房地产的“冬天”来了

8月尾声，中期业绩陆续披露，弥漫房地产行业的，是前所未有的寒意。

上半年，几乎所有房企都遭遇盈利能力下滑的质疑：中海毛利率跌破30%，万科净利润12年来首次下滑，龙湖净利率创上市以来最低，金地净利润同比下降38.8%……

“优等生”尚且如此，更何况是同时面临转型阵痛的其他房企。

8月27日，中期业绩会上，中南建设董事长陈锦石直言，现在是房地产的“冬天”。上半年，中南营业收入384.8亿元，同比增长29.6%；综合毛利率16.3%，同比下降1个百分点；归母净利润17.5亿元，同比减少14.7%。

增收不增利的主要原因是，上半年中南加大了合作项目并表比例，带来了规模的大幅提升，但也因此，非并表项目减少，上半年投资收益仅6.8亿元，同比减少62%，造成利润下降。

4月业绩会上，中南总经理陈昱含提出2021年实现销售规模10%增长，即2500亿，以及归母净利润达到90亿元等目标。如今则表示，调控叠加公司结算资源不多，90亿目标已难以实现，10%规模增长也面临一定压力。

这位年轻的新掌门对市场还是过于乐观了。在陈锦石看来，在三道红线、楼市调控的重压之下，中南能够继续保持规模增长，已经很不错了。

他判断，寒冬之下，预计要花半年到三季度，甚至一年左右的时间，房地产行业才能全面好起来。

这与旭辉董事局主席林中、碧桂园常务副总裁程光煜，在业绩会上预测的基本一致：明年中至年底，房地产行业毛利率将见底，企稳回升。

房企当下最紧要的，是如何度过这个冬天。

业绩会上，陈昱含把当下行业普遍面临的流动性、杠杆与规模、利润三大风险，比喻为“高血压、高血糖、高血脂”，看似慢性，不及时控制也会威胁生命。

而她给出的治疗方案，首要的便通过审慎经营，确保流动性安全；然后适当降速，坚定去杠杆；通过轮动布局，合理下沉，提高产品力等实现利润。

这也是中南现在努力的方向。调整拿地策略，多合作，少花钱。上半年，中南新增41个项目，其中，权益占比低于50%的项目达到25个。拿地城市能级继续下沉，三四线占比78%，平均地价4100元/平方米，同比下降7.1%。

新增项目中有11个通过股权收购获得，去年同期共新增45个项目，仅4个为股权收购。陈昱含表示，将加强中南建筑和中南置地的配合，继续拓展多元化拿地，为未来盈利留出弹性空间。

三道红线方面也有所优化。截至2021年6月底，中南净负债率较年初下降2个百分点，至95.3%，剔除预收账款后的资产负债率较年初下降1.3个百分点，达77.4%，现金短债比1.0，为“黄档”房企。

达标的两条都在及格线附近，但中南还是决定给市场一些好消息。业绩会上，管理层表示，争取明年实现三条红线全部转“绿档”。

中期业绩发布的当天，中南建设的股价一路下挫至跌停，这给年轻的管理层带来了不小的压力，但陈锦石一直保持乐观。

“房地产市场会不错的，但和过去不一样了，要看城市发展前景，看公司的经营能力和投资能力。” 陈锦石认为，房地产行业面临收缩，但投资增幅依然乐观。据国家统计局，上半年房地产开发投资7.2万亿，同比增长15%。

“冬天也是有希望的。”这位见证过房地产行业30余年风雨的创始人，正在努力给市场信心。