“晴天补屋顶”，如今雨来了，龙湖集团(00960.HK)有了暂避风雨的居所。
8月25日，龙湖集团公布2021年中期业绩，显示集团实现营业额606.2亿元，同比增长18.5%，减除少数股东权益、评估增值等影响后的核心净利润61.8亿元，同比增长17.1%。同时，该集团上半年平均融资成本4.21%，满足“三道红线”指标要求。
一直以来，相对理性的财务表现、较低的融资成本，是龙湖有别于其他民营房企的特质。正如吴亚军在主席报告中所言：珍惜“绿档”与全投资评级信用，把握健康融资渠道，合理负债增长，保持审慎的财务管理，是抵抗周期的根本。
不过，在这栋涂满谨慎底色的房屋内，龙湖并非全然没有烦恼。上半年，该集团毛利率、净利率均有所下滑。龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶称，在控房价的大环境下，行业毛利率及利润率下滑是趋势，龙湖会加快高周转，保持25%左右的毛利水平。
地产业务之外，龙湖管理层将更多笔墨撒向了多元航道，包括商业运营、租赁住房、智慧服务、房屋租售、房屋装修。上半年，龙湖实现物业投资业务不含税租金收入47.8亿元，同比增长42.4%，与同期物业发展518.4亿元的营业额相比，还有不小距离。
资本市场对这份成绩单还算满意，截至8月25日收盘，龙湖集团股价报37.20港元，当日涨幅1.78%。但拉长到今年看，龙湖股价已较年初高点回调近三成。或许正如一位投资者所言，市场看的不仅是稳健性，还有企业的冲劲、速度与增长空间。
地产“优等生”也有烦恼
房地产行业的调控大势，对每家企业都是公平的，龙湖也不例外。
在2021年中期业绩报告中，吴亚军耗费了大量笔墨，谈及今年的调控态势。反观去年，尽管有疫情冲击，但其主席报告更多着眼于集团经营，谈及龙湖“晴天补屋顶”的未雨绸缪、以及自律清醒熬出来的资本能力。今年言谈之间，则是监管、考验、抵抗风险。
上半年，龙湖交出一份较稳健的成绩单，但同样免不了行业利润下滑的冲击。
报告期内，该集团毛利率约27.7%，核心税后利润率为13.6%，核心权益后利润率为10.2%。反观去年同期，上述三项指标分别为30.8%、14.6%、10.3%。若拉长到过往五年，2016～2020年龙湖毛利率分别为29.08%、33.90%、34.14%、33.63%、29.28%。
“在控房价的大环境背景之下，行业毛利率及利润率下滑是趋势，这将防止行业周期性风险及系统性风险，有利于行业利润的合理回归，未来龙湖将保持毛利率在25%以上，同时加快高周转，保持不错的ROE。”赵轶在接受第一财经采访时表示。
财报显示，上半年龙湖毛利、其他收入均同比提高，但销售及市场推广开支、行政开支、融资成本齐齐上升，分别达23.32亿元、46.89亿元、8088万元。其中，上半年龙湖各项利息开支总额约40.25亿元，经过39.45亿元的资本化金额后，融资成本约8088万元。
归根到底，房企的盈利表现，还需传统地产业务作为支撑。上半年，龙湖实现地产开发合同销售额1426.3亿元，同比增长28.4%。不过近年来，相较于同阵营房企，龙湖在地产业务上略显保守。一边是财务稳健，一边是规模冲刺，龙湖一直在寻找平衡点。
五年前，龙湖还没跻身行业前十，当时华夏幸福傲然领先，万达也未断臂求生。2017年，龙湖销售业绩突飞猛进，以1560亿元的销售金额跻身克而瑞排行榜第八位；随后的2018年，龙湖销售金额2006亿元，行业第十；2019年2425亿元、2020年2706亿元，行业十一。
由上可见，龙湖近年来销售增速趋向平稳。虽然管理层称不在乎排名，但资本市场对其还有盈利、增长期待，一味佛系，或许难以支撑当下的高估值。
