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上半年利润率下滑 房企降杠杆成效持续显现

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2021年半年报披露即将落幕。中国证券报记者梳理各大房企半年报发现,受地价上涨、融资成本增加及运营成本上涨等因素影响,上半年房地产行业利润率延续近年下滑态势。与此同时,房企降杠杆成效持续显现,“三条红线”指标继续改善。

  利润率持续下滑

过去两年,受行业下行、地价上涨、融资成本增加等不利因素影响,房地产行业利润下滑已成趋势。今年上半年,虽然房企营业收入普遍增长,但利润下滑势头依然未能缓解。

以头部房企碧桂园、保利地产、中海地产等为例。上半年,一直以高利润率著称的中海地产的利润率水平继续下滑,毛利率首次跌破30%,跌至28.5%,同比下降2.1个百分点。

相比之下,上半年保利地产的毛利率为32.5%,虽然仍保持高位,但同比也下降了3.22个百分点;净利率为16.32%,同比下降1.75个百分点。

此外,利润率水平一直相对稳定的碧桂园也未能扭转这一势头。上半年,碧桂园毛利率同比下降4.6个百分点至19.7%,为上市以来首次跌破20%;净利率也跌破10%,跌至9.5%,同比下降2.3个百分点。

反观中小房企,由于在融资成本及运营管理能力等方面无法与龙头房企相比,盈利能力表现相对更弱。据2020年亿翰智库报告,50家标杆房企中有近五成房企净利润率跌破10%。

上半年,龙湖、中梁控股、雅居乐、富力地产、弘阳地产等房企利润率均持续下滑。其中,雅居乐的毛利率跌破30%,同比下降6.3个百分点,创下五年来新低,跌至28.1%。富力地产毛利率也跌到了21.7%,较2020年下降3.5个百分点;净利率也从去年同期的11.7%跌至约7.8%。相比之下,中粮控股、大发地产、绿地控股、中交地产、首创置业等10多家房企的净利润率更跌至5%以下。

  降负债成效进一步显现

2020年8月“三条红线”监管政策出台后,房地产行业“高杠杆、高负债、高周转”时代彻底终结,去杠杆、降负债成房企头等大事。在利润率水平逐步回归正常的同时,上半年房地产企业继续加大力度降低负债,“三条红线”指标继续改善,降负债成效进一步显现。

以碧桂园为例,上半年碧桂园有息负债总额降至3242.4亿元;净负债率降至49.7%,相比2020年底下跌5.9个百分点;现金短债比为2.1倍;剔除预收款后的资产负债率从去年底的80.53%下降至77%。

上半年,世贸股份现金流及负债管理持续优化,剔除预收账款之后的资产负债率为63.26%,有息负债率为18.83%,现金短债比为2.1倍,“三条红线”指标全部达标。上半年,佳兆业净负债率降至93.7%,剔除预收款后的资产负债率降至69.9%,现金短债比达到1.53倍,由此前踩中一条红线变为“三条红线”全部达标。

除此之外,数据还显示,上半年保利地产、中海地产、远洋地产、龙湖集团、招商蛇口、中国金茂、金辉控股、越秀地产、宝龙地产、华侨城等房企“三条红线”均达标,财务状况均有不同程度的改善。

相比之下,也有部分房企降负债仍面临不小压力。数据显示,富力地产上半年剔除预收款后的资产负债率为74.9%,净负债率为123.5%,现金短债比为0.55,“三条红线”指标都不达标。但公司管理层在业绩会上也公布了明确目标,“我们的计划是每一年降一条线,2021年降一条,2022年降一条,2023年降一条,今年计划先将净负债率这条线变绿。”

  短期仍将承压

业内人士表示,在坚持“房住不炒”调控指导方针不变的背景下,短期内房企仍需进一步降低负债。同时,由于各地严格执行限价政策,预售条件进一步收紧,房企利润空间仍将继续承压。

按照监管要求,2023年底所有房企“三条红线”指标必须达标。在中期业绩说明会上,多家房企均公布降负债目标,表示将进一步降低杠杆水平,尽早回归绿档。如奥园、富力地产、中梁控股和时代中国等均表示将在2022年底实现“三条红线”达标。

对于毛利率持续下滑的态势,不少房企均预测短期仍将继续面临压力。保利地产在半年报中坦言,未来随着高地价项目的陆续出现,毛利率仍将继续承压。中海地产则表示,房地产行业利润率将下降趋于社会平均利润率。但相比之下,公司更加看重的是销售净利润率。

业内人士表示,在行业加速去杠杆的过程中,房企积极降低负债将为后续稳健发展打下基础。中长期来看,一方面,房企应该更加注重整体运营管理等内生发展动力的提升,确保持续健康发展。另一方面,随着近期各地“稳地价”等措施陆续出台,二次集中供地溢价率大幅下滑,未来房企利润率也有望有所改善。

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