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资深好学生考砸了 万科上半年净利润2008年以来首次下滑

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经济观察网记者陈月芹8月29日晚间,万科发布2021年中期报,上半年实现营业收入1671.1亿元,同比增长14.2%;归母净利润110.5亿元,同比下降11.7%。

这是自2008年以来,万科的中报和年报首次出现归母净利润的下降,2008年万科归母净利润由48.44亿元下降至40.33亿元。

从2021年房企中期业绩报来看,利润下降成为房地产行业普遍现象。但万科净利润下滑依然引发投资者追问。

在8月30日举行的业绩会上,面对投资者对净利下降的提问,万科总裁兼首席执行官祝九胜感慨,“这让我想起读书时候,期中考试没考好,心情很忐忑。但是,忐忑之余,也不能忘掉立志长期成为好学生的定位和志向”。

祝九胜总结了三点原因,一是销售规模增长有限,近年来,万科开发业务增速相对有限,上半年结算收入增长了11.9%,“增速跟同行相比是比较低的水平。”

第二是开发业务利润率下降稍快,万科中期税后毛利率从24%降到了18%,主要原因是地价占比不断升高,从2017年到2020年,万科地价占销售价格比上涨了17个百分点,逐步体现在结算收入和利润上,“销售增长和毛利下降对冲有限,甚至不足以对冲利润下降”,祝九胜说。

中报披露,上半年万科地产开发和相关资产经营业务收入1575.3亿元,同比增长14%,但营业成本增幅达到29.37%,导致该部分业务利润率下降超过6个百分点。

第三是转型业务的效果还没有真正体现出来。祝九胜表示,万科从2014年开始从房地产开发向开发、经营和服务并重转型,“这部分业务是按历史成本计价,不光不能重估,而且还给我们带来每年的折旧和摊销,影响也是一个量变到质变的过程”。

投资者列举龙湖、华润等房企的经营数据与万科对比,祝九胜对此感慨:“跟优秀的同行相比,就是人比人气死人”。

祝九胜认为,万科的经营类、服务性业务(新业务赛道)有很多值得检讨的地方,对完成转型所需时间、难度、能力等“严重低估了”,建立“新的能力难度很大”,底层逻辑需要重新构建,但具备多元化业务的能力从长期来看很有价值。

对于未来净利润水平何时能企稳回升,祝九胜坦言,今年仍有压力。“行业游戏规则在发生变化,我们的发展思维也要相应作出调整,我们没有把规模和速度作为唯一目标,会在规模和效益之间、短期和长期之间、风险和收益之间权衡,‘活下去’比什么都重要。”

2021年上半年,万科的ROE为4.98%,创下万科自2008年以来中期ROE最低值。这一水平低于碧桂园(8.34%)、龙光(14%)等房企,但高于招商蛇口(4%)、禹洲集团(3.4%)、首开股份(2.66%)、华侨城(2%)和远洋集团(1.87%)。

截至8月30日15:30,万科A(000002)股价跌至19.39元/股,跌幅超7%。

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