7月8日，龙湖宣布新成立地产航道，与此前的商业运营、租赁住房、智慧服务、房屋租售、房屋装修航道并列，下设投资发展部、研发部、运营部、工程部、供应链管理部、市场营销部。组织调调整后，地产航道业务权责边界更为清晰，有利于聚焦发展。
在25日的业绩会上，新任地产航道总经理陈序平首次列席，其他管理层在介绍时，不吝啬称赞之词，对陈序平带领下的地产航道表现出极大期待。
“作为龙湖的C1航道，地产业务担负集团利润的主要贡献。未来将坚守投资刻度，坚持有质量的增长，坚持有回款的签约，持续为集团做出业绩兑现。”陈序平表示。从一系列组织架构调整可见，龙湖在下半场并非毫无野心，紧抓地产业务，已是其发展的重要基调。
“龙湖全年可售货值4700亿，上半年整体去化率达到66%，未来将主动拥抱政策，对行业充满信心，有信心完成3100亿元的销售目标。”龙湖集团执行董事兼首席执行官邵明晓称。
肩负重任的多元航道
“监管层对行业全面收紧，‘三条红线’与银行‘两道红线’共同管制下，行业杠杆率逐步降低。叠加拿地与销售额比例、经营性现金流为正等辅助性指标，意味着政府开始从金融角度看待房地产行业。”业绩会上，邵明晓一语概括了行业监管趋势。
按龙湖管理层的说法，随着行业政策密集出台，房地产长效机制正系统性建立。未来2～3年，行业将更加健康有序地发展，企业财务将更加稳健。到2024年，行业有望更加自律。
如果三年是一个期限，这期间会发生什么？当行业增速整体趋稳，未来会是哪些企业脱颖而出？
龙湖正在为自己谋划一个多元出路。2018年，龙湖发布“空间即服务”战略，至今已发展至地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务、房屋租售、房屋装修六大航道。按管理层期望，到行业趋稳的2024年，集团经营业务有望达到千亿营收，与开发业务并驾齐驱。
数据显示，2021年上半年，龙湖实现物业投资业务不含税租金收入47.8亿元，同比增长42.4%。商场、租赁住房、其他收入占比分别为76.6%、22.3%和1.1%，多元业务均保持正向增长。
其中，截至2021年6月末，龙湖商业累计开业商场达54座，整体出租率97.8%，商业租金同比增长39%至37.1亿元。租赁住房品牌“冠寓”开业房间数已达9.4万间，租金收入10.7亿元，期末出租率94.1%；龙湖智慧服务实际管理面积2.05亿平方米。
“龙湖的业务已不仅限于住宅及商业开发，也包括冠寓、智慧服务及围绕社区的租赁服务等业务。”邵明晓称，集团业务围栏不断拓展，用户围栏也在不断拓展，能有效防范系统性风险。
可以看到，对多元业务的铺排，同样是“未雨绸缪”之举，与龙湖对财务的标准如出一辙。未来，政策环境可能会更加趋紧，用户的要求也在提升，龙湖广筑围栏，一方面是为抵御风险、增加盈利增长点，同时也是为了讲述资本故事，撕下纯地产公司的标签。
截至期末，龙湖净负债率46.0%，在手现金994.7亿元，现金短债比约5.48倍，较为稳健的财务盘面，是龙湖拓展业务边界的前提。毕竟，商业、租赁等业务，对资金的沉淀力度不容小觑，以龙湖的“冠寓”为例，发展至今已投入近200亿规模的资金。
未来，这些“吸金”的多元业务，能否撑起龙湖穿越周期的野心，还需继续观察。“智慧服务依然会保持收购节奏，但不是为了收购而收购，对标的选择更看重价值及质量。”管理层称，而租赁业务在政策、税收等支持下，预期每年将有超过30%的增长。
本文来源：第一财经
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