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世茂许世坛:政策基调不会调整,没有哪个国家会鼓励炒房

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8月20日,世茂股份(600823.SH)召开2021年中期投资者业绩沟通会。上半年,公司实现营业收入119.01亿元,同比增长30%,其中房地产销售收入110.03亿元,同比增长28.25%;房地产租赁收入6.53亿元,同比增长29%。

利润方面,期内,世茂股份实现综合毛利润45.90亿元,同比增长33%,综合毛利率38.6%,较去年同期提升0.84个百分点;净利润21.80亿元,同比增长26%,归属于上市公司股东净利润11.43亿元,同比增长10%。

报告期末,世茂股份剔除预收账款之后的资产负债率为63.26%,有息负债率为18.83%,现金短债比2.10倍,三道红线指标全部绿线达标。

“去库存、保供货、冲销售”将成下半年主旋律

期内,公司上半年累计实现销售签约166亿元,同比增长77%,完成年度销售签约目标的44%,较去年同期提升9个百分点。销售签约面积78万平方米,同比增长95%,销售均价维持高位达到约2.13万元/平方米,销售回款165亿元。

世茂股份母公司世茂集团总裁许世坛表示,目前政策端偏紧,公司需要用更大的力度进行销售和回款。一般房企的销售是下半年要多些,公司有信心完成全年380亿元的销售目标。

世茂股份在中期报告中表示,“去库存、保供货、冲销售”将成为下半年公司房开业务的主旋律。截至6月末,公司拥有库存货值218亿元,下半年计划供货236亿元,合计454亿元,可售货值中90%位于二线及以上城市,杭甬、湾区、榕厦区域可售资源的占比分别为24%、19%和15%。

此一时,彼一时。尽管世茂股份宣布有信心完成全年销售目标,但面对五年千亿元的销售目标,世茂股份总裁吴凌华坦承,目标是对未来行业和政策的预判,公司制定五年计划时的市场环境、政策环境和现在发生了根本性的变化。去年8月公司公布计划之后,政府出台了三道红线、两集中管理等政策,公司有信心完成今年的销售目标,明年之后的目标,公司将结合市场环境再做认真详细的测算。

对于房地产政策,世茂集团总裁许世坛表示,调控会成为一种新的常态,从去年出台的三道红线、银行集中度管理到最近调整的土地竞买政策,都有很好的导向性。“房住不炒”的政策基调不会调整,没有哪个国家会鼓励炒房。

许世坛称,稳地价、稳房价、稳预期是一个长期的目标,在执行过程中有松有紧。公司判断,上半年房地产政策处于比较紧的状态,销售好,土地市场也比较好的情况下,政策肯定是要再收紧。7月份以后,政策的效果已经很明显,有些城市的成交量出现下滑。

“希望通过引入产业获取项目”

土地拓展方面,今年上半年,世茂股份于浙江省杭州、湖南省长沙、浙江省宁波获取3宗商办综合地块,总价约45.7亿元,总计容建筑面积约46万平方米,成本约10000元/平方米。截至报告期末,世茂股份拥有总土地储备约1892万平方米。

有投资者向管理层提问3宗地块是不是有些少,吴凌华称,首批集中供地各地的土拍规则非常多元,松紧不一,有些土地竞拍溢价之后,仍有竞配建、竞自持的要求,进一步加剧市场的非理性竞争。

吴凌华补充说,世茂股份和所属的世茂集团均有积极参与土地竞买,但一直比较冷静,严守投资底线,避免急躁冒进、盲目。

许世坛透露,今年上半年公司参拍的土地数量要多于去年同期,只不过拿到的比较少,世茂股份和世茂集团合计权益拿地金额约200亿元。首轮集中供地很多企业非理性,三季度土地市场开始有新的变化,下半年市场压力也会比较大, 如果土地市场出现下跌,公司可以积极参与。

同时,许世坛向投资者透露,公司在和几家比较大的科技企业谈合作,希望通过引入产业获取项目。

世茂股份在报告中预测,首批集中供地热度较高,竞地规则逐步转向“非价高者得”。首批集中供地的热度维持高位,从溢价率来看,供地核心区溢价率为17.4%,较2020年提升2.6个百分点;从楼面价来看,19城核心区及非核心区土地推出楼面价较2020年同口径楼面价均有超10%的增幅。就竞拍规则而言,热点城市限制条件较多、规则复杂、拿地门槛高,不再单纯“价高者得”,除资金调度能力外,对企业的多元运营能力也是全方位的考验。

吴凌华介绍,从国家政策调控的角度,政府是希望集中供地可以稳地价、稳预期,但热点城市的土地市场呈现了非理性状态。

吴凌华解释,归根结底有两个理由。去年8月三道红线颁布以后,部分房企从投资和销售两端发力,希望能降档,一是去库存抓紧回款,另一方面是收紧投资、少拿地。但实际上今年上半年,尤其是第一季度,房地产市场的销售情况超出预期,去年年底去库存,叠加上半年超预期的销售,使得部分房企补仓意愿非常强烈。

对于第二批集中供地,吴凌华称,一些公布了第二批集中供地的城市密集地进行土拍延期公告,这意味着土拍规则将迎来大范围的优化调整。天津、福州等城市已经明确,土拍溢价率不能超过15%;达到15%的溢价率后,不能再竞配建、竞自持,而是通过摇号等方式进行土拍。这就给了地产商一定的盈利空间。

截至8月20日收盘,世茂股份报3.58元/股,涨3.47%。

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