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三年冲击新千亿航道,保守的龙湖重露野心

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“晴天补屋顶”,如今雨来了,龙湖集团(00960.HK)有了暂避风雨的居所。

8月25日,龙湖集团公布2021年中期业绩,显示集团实现营业额606.2亿元,同比增长18.5%,减除少数股东权益、评估增值等影响后的核心净利润61.8亿元,同比增长17.1%。同时,该集团上半年平均融资成本4.21%,满足“三道红线”指标要求。

一直以来,相对理性的财务表现、较低的融资成本,是龙湖有别于其他民营房企的特质。正如吴亚军在主席报告中所言:珍惜“绿档”与全投资评级信用,把握健康融资渠道,合理负债增长,保持审慎的财务管理,是抵抗周期的根本。

不过,在这栋涂满谨慎底色的房屋内,龙湖并非全然没有烦恼。上半年,该集团毛利率、净利率均有所下滑。龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶称,在控房价的大环境下,行业毛利率及利润率下滑是趋势,龙湖会加快高周转,保持25%左右的毛利水平。

地产业务之外,龙湖管理层将更多笔墨撒向了多元航道,包括商业运营、租赁住房、智慧服务、房屋租售、房屋装修。上半年,龙湖实现物业投资业务不含税租金收入47.8亿元,同比增长42.4%,与同期物业发展518.4亿元的营业额相比,还有不小距离。

资本市场对这份成绩单还算满意,截至8月25日收盘,龙湖集团股价报37.20港元,当日涨幅1.78%。但拉长到今年看,龙湖股价已较年初高点回调近三成。或许正如一位投资者所言,市场看的不仅是稳健性,还有企业的冲劲、速度与增长空间。

地产“优等生”也有烦恼

房地产行业的调控大势,对每家企业都是公平的,龙湖也不例外。

在2021年中期业绩报告中,吴亚军耗费了大量笔墨,谈及今年的调控态势。反观去年,尽管有疫情冲击,但其主席报告更多着眼于集团经营,谈及龙湖“晴天补屋顶”的未雨绸缪、以及自律清醒熬出来的资本能力。今年言谈之间,则是监管、考验、抵抗风险。

上半年,龙湖交出一份较稳健的成绩单,但同样免不了行业利润下滑的冲击。

报告期内,该集团毛利率约27.7%,核心税后利润率为13.6%,核心权益后利润率为10.2%。反观去年同期,上述三项指标分别为30.8%、14.6%、10.3%。若拉长到过往五年,2016~2020年龙湖毛利率分别为29.08%、33.90%、34.14%、33.63%、29.28%。

“在控房价的大环境背景之下,行业毛利率及利润率下滑是趋势,这将防止行业周期性风险及系统性风险,有利于行业利润的合理回归,未来龙湖将保持毛利率在25%以上,同时加快高周转,保持不错的ROE。”赵轶在接受第一财经采访时表示。

财报显示,上半年龙湖毛利、其他收入均同比提高,但销售及市场推广开支、行政开支、融资成本齐齐上升,分别达23.32亿元、46.89亿元、8088万元。其中,上半年龙湖各项利息开支总额约40.25亿元,经过39.45亿元的资本化金额后,融资成本约8088万元。

归根到底,房企的盈利表现,还需传统地产业务作为支撑。上半年,龙湖实现地产开发合同销售额1426.3亿元,同比增长28.4%。不过近年来,相较于同阵营房企,龙湖在地产业务上略显保守。一边是财务稳健,一边是规模冲刺,龙湖一直在寻找平衡点。

五年前,龙湖还没跻身行业前十,当时华夏幸福傲然领先,万达也未断臂求生。2017年,龙湖销售业绩突飞猛进,以1560亿元的销售金额跻身克而瑞排行榜第八位;随后的2018年,龙湖销售金额2006亿元,行业第十;2019年2425亿元、2020年2706亿元,行业十一。

