楼市密集调控下的房企去杠杆样本

2021年，房地产在密集调控中开局，如今走过半程，调控的动作却仍未停歇。“五档房贷”、“摇号买房”、“积分买房”、“集中供地”、加码限购、二手房价核验……等等，有媒体统计，2021年房地产调控已累计突破400次，全面刷新历史纪录，7月密集调控政策高达66次，刷新年内最高纪录，截至8月22日，平均每月超过50次房地产调控。

政策从严，史无前例，房企的压力，前所未有。眼下对房企而言最迫在眉睫的，还是事关资金监测和融资管理的“三道红线”，政策明确要求，2023年底所有房企要实现“三道红线”转绿。

到今年8月20日，“三道红线”的标准出台已经一年，这一年，“降负债、去杠杆、抓回款”已经成为行业共识，有数据显示，截止至2020年底，2020年100家上市房企样本中40家相较2019年成功实现降档，降档率达到40%，其中10家房企下降2档、1家房企下降3档、零踩线的房企数量从2019年17家跃升至2020年的29家。

多样手段“去杠杆”

似乎越是头部的房企，转绿的难度越大，根据2020年底TOP30房企“三道红线”踩线情况的统计表来看，TOP30房企中绿档房企仅9家，其中大部分是资金资源更具优势的央企，剩下黄档14家，橙档4家，红档3家，大部分房企被卡在剔除预收后的资产负债率这一项上，即便像碧桂园、万科这样的头部也不例外。

因此，从今年已经发布的半年报情况来看，各房企“降档”力度有增无减，总结来看降低负债率，优化负债结构，狠抓回款确保现金流安全，借新还旧降低融资成本，成为各大房企2021年中期业绩会上高频出现的关键词。

中南集团总部大楼

作为TOP30房企中2000亿俱乐部的一员，中南建设（000961.SZ）也并无意外地将全面转绿放在了首要位置上。中南建设8月26日发布的2021年中期业绩报告显示，中南建设净负债率95.27%，比2020年末下降2.00个百分点；扣除受限资金后的现金短债比1.03；剔除预收账款后的资产负债率77.42%，较年初降低1.27个百分点。

与大部分头部房企一样，同样踩中了剔除预收款后的资产负债率不高于70%这条线，但从其整体有息负债占比和债务结构来看，仍能看到中南在优化财务指标背后的努力。

一方面，对有息负债的依赖持续降低。报告期内，中南建设总负债率85.99%，其中没有偿付风险的合同负债1288.2亿元，占公司全部负债的40.16%；有息负债（含期末应付利息）767.6亿元，比2020年末减少31.5亿元。

一方面，调整长短债务，优化债务结构。截止2021年6月末，其短期借款和一年内到期的非流动负债209.0亿元，比2020年末减少24.7亿元，占全部有息负债比值27.23%，较2020年末下降2.02个百分比。

同时，确保公司流动性，进一步优化现金短债比。报告期内，中南建设经营性现金流入746.4亿元，是一年内到期的各类有息负债的3.6倍。经营活动产生的现金流量净额24.1亿元，同比增加18.6%，连续四年保持正值。货币资金余额269.7亿元，为一年以内到期的各类有息负债的1.29倍。

在融资方面，报告期内，中南共获得银行授信总额度1835亿元，已使用授信额度410亿元，剩余授信额度为1425亿元。为下半年继续优化和平衡财务风险提供了有力支撑。

楼市下半场 房企更要“做好自己”

如果说，在“降档”上，中南建设做了大部分房企都在做的事情，那么在自我发展上，在“杠杆与规模”的平衡中，中南走的显然是一条专属自己的道路。

中南建设城市更新项目深圳宝安沙井

根据中期报告显示，中南建设上半年实现营业收入384.8亿元，同比增长29.6%；总资产3729.9亿元，同比增长15.5%。其中，1-6月实现合同销售金额1089.8亿元，同比增长33.9%，销售面积790.1万平方米，同比增长29.7%，平均销售价格13793元/平方米，同比增长3.2%。建筑业务方面，上半年实现营业收入113.5亿元，同比增长17.2%，新增合同金额153.1亿元，同比增长3.3%。

尽管总体营收仍然向好，但由于上半年江苏的项目遭到疫情较大影响，下半年疫情仍有大概率反复，加上楼市全方位调控对销售的限制以及已经产生的费用率上升问题，中南建设管理层对下半年楼市的整体预估并不乐观，也因此提出了更明确的发展方向。

江苏省内首条跨市域城际轨道交通线路——南京至句容城际轨道交通工程全线贯通

一来，充分发挥中南“地产+建筑”双主业的联动优势，在营收上，中南比其他房企多一条赛道，也就意味着比别人多一重增长的空间。除了继续提升中南在建筑板块的业务能力，加大科技投入节能增效，加强“碳达峰”“碳中和”等绿色建筑领域的投入，以期进一步加强盈利能力外，其建筑板块同样可以进行多债券品种独立融资，相比于传统地产企业，无疑增厚了公司应对单一行业风险的安全垫。

而在土储方面，中南则明确在一二线与三四线储备轮动互补，避开热点，多元化拿地，合理控制拿地成本，确保货地比。2021年上半年，公司新增项目41个，平均地价4136元/平方米，同比下降7.1%，按面积计算新增资源40%位于长三角核心城市群。中南建设近三年的货地比基本维持在2.8-3.0之间，安全边界充分，也为未来项目结利打下良好的基础。

在8月27日的半年业绩发布会上，中南建设董事、总经理陈昱含多次强调，房地产行业已经从“百米冲刺转向马拉松”，对房企而言，重要的是“配速”，是自己的节奏，和不被外界影响的定力。中南建设董事长陈锦石也表示，近5年中南经历了高速发展期，快速扩张阶段依靠的是抓住快速扩张的机遇与魄力，但总体来看属于粗放经营，而现阶段，精细化管理才是根本，中南要从“粗放激进的高周转，进入比较夯实的高周转”，这点与陈昱含一直强调的“审慎经营”高度一致。

作为房地产行业发展的一个缩影，中南建设显然已经摆好了心态来应对这段调整期。