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老房加梯却没加装空间,居民向隔壁“借”了块地

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都说老房加梯难,难在做群众工作,上下楼邻居各方意见与利益要协商、协调;但上海愚园路532弄50号楼的加梯,却不仅难在了做群众工作。当全楼9户居民一致同意加梯时,他们惊讶地发现:楼前可以加梯的弄堂,竟然不属于自己楼栋的用地。

没有加梯空间,却要加装电梯?听起来有点魔幻。但在寸土寸金的上海市中心,这就是当下一些居民楼加梯遇到的现实问题。

上海基层干部大胆创新,将“不可能变成了可能”。本周,愚园路532弄50号楼加梯工程将开工建设。

天天走的家门口弄堂却不属于自己楼栋

静安寺街道愚园路532弄50号楼建于上世纪80年代,是一幢隐在闹市区的6层小楼。小楼内的居住情况有点特殊:一到三层是单位,四到六层住着9户业主。

2019年,四到六层的业主向四明居民区提出加装电梯的想法。因为业主人数少,50号楼没有成立过业委会,居委干部跨前一步,帮助四到六层的业主协调周边其他相关单位的意见。

“首先要协调一到三层的单位,因为电梯要经过一到三层的外墙;其次要协调一墙之隔的学校,学校的一扇侧门对着弄堂,平时会有人员从侧门走出、穿过弄堂。”四明居民区党总支书记张海燕说,在居委干部的多次沟通下,单位与学校都表示了理解,同意50号楼加装电梯。

一切似乎很顺利,但在调取50号楼的建设图纸时却出了“意想不到”的事。业主曾聘请第三方加梯公司实地查看场地,确定可以在门洞前的弄堂进行加梯;但从后来调取的建设图纸上看,这条弄堂却不是50号楼的宗地。

“怎么可能?”看到建设图纸,50号楼业主觉得“无法接受”:自己每天都经过的弄堂竟然不是自己楼栋的用地。更关键的是,如果这条弄堂不属于50号楼,那么加梯就没有了空间。

加梯似乎走到了“死胡同”;但街道、居委干部与业主都不甘心。

“这条弄堂实际上主要是50号楼业主在使用。是不是可以找到弄堂的归属单位,通过‘借地’来实现加梯。”静安寺街道自治办副主任、“加梯干部”葛君有了一个灵感。就在几个月前,静安区曹家渡街道通过向一家企业“借地”34平方米,为一幢同样没有加梯空间的居民楼加装了电梯。

居委干部打感情牌,向隔壁居民“借地”

想要搞清楚弄堂权属,却不是件容易的事情。50号楼当年由多家单位共同建造,历经变迁,各家单位早已不记得这条弄堂的归属,周边的学校等单位也搞不清楚。居民区党总支多方查询,后来通过静安区规划部门、房管部门才搞清楚:这条弄堂一度被作为学校的备用土地,后来又归属于一墙之隔的532弄48号、46号小区。

532弄48号、46号小区由一片三四层高的楼房组成,房屋归属有些复杂:两套是产权房,其余51套是公租房,产权人是静安置业集团。为“借地”,街道与居委干部先找到了小区最大的产权人——静安置业公司商量。

静安置业是静安区属企业,对50号楼加梯表示支持,但说到“借地”,却有很多顾虑。静安置业认为:51套公租房的租赁人尽管不是产权人,却是房屋的使用人,在“借地”的问题上,他们应该与产权业主享有同样的话语权。静安置业不能代替他们做决定。

按照《物权法》,公共空间的事务决定要取得全体业主中至少三分之二的业主的同意。那么,要实现“借地”,除了两户产权房业主的同意外,还要51套房屋中的三分之二的租赁人同意。

得知这一消息,50号楼业主的心情跌到了“谷底”。他们认为,这是不可能办成的事情。“我们是完全没有交集的两拨人,人家为什么要把地方借给我们使用?而且要取得那么多户人家同意,怎么可能?”

居民区党总支并没有放弃。532弄48号、46号小区也在四明居民区辖区,平时居委干部与532弄48号、46号小区居民有接触。张海燕向50号楼业主承诺:给我们一个月,我们来做532弄48号、46号小区居民的群众工作。

张海燕带领着居委干部,一户户上门征询居民意见。“靠的是平时积累的关系,重在打‘感情牌’。”

经过努力,一个月后,三分之二的征询人数超过,静安置业公司如约签下了“借地”协议,50号楼业主终于可以“圆梦”。

“一梯一策”,啃下加梯中的“硬骨头”

愚园路532弄50号楼加梯难,难在了“先天不足”——没有加梯空间。记者最近采访发现,在市中心,加梯中存在“先天不足”的情况还有很多。复杂的周边环境、地下空间情况、土地性质等,都可能成为推动加梯中的难题,考验着基层干部的解题智慧。

上海市中心轨交密集,带来交通便利,却给加梯带来一定难度。黄浦区瑞金二路街道南三小区3号楼最近加梯成功。这部电梯的加装最初被认为是不可能完成的事,因为1号线与13号线两条地铁线通过小区周边,原来设计的加梯部位以及基坑位置还毗邻着13号线的“边线”。一度,加梯的钱都凑齐了,但这部电梯到底能不能装、如何装,大家心里都没底。瑞金二路街道争取到黄浦区级层面的支持,由区、街道出面搭建商请平台,邀请申通地铁与加梯公司、社区代表等一起商量解决。公共安全红线不能踩,大家就一次次修改设计方案,最终通过改变桩基的构筑方式,解决了毗邻地铁的难题。

记者了解到,考虑到市中心轨交周边有老房加梯的需求,申通地铁方面日前制定了“加梯专项报审指南”,紧邻地铁线小区的业委会申请加梯后,申通方面可以对加梯进行现场查看,判断是否可以加梯,并与加梯公司一起优化技术方案,确保加梯施工不影响轨道交通的安全。

市中心地下空间情况复杂,除了轨交,还有密集的地下管线、防空洞等。在静安寺街道胶州路11弄小区,一条20多米长的小弄堂内竟然分布着23个大大小小的窨井盖,因为小区内的20号楼要加梯了,最近这23个窨井盖以及地下各种管线都要移一下位置,好为加梯腾出空间。

“最难的情况是,有的居民楼加梯意愿强烈,但楼栋前后没有加梯空间。”一位基层干部这样告诉记者。

“借地”加梯,就是基层干部这两年在实践中摸索出来的创新。静安寺街道是向隔壁小区借地,曹家渡街道是向企业借地,在黄浦区最近也有了“借地”加梯的政策突破。

黄浦区有排沿街楼房,居民走出楼栋的大门就是公共道路。公共道路不能占用,但基层干部发现,在大门与公共道路边线之间有一片市政用地,空间足够加梯。黄浦区与市级相关部门协调,“借”用了这块市政用地,破解了沿街楼房没有空间加梯的难题。

“先天不足”已成为市中心老房加梯中的“硬骨头”。以上海市中心某街道为例,140多个没有电梯的多层住宅门洞中仅6个门洞具备加梯条件,其他门洞均存在“先天不足”的问题。“唯有一梯一策,才能啃下这些加梯中的硬骨头。”一位加梯干部说。

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