由上可见,龙湖近年来销售增速趋向平稳。虽然管理层称不在乎排名,但资本市场对其还有盈利、增长期待,一味佛系,或许难以支撑当下的高估值。

7月8日,龙湖宣布新成立地产航道,与此前的商业运营、租赁住房、智慧服务、房屋租售、房屋装修航道并列,下设投资发展部、研发部、运营部、工程部、供应链管理部、市场营销部。组织调调整后,地产航道业务权责边界更为清晰,有利于聚焦发展。

在25日的业绩会上,新任地产航道总经理陈序平首次列席,其他管理层在介绍时,不吝啬称赞之词,对陈序平带领下的地产航道表现出极大期待。

“作为龙湖的C1航道,地产业务担负集团利润的主要贡献。未来将坚守投资刻度,坚持有质量的增长,坚持有回款的签约,持续为集团做出业绩兑现。”陈序平表示。从一系列组织架构调整可见,龙湖在下半场并非毫无野心,紧抓地产业务,已是其发展的重要基调。

“龙湖全年可售货值4700亿,上半年整体去化率达到66%,未来将主动拥抱政策,对行业充满信心,有信心完成3100亿元的销售目标。”龙湖集团执行董事兼首席执行官邵明晓称。

肩负重任的多元航道

“监管层对行业全面收紧,‘三条红线’与银行‘两道红线’共同管制下,行业杠杆率逐步降低。叠加拿地与销售额比例、经营性现金流为正等辅助性指标,意味着政府开始从金融角度看待房地产行业。”业绩会上,邵明晓一语概括了行业监管趋势。

按龙湖管理层的说法,随着行业政策密集出台,房地产长效机制正系统性建立。未来2~3年,行业将更加健康有序地发展,企业财务将更加稳健。到2024年,行业有望更加自律。

如果三年是一个期限,这期间会发生什么?当行业增速整体趋稳,未来会是哪些企业脱颖而出?

龙湖正在为自己谋划一个多元出路。2018年,龙湖发布“空间即服务”战略,至今已发展至地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务、房屋租售、房屋装修六大航道。按管理层期望,到行业趋稳的2024年,集团经营业务有望达到千亿营收,与开发业务并驾齐驱。

数据显示,2021年上半年,龙湖实现物业投资业务不含税租金收入47.8亿元,同比增长42.4%。商场、租赁住房、其他收入占比分别为76.6%、22.3%和1.1%,多元业务均保持正向增长。

其中,截至2021年6月末,龙湖商业累计开业商场达54座,整体出租率97.8%,商业租金同比增长39%至37.1亿元。租赁住房品牌“冠寓”开业房间数已达9.4万间,租金收入10.7亿元,期末出租率94.1%;龙湖智慧服务实际管理面积2.05亿平方米。

“龙湖的业务已不仅限于住宅及商业开发,也包括冠寓、智慧服务及围绕社区的租赁服务等业务。”邵明晓称,集团业务围栏不断拓展,用户围栏也在不断拓展,能有效防范系统性风险。

可以看到,对多元业务的铺排,同样是“未雨绸缪”之举,与龙湖对财务的标准如出一辙。未来,政策环境可能会更加趋紧,用户的要求也在提升,龙湖广筑围栏,一方面是为抵御风险、增加盈利增长点,同时也是为了讲述资本故事,撕下纯地产公司的标签。

截至期末,龙湖净负债率46.0%,在手现金994.7亿元,现金短债比约5.48倍,较为稳健的财务盘面,是龙湖拓展业务边界的前提。毕竟,商业、租赁等业务,对资金的沉淀力度不容小觑,以龙湖的“冠寓”为例,发展至今已投入近200亿规模的资金。

未来,这些“吸金”的多元业务,能否撑起龙湖穿越周期的野心,还需继续观察。“智慧服务依然会保持收购节奏,但不是为了收购而收购,对标的选择更看重价值及质量。”管理层称,而租赁业务在政策、税收等支持下,预期每年将有超过30%的增长。

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