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20万亿的大市场官方加速介入,中介行业的奶酪能否被挪动?

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中国规模庞大的房地产中介行业,或许正酝酿一场风暴的聚集。

前几日,杭州官方二手房交易监管平台重推“个人自主挂牌房源”功能,该消息一出,网络即出现支持政府主导交易平台、反对中介的声浪。涌入官方平台的看客们,甚至让网络几度崩溃。

有观点甚至预测,中介行业将迎来类似教培行业的暴击。与教培行业相似的是,房产中介行业也已逐步完成头部聚集,资本深度介入。当巨头贝壳找房赴美上市时,它的市场份额已经在10%左右,GTV(总交易额)仅次于阿里巴巴,它的身后站着腾讯、红杉中国、高瓴、软银、百度、鼎晖、华兴等一众资本。

与在资本市场的光鲜形象形成对比的是,中国房地产中介的发展壮大,一直伴随着铺天盖地的负面评论。已经逝世的链家创始人左晖曾说:“尊严离我们这个行业太远。”

截至2020年末,中国房产中介经纪人总数接近200万,中国住房市场总规模超过20万亿。这个与民生息息相关的行业,已经疯狂生长20年,涉及百万人就业。因此,当官方房产交易平台问世之后,中介人士仍然不愿意相信这条鲢鱼的出现会对行业带来实质性冲击,近日不少行业人士陆续发声,称“国内不太可能存在真正房东直售”。

不过,官方平台目前所能承担的作用虽然微小,但这足以让市场各方看到了某种端倪:中介代理在房产交易中的作用真的面临弱化!

官方在行动

最近涉及整治房产中介的信号,确实有点多。

去年在美国上市的行业巨头贝壳找房,在今年刚实现扭亏为盈后,就陷入“被反垄断”和“去中介化”疑云中,股价接连暴跌,从今年最高点计算,贝壳市值已经蒸发超过750亿美元。

8月18日,杭州住保房管局发布文章称“房东直售房源来了!二手房交易监管服务平台上线新功能”,并称新功能打破依赖中介机构的房屋销售模式,为群众“手拉手”自主交易提供了更公平合理新渠道。

杭州不是唯一一个要推广房东直售的城市,从已有信息来看,很多城市都在开展前期工作。

比如6月深圳曾短暂上线了一个“二手房交易系统”,其中就有“个人自助卖房”这一选项,后被证实是一个新版网签系统正处于测试阶段,过一段时间会正式上线。

去年5月,河南省永城市也建了一个官方二手房交易平台,并且承诺免费发布信息、免费房源核验、免费资金监管,保障信息真实、保障交易顺畅、保障贴心服务等,以此来打击“黑中介”。

各地方政府对二手房交易平台的信息建设,符合国家的政策要求。

今年7月23日,住建部释放了一个风向:未来3年,楼市要进行一场“大整顿”。其中,房产中介就是被重点整顿的对象之一。

住建部特别提到了一些现象,包括:在房屋买卖领域,发布虚假房源信息;套取或协助套取“经营贷”“消费贷”等非个人住房贷款用于购房;协助购房人非法规避房屋交易税费;违规收取“茶水费”等费用,变相涨价;利用不公平格式条款侵害消费者权益;捏造、散布不实信息,扰乱市场秩序。这些乱象都指向了房产中介。

此外,2020年5月,国家发改委就明确要求推进“互联网+不动产登记”,加快推进不动产登记和网上申报纳税工作,建立“一窗受理”的网上平台,推广使用电子证件照和电子材料。房产信息全部进行登记后,政府平台就拥有最真实、权威的信息,同时通过互联网进一步简化了流程和办理时间,为购房者自行办理手续提供了可能性。

短期难以被取代

杭州之所以被视为打响“去中介化”第一枪,是因为它释放了几个新信号。

首先,对于购房者最顾忌的真假房源以及房产交易安全性,政府信用背书正在取代中介背书。

其次,中介第一次被真正屏蔽在信息资源之外——新功能设置了用户身份智能分类功能,个人自主挂牌房源信息仅向个人实名认证用户开放,经纪人员无法查看,杜绝信息外泄,防止骚扰。而在过去,即便业主是在商业互联网平台自主挂牌,房产中介经纪人都可以无孔不入,通过不断打电话许诺提升售价等手段,几乎垄断了所有房源。

