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上海加装电梯跑出“加速度”,首次写入住房“十四五”规划

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最近,徐汇区乐山六七村变成了“大工地”,18台电梯加装项目同时开工。69岁的居民孙伟民,不仅没有因为白天的噪音而烦恼,反而主动当起监工,时不时提醒工人:不要掉落钢筋等零件。

眼下“成片加梯”出现在上海不少老小区,带来的是全市加梯数量的迅猛增长。仅今年1到7月,上海就有3090个门洞通过居民意见征询,完工490台,分别占上海通过意见征询门洞总量、上海历年以来加装完工总量的65%和49%。

日前,加装电梯首次被纳入《上海市住房发展“十四五”规划》,包括公积金提取在内的一系列支持新政出台。记者走访发现,除了数量增长,全市加装电梯还出现了不少新趋势。


向规模化加梯转变

今年,上海计划完成电梯加装1000台以上。在一次人大代表、政协委员重点关注问题季度情况通报会上,一位黄浦区人大代表坦言,上海具备直接加装条件的门洞大约12万个,历年来的加装速度显然不足以满足这么大的市场需求。

不少小区开始试点成片加梯。乐山六七村是徐汇区第一个启动成片加梯的小区。走进小区可以看到,在35个门洞中,除了3台已经投运的电梯,还有18台正在紧张加装中。

许多小区在羡慕之余更是好奇:为什么底楼居民都能同意,为什么电梯安装能够同步进行?

乐山六七村是上海第一批原拆原回小区。本以为街坊邻里一起住了几十年,感情自然深厚,沟通会顺畅,但成片加装时矛盾爆发更集中:有的恶语相向,有的装到一半临时反悔。

“小区第一部电梯从征询到开工,花了一年,开了34次协调会;第二部十个月;第三部一个月。”乐山六七村居民区党总支书记唐佩凤说,加梯速度快,居民自治起到关键作用。每个门洞都有加梯自治小组,优先选择楼组长、党员和有号召力的居民,遇到矛盾和问题就马上沟通,打感情牌。

每个楼道情况不一样,选择的方式也不同,有的是居民协商凑钱给低层住户补贴,有的是给邻居解决困难。“底楼邻居一开始不接受、不同意都是正常的。”居民方贵华也曾被底楼的一对母女骂过难听的话,但将心比心她表示理解,还是反复做工作,无论加梯前后,对底楼邻居都要一样给予关心。

核心人物也是关键。76岁的小区居民姜敏,是21弄2号楼的底楼住户。她告诉记者,家里采光的确因为加装电梯受到了影响,但她却是第一个签字同意的,为此还说服了犹豫中的女儿女婿。“因为我看到老邻居扛米上楼,太重太累了,我是党员也是楼组长,一定要支持。”底楼居民看到姜敏签字,也跟着同意了。她又一家家跑,争取楼上居民的同意。最后,姜敏所在的居民楼成了全小区第一个成功加装电梯的门洞。

最难的征询环节通过,在加装之前,还有一道关要走:安全评审。如果每栋电梯都要单独走一遍流程,如同“排队取号”,靠后的可能要等上几个月。

“批量化审批可以大大加快评审速度。”徐汇区房管局修缮科科长高立荣说,徐汇区定期一个月或者两个月时间,把签约门洞汇总起来,统一报批并组织专家集中评审。华泾镇一天之内实现了100台加梯门洞一次性通过加梯设计和房屋安全性论证。从“人等方案”到“方案等人”,静安临汾路街道加梯施工前的流程备案时间也从3个月缩短到1个月。


发力全生命周期管理

当大多数人把注意力放在前端的征询环节时,已经有居民开始关心后期维保的问题。虹口逸仙小区共有29个门洞,正在成片加梯。最近,业委会在与物业协商委托电梯管理和维护的费用问题。81岁的居民陈善群告诉记者,小区里第一台加装的电梯,运维交由楼道自治小组负责,碰到的烦恼也不少。

