建业地产与中原建业 “河南王”胡葆森“轻重之术”

胡葆森今年66岁。

作为建业系的创始人，也是早年的地产“三君子”之一，随着王石、冯仑逐渐淡出，胡葆森成为唯一一位坚守在一线的“元老”。循迹着美国铁狮门的轻资产商业模式，今年5月，胡葆森将建业地产旗下的代建板块中原建业分拆上市，成为建业系第四个上市平台。3个月后，中原建业交出了上市后的首份半年报。

对比建业地产和中原建业两家公司财报，可以看出，胡葆森对两家公司的分工和经营思路，建业地产为重资产，中原建业为轻资产；重资产主深耕，向内下沉，轻资产主外拓，走出河南。

一手深耕，一手外拓，作为胡葆森的“左膀右臂”，这两家公司在今年上半年的业绩走势如何？

8月17日，中原建业召开2021年中期业绩发布会，董事会主席兼非执行董事胡葆森（图右）出席。

“快慢之分”

作为重资产端的建业地产，这两年的发展步伐已经被迫放慢。

曾经得益于庞大的河南人口和轰轰烈烈的城镇化浪潮，建业地产从2016年的200亿元到2019年实现千亿元销售额，仅仅用了不到五年时间。

但是，2019年后，受到布局限制、疫情影响、外来和本土新秀房企夹击，建业地产的销售额增速放缓了下来，胡葆森也将其称之为“主动放缓”，2020年建业地产全年实现1026.42亿元，同比仅增加1.5%。而今年上半年，建业地产的销售规模维持在300亿元的台阶之上，并无大幅度增加。

建业地产公告显示，今年上半年重资产合同销售金额录得增长，达成310.53亿元，同比增长3.5%。

而从轻资产端口来看，中原建业2021年上半年，其在管项目合约销售金额约168.16亿元，同比增长30%，这一增速明显高于建业地产的增速。

与此同时，中原建业的扩张脚步也在加快。截至2021年6月30日，中原建业在管项目250个，同比增长37%，在管项目建筑面积约为3008万平方米，同比增长25.2%。其中，2021年上半年新增的代建项目为52个，新增合约建筑面积573.36万平方米，同比增长20%。

地产重资产的赛道无疑更加拥挤，而从轻资产端口，分拆上市后，中原建业成为代建行业的龙头企业，并且在管总建筑面积仅次于绿城管理，排名第二位。

代建正处于规模增长的风口，对于这一点，胡葆森在中原建业的业绩会上表示：“房地产白银时代，行业对房地产开发商管理及运营要求越来越高，代建业务是其应对时局发展转型的重要一步。”

胡葆森认为，过去房地产高速发展得益于城镇化的快速发展，而到后城镇化时期，轻资产业务将会迎来发展时代。胡葆森在业绩会上透露：“我大概从15年前开始和一些业界的朋友，对包括美国、欧洲、日本、新加坡、中国香港的房地产行业发展规律等进行研究，在房地产行业洗牌结束的时候，一些新的商业模式凸显出来，这也让优质的房地产开发商的品牌价值越来越大。像美国的铁狮门，也是一种很典型的轻资产商业模式。”

“轻重之间”

8月18日，建业地产发布上半年财报显示，其上半年营收203.57亿元，较2020年同期上升56.4%；期内溢利为10.25亿元，较2020年同期上升30.4%；权益持有人应占溢利为7.29亿元，较2020年同期上升0.3%。

从盈利能力指标来看，上半年建业地产的毛利率为17.9%，较2020年同期的23.7%下跌了5.8个百分点； 整体物业销售毛利率由去年同期的21.1%下降至本期的15.7%；净利润率为5.0%，较2020年同期的6.0%，下跌了1.0个百分点。

对于毛利率的下滑，建业地产方面指出，一是由于部分城市采用销售去库存策略刺激各项目销售，收窄整体销售提价空间；二是去年疫情期间打折销售物业项目陆续在本期交付结转。

从上半年的营收和盈利来看，建业地产营收和利润虽然保持较高增速，但是毛利率和净利润率均有下降，且在非控股权益溢利增加后，公司权益持有人的溢利增幅有限。

而从8月16日中原建业交出的上市来首份成绩单来看，其特征是“盘子小”，但是盈利能力突出。2021上半年，中原建业营业收入为6.35亿元，同比上升32%；实现净利润3.62亿元，同比上升20%。与此同时，中原建业上半年净利润率为57%，居于行业第一位。

截至2021年6月30日，中原建业无任何借款，维持于净现金状态，资本负债比率为零。据其公司管理层透露，全年净利润率预计维持在60%左右。

相比重资产端口，轻资产的优势凸显出来——盘子小、利润高、无负债。而建业地产方面， 根据贝壳研究院统计，依照“三线四档”融资新规，建业地产剔除预收款后的资产负债率为87.2%，净负债率为92.6%，现金短债比为1.93。由此，建业地产2021年中期指标一项超阈值，继续保持“黄档”行列。由此来看，建业地产未来仍然需要进一步降负债。

“内外有别”

建业地产和中原建业，一个主内，一个主外。

一直以来，作为“河南王”，建业地产始终坚守河南，向下沉淀，向内开拓，从市到县，创造了在一个省份销售千亿的纪录。但是，随着河南省省内竞争加剧、建业地产增速下滑的局面下，胡葆森在“建业系”的版图中分出中原建业，以轻资产业务为主打，坚定了加快“走出去”的战略。

从上半年“走出去”的情况来看，中原建业新签约的52个代建项目中，省外项目有9个，新增合约建筑面积92.86万平方米，占总新增合约面积的16%；与此同时，中原建业河南省内项目的收入为5.96亿元，增长26.5%，占比总收入93.9%，较去年同期下降4个百分点，而河南省外的项目营收则为3863.4万元，同比增长了307.8%。

由此可以看出，目前，河南省依然为中原建业营收的基石，且短时间内很难改变，但是，省外拓展的速度也确实在加快。

在全国扩张策略中，胡葆森以河南省会郑州为圆心划出了半径500公里的覆盖范围，称之为“大中原区”，即“距离郑州约500公里的广阔区域 ，覆盖河南、湖北、陕西、山西、河北、安徽、江苏及山东等8个省份”。

上半年，中原建业的首个跨省合作签约达成，即与西安地产商荣华控股达成战略合作，陕西成为中原建业走出去的第一站。

“向河南省外扩张是公司在管面积快速增长的重要原因之一，未来省外项目将成为中原建业收入增长的重要驱动力。”中原建业管理层在业绩会上表示。

据中原建业管理层透露，2021年下半年，在“大中原战略”的指导下，将确保全年实现周边七省全进驻，形成成熟的省外业务拓展、运营及品牌落地的工作经验。

在拓展河南省外的项目中，与大型龙头房企“分羹”或许较难，中原建业选择的合作伙伴倾向于中小型开发商，“向下”寻找。一位熟悉中原建业外拓的业内人士称：“一些中小房企也有合作需求，比如在企业或项目资金流动性紧张的情况下，更需要这种合作模式。”

未来，在河南省内的竞争中，对于建业地产来说，如何保住“河南老大哥”的位置，在万科、融创等外来龙头房企和本土房企正商、永威的夹击之下，守好河南省会郑州的市场份额，进一步探索规模扩张空间，并且维持利润率，是属于建业地产“向内”的挑战。

而在河南省外的扩张中，对于中原建业来说，怎样在规模、速度、利润之间实现平衡，让河南省外的人们认可“建业品牌”，并维持较高的毛利水平，是中原建业所面临的挑战，也是胡葆森赋予代建板块的重任。