针对中介机构称买卖房屋流程复杂,中介不可缺少,杭州官方确认“房屋买卖并不是必须通过中介”,政府官办平台可以引导买卖双方按照房源核验挂牌的规范流程开展交易。

“虽然房产交易整个链条很长,但行业有一句说法‘得房源者得天下’,政府一旦控制住最核心的房源发布,就拿捏了中介的命脉。可以想象一下行业的未来:定价,未来都根据政府二手房指导价;房源,有政府信用背书,比中介信用更好;交易,有政府指导全流程。”上海一名资深中介人士对第一财经表示。

“我们目前最担心的是,购房者通过中介机构看房,最后在政府平台上‘手拉手’交易。”另一位中介人士称。

“政府出面构建二手房交易平台是一个可行的做法。互联网经济的崛起让去中介化有了可能性,借助互联网的力量,由政府在网站上形成平台,在这个平台上大家可以自主上传信息达成交易,由于政府具有公信力,可以成为一个真正的去中介化平台,从而有效地降低交易成本。这也是为什么当前不少城市开始进行试点的原因。”盘古智库高级研究员江瀚对第一财经表示。

不过,政府面临的最大问题可能是运营平台的成本。在杭州发布新功能后,由于访问人数过多,网站曾数度崩溃。即便修复后,该网站也存在房源信息过于简单、重复挂牌等问题。

因此,近日已有不少中介机构分析师撰文称,中介不会怕官办中介平台,过去类似平台对中介机构几乎都是零影响。

易居企业集团CEO丁祖昱认为,杭州官办二手房交易平台,主要是表达一种态度,靠这个平台完成市场化交易,几无可能。

“政府的平台到底收不收费?如果不收费的话,运营平台的大量成本、大量的后续交易服务到底该由谁来提供?所以在这样的情况下,一个政府房源平台彻底干掉房地产中介产业是不现实的。”江瀚表示。

不过至少目前杭州的投入动作不会停止。根据杭州市房产市场综合管理服务中心的说法,接下来,政府平台还会推出新功能,包括个人求购的信息发布以及资金监管功能。

逻辑或被改变

过去,中介行业的一些乱象,确实带来了消费者极大的反弹情绪,而“天下苦中介久矣”背后最大的问题是抽佣率不断攀升、中介费过高。

CIC报告数据,2014年至2019年,国内通过房产经纪机构完成的房屋销售与租赁总额由3.2万亿升至10.5万亿,渗透率由33%上升到47.1%;全国房屋经纪服务租金从636亿元增至2515亿元,平均费用率由2.0%上升到2.4%。

中原地产首席分析师张大伟认为,10年前,房价1万/平方米的时候,中介费率2%,现在一平方米5万-10万元,部分城市费率上涨到了3%,的确酝酿出了行业的雷暴,二手房中介行业肯定会迎来更猛烈的监管。

中介费率过高,也让房地产经纪行业过度膨胀。在近5年的时间里,房地产中介公司的数量增长了200%,中介从业者人数增长超过100%。

去年全国二手房交易金额达7.3万亿元,即便所有交易都由中介完成,按照200万从业者计算,人均完成交易365万元,即人均年平均仅成交1-2套房子。

上海一名中介业内人士表示,上海一个房产中介经纪人年平均仅成交1.5套,“一年不开张,开张吃一年”成了常态。而如果政府能够提供基础的房地产交易信息平台,那么许多中介机构将被驱逐出赛道。

“最基础的房地产信息提供服务,其实已经不再需要房地产中介机构来完成了,从这个角度来说,贝壳们已经被过顶传球了。对于中介机构来说,需要提供更有价值的增值化服务,大多数只提供基础服务的中小中介很有可能会被市场淘汰。”江瀚认为。

今年7月,一则“二手房中介费不得超过当地社平工资三倍”的消息曾经流传,但链家、我爱我家、中原地产等公司均回应“没有接到相关通知”,而目前各家中介费也未变动。

张大伟也认为,杭州官办平台事件,背后反映了中介费的争议,也体现了这一轮房地产调控在重磅打击房地产二手房行业。

也许在政府做好基础信息平台服务后,动辄数十万的不合理中介费将有望下调。

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