闻周刊说,“如果政府要对这个行业提供相应的公共服务,那么这个交易平台需要保证真房源,需要保证标准化的信息展示。这其中涉及买卖双方的实名登记等多个流程的监管审核工作。”

中介从业人员王萌分析,如果政府要做,保证信息真实需要海量的系统维护工作和审核工作。

他说,“拿杭州来说,商业化平台上二手房交易信息有26万条,政府网站有多少维护人员能够保证这个信息平台的顺利运营?又有多少监管审核人员能够一条一条保证房源的真实性?这是政府信息平台很难取代房产中介的关键原因。”

中介“草莽时代”的结束?

房产中介让人困惑的地方在于,其究竟提供了怎样的服务?

B站知名UP主、美国小伙郭杰瑞曾经在视频中惊讶地发现,在中国,房产的买方和卖房竟然共用一套中介系统。他很疑惑,这种模式如何保证双方的利益?

截至2020年末,中国房产中介经纪人总数接近200万,中国住房市场总规模超过20万亿,当年中国房地产经纪业务交易额约为11.5万亿元。

据统计,从2001年至2018年,房地产经纪人数在房地产服务行业中增长最快,复合增长率达到15.4%。市场数据显示,近5年的时间里,房产中介公司数量增长212.7%。

“野蛮”生长20年之后,中介行业涉及百万人就业。

在房产中介的“草莽时代”,大量增长的中介背后,滋生不少灰色空间。

住建部在整顿中介的相关文件中,就特别提到不少房产中介乱象,比如套取或协助套取“经营贷”“消费贷”等非个人住房贷款用于购房;协助购房人非法规避房屋交易税费;违规收取“茶水费”等。

然而,随着政策法规的不断完善,房地产市场交易漏洞逐渐被填补,中介带领购房者“钻空子”的空间不断被压缩。没有空子可钻,购房者是否还会为高额中介费买账?未来,什么样的中介才能令消费者信服?

事实上,仅提供“撮合”服务,在中介发展中还处于比较初级的阶段。不少欧美发达国家,“单边中介”成为普遍现象。中介代表雇佣一方的利益,为雇佣一方全面提供服务。

在美国从事房地产法律咨询的郑洋告诉中国新闻周刊,不少美国房产中介收费远高于中国现在2%-3%的水平,甚至售卖一套别墅房产佣金可以达到10%,甚至20%。

“但是前提是达到代理人所提的要求,比如别墅售价达到多少可以取得多少佣金。”郑洋说。

郑洋认为,提供服务本身,而不是单纯靠信息垄断,才是房产中介存在的目的,国内中介也会逐步朝这个方向发展。

但是另一方面,高标准的房产中介服务需要专业的服务水平。相关数据统计,国内房产中介从业者近7成学历低于大专。相反,在美国等国,获得专业的房产中介执照,需要通过经济学、税法等专业考试,所以房产中介从业者大多具备本科学历。

2020年5月,国家发改委就明确要求推进“互联网+不动产登记”,加快推进不动产登记和网上申报纳税工作,推广使用电子证件照和电子材料。如果房产信息全部进行登记后,政府平台就拥有最真实、权威的信息,为购房者自行办理手续提供了可能性。

谈到未来行业发展,王萌相信“行业肯定要有一轮优胜劣汰,会进来一批高素质新人”。

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