一边是靓丽的业绩；一边是明股实债降负债；还一边进行着迷惑的股权交易——3亿元购买一公司40%股权，一周之后，以5000万元价格出售50%的股权。
8月23日，由亿万富豪林荣滨控制的三盛控股（02183.HK）召开2021年中期业绩沟通会，线上媒体及投资人等合计50人在线观看。会上林荣滨分享了“双千亿”目标及对集中供地的看法。
业绩靓丽的同时，宣布不再追求规模
今年上半年，三盛控股实现收入51.32亿元，同比增加198.89%。其中，公司获取毛利为11.06亿元，同比增加60.29%，毛利率为21.6%；净利为6.52亿元，同比增加394.91%，净利率为12.70%。
期内，三盛控股实现归母净利润为6.26亿元，同比增加293.15%；每股收益为1.28元，较去年同期的0.32元，增加3倍。
现金方面，截至6月底，三盛控股拥有现金及现金等价物合共约80.95亿元，尚未使用的授信额度约为63.34亿元，其中尚未使用的银行及金融机构授信额度约为25.93亿元。
截至6月底，三盛控股的银行贷款及其他借款合共约162.33亿元，应付债券约为123.04亿元。其中，一年内到期的借款为47.75亿元。
三道红线方面，期末，三盛控股现金短债比为1.7；净负债率由上期末的208%降至126%；剔除预售款后的资产负债率由上期末的83%降至78%。
三盛控股财务管理中心总经理牟谦表示，三盛控股没有使用商票融资，公司在融资活动中强调安全，如果三道红线加码的话，对三盛控股没有特别大的影响。未来，公司仍会坚持底线思维，进行机制改善，整个公司的资本结构在保证安全前提下，会不断降低杠杆率。2到3年之内将指标降到监管的要求范围内。
对于业绩目标的完成年，林荣滨则在业绩会上表示，“三年双千亿”是公司2018年底提出的，是对当时的资源、外部环境和政策作出的判断、拟定的目标。最近两年，（楼市调控）政策密集发布，监管方式更具有穿透性，行业的发展模式和商业逻辑发生深刻的变化；通过加杠杆实现增长的方式不再有效。
林荣滨称，在新市场的环境下，公司对双千亿目标进行了适当的调整，规模不再是三盛控股的首要目标，公司不会盲目追求规模。
“三年双千亿”的目标，即在2021年公司实现总资产、签约收入过千亿元。截至6月底，三盛控股总资产为600.88亿元，收入为51.31亿元。
面对行业存在的不确定性，更痛苦的是如何快速响应市场的变化，始终坚持正确的发展方向，坚持规模适度增长。房地产公司没有一定规模不行，规模是行业的占位，但是没利润的企业是流氓的企业。
第二批集中供地政策变化
给房企留有一定盈利空间
缘何上半年拿地较少，几乎所有的房企老板们都给出一个答案，首轮集中供地赚不到钱，林荣滨也不例外。
今年上半年，三盛控股收购或锁定收购4幅新土地项目的权益，分别为位于山东威海的三盛迪上璞悦和烟台的东南哨项目，以及位于广东省惠州的长丰项目和汕头信辉项目。其中，东南哨项目和信辉项目为旧改项目。
4个新增项目均为商办性质，规划总建筑面积约为85.10万平方米，其中权益建筑面积约54.51万平方米，权益占比为64.05%；新增土地储备的合同总代价约为29.52亿元，权益土地款为18.27亿元，权益占比约为62.46%。
截至6月底，三盛控股共持有56个项目，总的占地面积约为360.27万平方米，规划总建筑面积约为1062.65万平方米，权益建筑面积为740.85万平方米，权益占比为69.72%。
对上半年与获取地块的问题，林荣滨表示，政府实施集中供地，目的是为了降地价，但就第一次集中供地情况看，效果不好，甚至把地价推得更高。第一批拿地的结果，大概率看利润率跟毛利率都会非常低。
林荣滨称，这种情况下，政府给集中供地按下暂停键。第二批集中供地政策发生了很多变化，导向更倾向于竞争品质，给房企留有一定的盈利空间，这对房地产行业是好的。
林荣滨透露，上半年，公司坚持了“433”投资逻辑，即40%的项目来自于勾地，40%为收并购，另外30%通过公开市场招拍挂获得。
降负债的背后：借信托资金缴土地款
三盛控股降负债的背后，是项目公司的明股实债，及对项目进行表内表外的挪腾，变化的不仅是负债表、利润，还有令人迷惑的股权交易——3.37亿元收购项目40%股权，一周之后，5000万元出售该公司50%的股权给信达地产。
表内项目。据三盛控股2020年度中期报告，当年6月，三盛控股全资子公司上海盛阙实业发展有限公司（以下简称“上海盛阙”）竞得位于江苏省无锡市滨湖区大池路与丹桂路交叉口西南侧的一幅地块，面积约52638.4平方米，代价为18.52亿元。
出表。2020年7月，三盛控股引入合作方江苏北盛企业管理有限公司（以下简称“江苏北盛”），一起成立项目公司无锡盛滨房地产开发有限公司（以下简称“无锡盛滨”）；此后，江苏北盛退出项目公司的股权，通过入股上海盛阙继续持有项目公司股权。
明股实债。获取地块6个月后的2020年12月，项目公司股权再次发生变化，兴业信托进入股东名单，并保持至今。三盛控股解释称，根据合同安排，兴业信托对上海盛阙70%股权投资实质属于固定收益债务投资（即“实质贷款”安排，指分类为股权但实际表现为债务的投资），上海盛阙股权的实际实益拥有为上海芒盛及江苏北盛，持股比例为60%和40%。
对于明股时债，三盛控股在业绩公告中解释：由于上海盛阙需要获得过渡性贷款，以支付于该有关时间购买物业项目土地的代价，直至上海盛阙或由项目公司无锡盛滨在物业项目后期合资格取得传统银行融资为止。
再次入表。今年7月14日，上海芒盛与江苏北盛签订股权转让协议，以3.37亿元的代价，向江苏北盛收购上海盛阙40%的股权，即收购上述无锡项目40%的股权。交易于7月29日完成，至此，该项目再次回到三盛控股的表内，成为其100%控股的公司。
三盛控股表示，3.37亿元的代价代表江苏北盛于上海盛阙的2.40亿元出资额及约定9670.22万元投资回报的总和，投资回报是按江苏北盛在物业项目预期物业销售额中的权益比例约7%计算。
这意味着，一年的时间，江苏北盛2.4亿元的出资，年化收益为40.29%。三盛控股表示，江苏北盛由自然人张小振、朱莉及王敏拥有，分别持股34%、33%及33%，三人为独立第三方人士。
再次出表。业绩公告显示，三盛控股与公司的独立第三方信达地产（600657.SH）拥有的上海信达立人投资管理有限公司（以下简称“信达立人”）订立协议，据此，信达立人将以注资5000万元（即无锡盛滨的50%股权）的方式投资无锡盛滨。无锡盛滨成为三盛控股50%股权的合营企业。
赔本生意？3.37亿元收购无锡项目40%股权后的第7天，三盛控股5000万元出售了该公司50%的股权。
截至8月23日，三盛控股4.78港元/股，涨8.14%。
本文来源：澎湃新闻
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