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利润下行,成本上升,“三道红线”下房企众生相

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近日,随着上市房企半年报集中发布,利润、资金安全、多元化、高质量等词汇频频被提及,成为几乎所有业绩会上的关键词。

值得关注的是,面对“三道红线”强监管,几乎所有房企都在为财务安全而努力,行业杠杆不断下调,越来越多的房企晋升“绿档”阵营,即便部分处于“黄档”(即踩中一条红线),也大都明确下达今年年底或2022年转绿的目标。

但同时,传统“稳健派”掌握发展主动权,如国资房企华润、中海,民营代表龙湖等,无论在布局规模、土地储备,还是资金成本、多元化进程等方面,都不可避免地与部分刚刚从“激进派”被迫收缩战线的房企出现分歧,行业间分化进一步加剧。

“财务安全”成首要目标

这样的分化,直接体现在从“规模”层面向“财务安全”层面的转移。

在“房住不炒”的定位下,2021年上半年,随着房地产政策性调控与严控金融风险政策的不断深入,房地产市场平稳健康发展,长效调控机制逐步完善。

时间步入7月份,住建部表示将完善房企“三线四档”融资管理规则,持续加强对房地产融资端的管理。

8月,包括上海、深圳、杭州、天津、福州、苏州、长沙、青岛、济南、惠州等多个热点城市已相继暂停或延期了土地出让,对竞买企业的资质条件和准入要求、降低地块溢价率、严格购地资金审查等多个方面加强管控。

对于房地产企业来说,“三线四档”的推进、严格的金融调控,以及住宅供地“两集中”落地等措施,为发展提出更高的要求。在新的行业环境下,健康的财务状况正成为房地产企业的生命线。

据克而瑞不完全统计,流动性整体放松的背景下,2021年上半年,100家典型房企累计融资额为6090亿元,同比下降34%、环比下降29%,房地产行业的融资规模较去年同期大幅下降。

按照监管要求,自2021年1月1日起,房企正式进入降杠杆测试期。到2023年6月底,12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标,2023年底所有房企实现达标,即净负债率低于100%,现金短债比高于1,剔除预收款后的资产负债率低于70%。

业内普遍认为,“三线四档”将成为房地产长效机制中的重要举措,也预示着该项政策在未来的执行阶段,适用范围和指标维度会“更广更深”,监管执行力度会“只严不松”。

至2021年中期,房企降档已经进入白热化阶段,首先是此前本身为绿档的房企,财务数据持续优化,能够更加从容地布局地产主业扩张及多元化转型等战略,即便少数杠杆数据偶有波动,也没有一家重新踩线的。

如“稳健派”龙湖,凭借长期的高度自律,已连续5年保持“三道红线”的绿档水平。截至2021年中期净负债率进一步下降至46.0%,现金短债比达到5.48倍(剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为3.91),剔除预收款后的资产负债率为68.3%。而原本踩中一条红线的房企中,先后有世茂、佳兆业、雅居乐、港龙等多家由“黄”转“绿”。

对比之下,剩余的除少数爆雷企业之外,大都处于“黄档”或“橙档”,也均明确给出降杠杆时间,如正荣、禹洲、争取2021年底进入绿档范畴,时代、奥园、美的置业、预计2022年底转绿,部分如中梁、祥生等房企,也表示将尽力在1-2年内完成任务,或者在2023年底前实现转绿。

行业分化加剧

需要指出的是,在“三道红线”数据与降负债目标背后,也显示出部分企业迫于趋严的调控环境,而不得不被动进行战略调整的无奈。

想要快速完成降杠杆指标,无外乎从库存变现,或者减少对外投资两个方面入手。

但事实上,想要快速变现,在不变卖核心资产的前提下,只能通过提高回款速度和回款率来实现;而减少对外投资则主要通过减少拿地支出,采用多元化拿地、合作开发等方式来实现。

在近期集中举办的业绩会上,几乎所有面临降杠杆压力的房企提及具体措施时,都会提到加速回款、区域深耕、多元化拿地、合作开发等方式。

此外,在多元化布局上,受资金限制的众多房企事实上也并无可以挑选的余地,看似转型热火朝天,实则秉承着什么来钱快做什么的原则,医美、农业、汽车、乐园,应有尽有。而真正能够发挥自身底蕴和优势,且正处于收并购关键时期的物业、商业领域,则苦于缺钱错失良机。

相较而言,部分提前完成降杠杆任务,已经基本实现“财务自由”的房企在布局上则显得游刃有余。

如净负债率仅有20%的万科,除收购蓝光项目之外,与泰禾、恒大等规模房企均时有收并购消息传出,旗下万科物业今年先后爆出收购三盛控股旗下伯恩物业与阳光城旗下智博生活服务的消息。

