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中梁地产:“三道红线”预计2023年达标 深耕都市圈促进业绩稳增长

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8月25日,中梁控股(HK:02772)举行2021年中期业绩会,中梁控股董事长及执行董事杨剑,执行董事及联席总裁陈红亮,执行董事及首席财务官及副总裁游思嘉等公司管理层出席本次业绩会。


上半年在严峻的市场环境下中梁仍交出一份稳健的成绩单,营收净利双双录得稳健增长。今年上半年,中梁控股实现收入329.1亿元,同比增长38.5%,增速上升23个百分点;归母净利润13.82亿元,同比增长14.6%,增速上升2个百分点;毛利润68.3亿元,同比增长27%,增速上升21个百分点。融资成本连续四年下降,中期进一步下降至8.3%;净负债率进一步降至56.1%,截止期末,保持“黄档企业”。


深耕长三角,聚焦二三线都市圈,土储开启成长周期

业绩的增长离不开精准适宜的拿地策略。常言道“积谷防饥,防患于未然”,中梁控股凭着未雨绸缪的拿地原则,上半年致力拓展多元化拿地。期内新增67个项目,总面积为793.7万平方米,旨在获得充足的可售货源为将来发展打下坚实的基础。

值得关注的是,中梁一直坚持全国布局,项目覆盖超过155个城市,可选城市比较广,今年上半年新进长春、厦门及新宁等二线城市,主力深耕浙江、江苏、安徽等长三角都市圈。其次,在土地收购上保持审慎原则,全年买地预算控制不超过合约销售额的40%,严格遵守土地收购流程和标准,在这一背景下,不仅减轻了资金周转的压力,而且也获得了优质的土储资源。

上半年财报显示,二线城市项目占比34%,其中约19%是来自集中供地的二线城市,其他二线城市占比15%。其余的土地投资总额,三线城市占比55%,四线城市占比约11%。按经济区而言,长三角占土地投资总额51%;其次为中西部占比18%;海峡西岸占比12%;环渤海占比10%;而珠三角占比9%。

此外,中梁总土地储备为6610万平方米,覆盖全国五大经济区的155座重点城市,为未来销售增长带来了充足的可售货值供应。

财务比率持续优化,债务管控全面提升

房地产行业在高速发展的黄金赛道上,曾涌现出无数玩家。然而随着房地产行业政策翻天覆地的变化,其面临着深层次的变革,现有内容单一的"拿地-盖楼-卖房"模式已经难以为继,行业内部正呈现分化之势。随着"三道红线"的推行,房地产行业不确定性逐渐减弱,高杠杆、高负债的运营模式无法持续,预计未来行业竞争和企业经营压力将持续加剧。因此,对于各大房企而言,把控风险将成为未来土地投资的首要考虑,战略上对城市"深耕发展"变得极为重要,同时,财务稳健、产品差异化、精细化运营能力更强的房企也将获得更多的发展机遇。

中梁控股在财务上一直保持着优秀的管控能力,积极进行债务管理,优化财务杠杆,平衡债务风险。截止2021年6月底,在“三条红线”的政策下,中梁控股两项指标优于行业平均水平,仅有一项指标未能符合标准,对于全国性大型房地产开发商而言,实属不易。

根据半年公告显示,中梁总有息负债为546亿元,远低于行业平均水平,相比2020年年底只增加了不到1%。其中境内银行贷款占比51%,境外优先票据和贷款占比25%,境内外非银行借款占比降至25%,净负债率进一步下降至56.1%。由此可见,中梁在平衡债务风险上,有着远高于同行的实力。此外,中梁加权平均融资成本进一步下降至8.3%,连续四年下降,融资成本的下降使得公司具有更好的偿债能力,对于基本面也有巩固的作用。

同时,中梁控股在境内外的评级皆有正面的变动。国际方面,穆迪和惠誉提示其评级展望,由‘稳定’至‘正面’;境内方面,主流机构给出“AA+”展望稳定评级。由此看出,国际及境内信贷评级机构持续认可中梁强大的销售执行力、全国布局的土储实力,城市能级的提升及债务结构的改善,大大增强公司的核心竞争力。

 

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