澎湃新闻从上海土地市场了解到，2021年8月30日至9月17日，黄浦区外滩街道一宗历史风貌保护项目正在就实施主体的遴选召开招商洽谈，而“三道红线”是否达标成为遴选条件之一。
公告显示，该项目为黄浦区外滩街道198-1、200-3、064-01、065-01、066-01、067-01、070-01、071-01、072-01、073-01地块及江西南路、山东南路、盛泽路、070-02地下空间地块，总面积为170120.2平方米，其中地上出让宗地总面积82458.3平方米，地下水平投影占地总面积87661.9平方米。
地块紧邻轨道交通10号线、14号线豫园站，均位于上海市风貌保护街坊范围内。规划用地性质为商业、办公、住宅混合用地，198-1街坊地块建筑限高185米。地块中的金陵东路是以骑楼为特色的风貌保护道路，方案需整体考虑该地区空间肌理、街巷尺度、历史建筑和公共环境。
根据公告，规划地上建筑总面积不超过446710平方米，其中住宅不超过123902平方米，单个地块调整幅度不超过10%。地下建筑总面积不超过208363平方米，具体以规划审批方案为准。
从四至范围来看，黄浦区外滩街道198-1、200-3街坊地块东至200-3街坊规划绿地、南至人民路、西至紫金路、北至金陵东路；黄浦区外滩街道065-01、066-01、071-01、073-01街坊地块东至河南南路、南至人民路、西至浙江南路、北至金陵东路；黄浦区外滩街道064-01、067-01、070-01、072-01街坊地块东至松下路、南至金陵东路、西至浙江南路、北至宁海东路。
遴选要求，实施主体可以是独立参加遴选，也可以联合参加遴选。联合参加遴选的，联合方数量不得超过三家，且联合申请人中有一方投资比例须高于50%（含50%）。其中，联合申请人中投资比例不低于25％的联合方业绩方可计入后续遴选活动中的商务标评分，计算评分项时在投资比例高于25％（含25%）的各方之业绩择优计算。
同一申请人只能进行一次申请（含联合申请）。自然人及由其担任法定代表或负责人的法人或其他组织，或者同一法定代表人或负责人的法人或其他组织将被视为同一申请人。
遴选要求实施主体符合去年8月住房城乡建设部、人民银行等在北京联合召开重点房地产企业座谈会形成的房企资金监测和融资管理规则。即申请人或联合申请人中一方[投资比例高于50%（含50%）]须满足（1）剔除预收款后的资产负债率不超过百分之七十；（2）净负债率不超过百分之百；（3）现金短债比不小于一。
同时洽谈还考察申请人的经济实力，包括2020年的总资产规模；净资产规模、资产负债率，当前主体信用评级、房地产开发资质等内容。
此外，申请人或联合申请人中一方[投资比例高于25%（含25%）]还须满足国内“一线城市”中心城区或主城区及“港澳台”总开发量不小于50万平方米。
根据公告，洽谈主要内容还包括申请人对历史保护建筑或文物保护、修缮和开发利用经验：历史保护建筑或文物保护单位等级、历史保护建筑或文物保护项目数量等内容；在国内“一线城市”中心城区或主城区及“港澳台”自行开发商业、办公及住宅物业开发及持有量；在运营能力方面：国内“一线城市”中心城区或主城区及“港澳台”自持办公物业中承租的跨国公司地区总部及世界500强地区总部数量；2020年度国内“一线城市”中心城区或主城区及“港澳台”主城区自持商办物业“税收亿元楼”数量等内容。
公告明确，金陵东路沿线是延安东路发展轴和黄浦江发展轴交汇的核心功能节点，彰显骑楼风貌和海派里弄建筑风貌的特色空间，打造成为外滩、人民广场、老城厢等区域辐射叠加效应的集中呈现区。该项目整体定位为建成代表上海城市形象的新地标——“海派金陵路、活力新走廊”，品质高端、亲近生活，致力于成为上海国际大都市中心城区内地方特色最浓郁、功能丰富多元、人文内涵深厚、活力魅力凸显、宜居宜业宜游的标志性区域。
本文来源：澎湃新闻
作者：刘畅
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