上海中心城区原拆原建，厨卫合用老房变独门独户新房

在静安区彭浦新村街道彭一小区，70岁的菊华阿姨与老伴在众人帮助下，将30多个打包箱放上搬家车。“家具都旧了，不带走。我们再搬回来，住的是高层新房，肯定要买新家具！”菊华阿姨满怀期待。

今天一早，彭一小区2000多户住在不成套住房中的居民开始搬家。在租房过渡四年后，他们将搬回原址，住上厨卫独用、带阳台、电梯与车库的高层新房。彭一小区改造也是上海迄今体量最大、户数最多、情况最复杂、改造难度最高的旧房成套改造项目。

60多平方米变80多平方米，过渡期间还有租房补贴

彭一小区建于20世纪五六十年代，整体面貌非常老旧，墙壁斑驳，房屋普遍漏雨、返潮，最要命的是房屋不成套。“我们小区很多房子都是大户型，两室、三室，分给两三户人家住。”

菊华阿姨家有60多平方米、三间房间。20世纪80年代，菊华阿姨“分”到这套房子。“当时能分到这样的房子，觉得自己太走运了！”

打包箱装着半辈子的家当 唐烨摄

今年冬天，菊华阿姨一家在老房合影  唐烨摄

时至今日，菊华阿姨家也算得上小区内的“豪宅”。 彭一小区面积最小的居民家仅7.5平方米，小区内有几排楼房居住条件最差，户均20多平方米，四户人家合用一个厨房与一个厕所，因为轮流上厕所太麻烦了，很多人家都备着痰盂。

四户人家合用一个厨房和卫生间 唐烨摄

不过，按照现在的眼光，菊华阿姨家房屋硬伤不少：不是独门独户，从大门进来，走廊一侧是邻居家，另一侧是她家的一间房间，最里面是另两间房间；厨房与厕所最蹩脚，在大门旁边，一个门进去，加起来3平方米，灶台与马桶之间拉个帘子就算“分区”。

厨房和厕所“一帘之隔” 唐烨摄

“这个厨房和厕所让我最‘难受’。前几年，一个关系好的外地亲戚到我们家做客，临走时说，以后再也不来了，因为她觉得厨房距离厕所太近，感觉做饭不卫生。”

这次能轮到“拆落地”改造，菊华阿姨觉得自己又一次走运了。

菊华阿姨不出一分钱，改造后原址可以住上带电梯的新房：她家是产权房，可以增加20平方米建筑面积，按照拆一还一原则，原来的三室还原到三室，还能增加一个客厅，且独门独户、厨卫分开，有独立阳台。

在搬迁过渡的几年中，她每月可以拿到租房补贴。“我们在金山租了一套两室房过渡。算下来，每月租房补贴还能剩下一些钱，可作为一部分新房装修费用。”

户数多、房型多，改造难度史上最大

彭一小区是彭浦新村街道最后一个“拆落地”改造项目，从2005年起，彭浦新村街道先后改造房屋62幢、改造面积94292平方米、受益居民2797户。彭浦新村街道对“拆落地”改造可谓经验丰富，但多年参与改造的“老法师”还是感慨：改造彭一小区难度太大了。

资料图

在旧房的成套改造中，方案设计是重中之重。彭一小区体量大、户数多，造成了房型多。小区改造前的房型多达282种，最小的面积7.5平方米，最大的面积110平方米，有产权房与租赁房之分。

合用厨房 资料图

改造不但要为每户增加独立厨卫，楼房由多层变高层，同时还要保持房屋的面积、数量，兼顾户型与朝向等因素，设计难度非常高。项目还涉及提升生活品质的配套项目，都需要整体同步设计，又增加了设计难度。在设计过程中，街道充分听取和吸收居民意见建议，在不影响房屋结构和同房型居民协商一致的情况下，尽可能按照居民意愿进行修改调整，更重要的是，千方百计为居民增加了实际居住面积。

唐烨摄

最终的改造方案中，282种被归并到92个房型，租赁房房间的使用面积将平均增加2平方米，同时增加独用厨卫；产权房建筑面积则平均增加了20平方米。

在外部环境上，改造后的彭一小区环境可以媲美新建商品房小区：将建有两层地下车库，基本实现高档小区才有的“人车分流”；小区配套建设社区文化活动中心、社区体育活动中心和社区生活服务中心，社区食堂、养老院、早教中心、温水游泳池、健身馆、瑜伽室、乒乓球馆等各类配套设施一应俱全，居民幸福感将大大提升。

对558位高龄老人，力争“一户一策”安置妥当

“拆落地”改造，历来被称为“比旧改还难的改造”。搬家就是一件难事。

在前期搬场动员过程中，街道通过上门、电话、电子大屏、门洞公告、微信公众号等多种方式告知居民搬场时间节点和搬场注意事项，水、电、煤、有线电视等配套的销户方式逐条告知使居民心中有数、早做准备。

改造项目生效，居民高兴坏了，争相与街道旧改办负责人合影 资料图

2000多户居民搬家过渡，房源是个大问题。街道旧改办邀请了周边近10家房屋中介到小区里的旧改办公现场集中设摊，为居民提供便民咨询服务，方便居民尽早找到合适的房源。

小区里80岁以上高龄老人有558位，还有不少低收入居民、残障居民、重大病患者。因为他们情况特殊，很多房东不愿意租房给他们，一些居民此前跑了几家房屋中介都借不到房。街道旧改办想方设法一家家帮助他们找房子，争取“一户一策”解决难题。

改造后的效果图 资料图

对于家庭存在矛盾、暂时无法搬离的居民，街道旧改办搭建调解平台，积极帮助居民化解家庭矛盾，促使居民早日搬场。

“居民早搬家、早腾地，改造建设才能早推进。”街道旧改办相关负责人说，未来两个月，2000多户居民将陆续搬离旧房外出过渡，腾地清场后，预计4年左右完成建设，实现居民回搬。

记者采访这天，还来到住在5楼的居民卫奶奶家。87岁的卫奶奶身体还算硬朗，与孙子一起居住。但她这几个月因膝盖受伤，不能下楼走动，她特别希望能早点住上带电梯的房子。“我要好好保养身体，争取早日住上新房。”卫奶奶说。