万科总裁兼首席执行官祝九胜在刚刚结束的业绩会上阐述企业扩张策略时表示:收并购是觉得应该去做一些有利于整个行业的事,无论是什么样的同行,万科都有过不同的接触与合作。

无独有偶,连续5年保持“三道红线”绿档的龙湖也在中期业绩会上也提到,收并购我们还是非常考究的,更多看质量,看转化,看用户的品质,而不是简单从规模的角度来看。事实上,龙湖的这种说法自有其底气,在今年地产股一路跌跌不休时候,龙湖市值仍一度超过3000亿港元,企业PE(市盈率)截至8月25日高达7.39倍,在一众房企中居首。

这让企业在保持地产主业高速增长的同时,多元化业务布局速度丝毫不减。财报显示,龙湖集团上半年实现物业投资业务不含税租金收入47.8亿元,同比增长42%;物业管理及其他业务收入亦同比增长58%,至40亿元。

这标志着企业除地产主业之外,在商业运营、租赁住房、智慧服务等领域均已跻身行业头部位置,掌门人吴亚军将之归因于坚持“长期主义”,“财务自律”之后的一种“报偿”。

增收不增利成常态

作为上市公司,最受资本市场关注的当然是股东利润,在近期集中召开的业绩会上,如何最大限度地保持高利润率成为房企接下来除“财务安全”之外最重要的目标。

上半年,因拿地成本、三项费用升高以及新房限价等多重因素影响,房企盈利能力普遍呈现下滑态势。

提到拿地成本,上半年印象最深的当属杭州龙头房企滨江,刚刚在“老家”首轮集中供地里大放异彩,掌门人戚金兴就表示出焦虑:"在公司融资能力强、融资成本低、品牌影响大的状况下,将努力达到1%-2%的净利润水平。"

另一家杭州老牌房企宋都股份算过账之后,干脆直接放弃5000万保证金,选择退地。

也正因此,中期业绩会上,众多房企心照不宣地开始强调“提升多元化拿地能力”,包括收并购、合作开发、商业勾地、城市更新转化等方式。

不过,多元化拿地方式往往也代表着企业更加多元化的经营与管理能力,并不是说来就来。

例如通过城市更新转化土储能力较强的佳兆业、雅居乐等代表性房企,均在城市更新领域深耕至少10年以上,有着丰富的城市更新经验与资源储备。

再如通过商业勾地获取土储,则需要企业具备较强的商业运营与物业管理能力,目前也仅有华润、龙湖等少数综合能力较强的头部房企表现较为突出。绝大多数房企获取土储的方式还是以招拍挂为主,辅以收并购与联合开发。

但另一方面,即便行业头部企业也在上半年陷入增收不增利的窘境。强如万科,上半年也同样在营收上涨14.2%的前提下,归母净利润同比下跌11.7%。

祝九胜在总结原因时表示,销售收入的增长不足以对冲毛利率的下滑,这是归母净利润下滑的重要原因。

换言之,万科认为,只要有足够的收入,“薄利多销”一样可以带来更多的利润。

而在资源相对固定的基础上,加快资金周转速度,无疑的提升收入的重要法门。中海集团副主席、执行副总裁、运营总监兼总建筑师罗亮在业绩会上指出:“今年上半年我们的平均开工的时间提升了36天,开盘的时间提前了48天,所以相当一部分的项目较近期率先回笼,我们的周转速度也在进一步加快。”

值得一提的是,作为资金密集型行业,抬高房企利润的另一项关键性因素则为资金成本,综合实力越强,获取资金成本越低,特别在如今融资环境受限的大环境下显得尤为关键。

这是中海、保利等国资背景企业和碧桂园、龙湖等头部民营房企保持较高盈利能力的重要原因之一。

以美元债为例,碧桂园上半年提前赎回12亿美元债务,利率为4.75%至7.125%,新发行的美元债利率区间为2.7%至3.3%。截至上半年末,碧桂园的加权平均借贷成本为5.39%,同比下降46个基点。

而同样作为头部民营房企的龙湖集团,在全投资级信用评级与“绿档”加持下,上半年发行美元债利率3.45%,平均融资成本仅为4.21%,几乎与中海、保利、华润等大型央企持平。

而相比之下,部分位居中游的民营房企10%左右的发债成本仍屡见不鲜在,更有甚者更达到14.5%。行业间分化程度可见一斑。

由此,连素以行业“三好生”自居的旭辉控股CEO林峰也不禁感慨,“三道红线”之下,并购重组会越来越多出现在百强房企之间。不仅存在“大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼”,还会出现“大鱼吃大鱼”的现象。

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