坐电梯碰到任何突发故障,值班人员必须第一时间知晓并处理,所以电梯要有24小时不间断的“三方通话”管理;疫情常态化管理下,电梯需要每天多次消杀,日常保洁也不能少;电梯每周、每月的例行检查保养,需要专业资质单位来负责……逸仙小区不到3400个居民中,超过45%是60岁以上老年人。面对这些琐事,普通居民既缺乏专业资质,也没有足够精力去应付。

“许多居民希望委托给物业来进行管理。小区第一台电梯加装以后,作为试点,我们主动承接了24小时‘三方通话’管理,但是成片加梯以后,数十台电梯同时管理需要投入更多人力、物力和财力。”逸仙小区物业经理张鉴坦言。

除了运维责任主体,运维资金也是一大难题。目前成功加梯的楼道多在质保期内,问题尚未凸显。针对加梯运维,虹口区已有初步探索。凉东小区第一部加装电梯成功委托给物业管理。今年年初,区房管局指导凉城新村街道牵头居委会、业委会与物业商讨电梯建成后的运维管理事宜,促成小区业委会与物业签订委托电梯管理协议。根据协议约定,电梯竣工并投入使用后,由小区物业提供服务,并收取一定的运维管理费。

虹口区房管局住房保障科科长钱炜表示,今年将进一步引导物业承担起加装电梯日常管理的职责,包括电梯警报装置落实24小时的响应和报警;督促维保单位进行维护保养;对附属外围设施,如地砖、照明、电梯厅,加强管理。“与此同时,居民可以自行协商,增加物业管理费用或自行筹集维保费用等措施,提高物业管理的服务水平”。

全市正在推动加梯后的运行、管理、维护机制落地。8月,上海市城市管理精细化工作推进领导小组办公室、上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市市场监督管理局、上海市地方金融监督管理局、上海市房屋管理局5部门印发《关于加强既有多层住宅加装电梯管理的指导意见》,明确经费的筹集和使用,物业服务企业要全程参与,加强全生命周期管理。


减轻资金负担

“钱”是加梯中绕不过去的话题。根据测算,加装一部电梯总金额约为70万元,每户居民平均承担费用在3万至8万元不等,其中仍有部分居民表示对支付加梯费用有困难。

记者发现,包括逸仙小区在内全市多个小区在加梯过程中,会同步进行老旧住房改造。钱炜解释说,结合“美丽家园”改造,可以覆盖加梯的管线移位经费,减少居民的实际出资。

普陀、徐汇、虹口等区已经推出个人“加梯贷”,解决居民一次性出资难的痛点。虹口区纪念居民区在全市率先办理成功,以一户家住4楼的居民为例,加梯要出2.3万元,首付4600元,剩下的1.84万元分6年还款,每月仅需支付两百多元。

今年8月,上海加大公积金支持力度,对加梯提取住房公积金政策做出放宽提取条件、增加提取频次、简化提取材料等调整。如,将业主家庭自加梯正式施工之日起,五年内可以提取住房公积金的频次由“一次性”调整为“一次性或者多次”,家庭提取总额不超过业主分摊的电梯建设费用。

在成片加梯铺开后,当加梯公司承接一定数量的加梯工程时,前期会产生一定的资金先行投入。近两年来,上海多家银行都推出企业“加梯贷”等金融产品,用于缓解企业资金周转压力。如,上海农商银行的“加梯公司信用贷”,根据企业承接的加梯工程金额,按照政府补贴40%作为第一还款来源,为企业提供纯信用贷款。

其他金融创新举措还包括设立共有账户进行安全管理,采用家园“一卡通”,将乘坐电梯计次、小区电子门禁、物业费支付等功能集成在一张银行卡内等等。

“我们正在对接相关保险企业,引入保险实现运维的长效管理。”上海市房管局局长王桢表示,居民自治共治、政策日趋完善、创新模式涌现,多方形成合力正让上海的加梯工作跑出“加速度”。

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