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教培机构退租潮来袭

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经济观察报 记者 程璐洋 当一个高速发展的行业被强制按下暂停,庞大的身躯不会即刻熄火。

“双减“政策的出台,喊停了学科类教育培训机构的高歌猛进。7月24日,中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》(以下简称“双减“政策),要求坚持从严审批机构,严禁资本化运作,建立培训内容备案与监督制度,严控学科类培训机构开班时间,学科类收费纳入政府指导。全面开展的治理工作确定北京、上海、广州、成都等城市为全国试点,内容包括“坚决压减学科类校外培训、合理利用校内外资源、强化培训收费监管”等方面。

北京,作为中国教育高地之一,拥有教培巨头好未来、新东方,还诞生了大批互联网在线教育公司,猿辅导、作业帮、有道精品课、大力教育都在这里生长,因而,北京的“双减”细则也格外引人关注。

8月14日,北京印发共31条“双减”措施,确保学生过重作业负担和校外培训负担、家庭教育支出和家长相应精力负担于2021年底前有效减轻、两年内成效显著。

倒计时启动,教育机构开始撤退,次生影响正在发酵,在大规模裁员的同时,教培组织的退租也在次第发生,这对实体商业带来了显而易见的影响。2019年起,校外教培行业迅速生长,一方面带来了公司总部办公面积的需求扩张,另一方面也在商业街区中快速铺设线下门店。倒计时响起,教培机构有撤退,也有观望。

宇宙补课中心

时间在高思教育的门店里凝固了。

银网中心位于北京市海淀区知春路113号,也就是号称“宇宙补课中心”的海淀黄庄。地上17层的这栋写字楼,曾经过半的空间里,驻扎着新东方、高思教育、朴新教育、桔子树、豆神美育等教培机构。这些名字聚集起来,几乎代表着国内教育培训机构的半壁江山。

楼背后,是北京大学附属中学。在通往校门口的一层临街面,一整排高思教育的门店在提醒着这个行业曾经的热闹与风光。

8月17日,高思教育的银网中心门店大门紧闭,前台空无一人,不少房间被贴上封条。“今日已消毒”的签字,停留在8月3日。超过两层的高思教育门店内,被分割成4平方米的小房间,最大标号是51,一切物品的摆放显示出这里曾经对效率的追求。但现在,四下静悄悄,偶尔有员工来拿走一些物品。

转到银网中心的西配楼,写着高思1对1的标志。周二下午,这里还有三五组学生在1对1上课,关于“细胞壁、X轴、Y轴”的讲解,不时从他们的房间内飘出。

在西配楼一层的文具店老板看来,新东方、好未来和高思是教育培训行业的前三名。他在这里开了十几年的文具店,刚来的时候,海淀黄庄的租金每平方米只要几块钱,现在已经翻了两番。多年来,不管什么时候,聚集顶尖教育资源的海淀黄庄,房子从来不愁租。

他指着对面的北京大学附属中学告诉经济观察报记者,学校曾用800万元/间的价格收购了一排餐饮门店,“租户都说不搬,一家家谈,拿钱,最后不都搬了?”他说的那排餐饮店现在已经成为北大附的用地。

这位老板说,虽然隔壁的高思大面积退租,但早有了新租户签约,大厦业主还未透露新租户信息,“甭管是谁,到时候开出来就知道了”,老板一脸平常,说这才是海淀黄庄的常态。

银网中心的东侧,是高思理想大厦。这栋在地图显示为理想大厦的写字楼,门口的石碑也写着理想大厦,在大楼正面,却树起高思理想大厦的牌子。据隔壁文具店老板说,是因为高思在这里也租下了大面积作为总部办公使用,“人直接冠名了”。

和银网中心一样,理想大厦内的高思教育也已经暂停营业,不过关闭的大门背后还有时不时走过的员工和亮起的灯光。

一位常驻中关村区域的代理行从业者告诉经济观察报,目前海淀黄庄内的教育机构明确退租的并不多,除了高思已退租其在理想大厦的1万平方米面积,其余大部分机构还在观望或和业主沟通。

海淀黄庄不愁租,上述从业者也这样说。

据地产咨询机构高力国际,海淀黄庄地铁站附件步行15分钟范围,甲级写字楼的2021年二季度平均净有效租金(折算免租期后)为12元/月/平方米,空置率约0.3%。虽然海淀黄庄大部分物业为非甲级项目,但整体空置率仍为北京市场较低水平,也就是说,供不应求。

互联网教培大本营

和传统教育机构聚集的海淀不同,互联网教育培训企业们,大本营在望京。

互联网教育培训企业中,猿辅导和作业帮作为在线K12头部平台融资迅速。2020年,两家企业总融资额,合超350亿元。其中猿辅导完成四轮融资,总额达35亿美元,这使其估值一度超170亿美元,在全球教育科技独角兽中排名第一。

猿辅导在望京主要租用了三栋楼,包括利星行中心、首开广场和望京SO-HOT3。

望京SOHOT3的租赁部员工表示,目前猿辅导还没有正式提出解约,不过“差不多月底会搬走,新租户九月初能进场”,目前包括5、6、10、18、20、23、29、31、32、36、37、38、41等楼层可以带看,其中包括猿辅导所在的办公室区域。

此外,多位写字楼行业从业者均表示,除了猿辅导准备退租的望京SOHOT3,还未听说其他机构有退租发生。

其中一位机构从业者解释,因为在线教育企业在望京租用面积都比较大,“基本过万(平方米),不管是押一付三还是押三付三,提前退租的违约金在3到9个月租金,不是一笔小数目,所以业主和租户都还在谈判阶段”。

在隔街相望的利星行中心和首开广场,猿辅导的标牌和logo没有变化。进进出出的员工们也有很多还戴着显眼的工牌,和平日没什么两样。不过,他们的对话往往是“什么时候走”“去哪儿”等内容。

在首开广场,保安面对陌生人的拜访,第一反应还是问:“来猿辅导面试的吗?”但是,他身后面试扫码的易拉宝,已经被挪到了出口处。现在还有人来面试吗?保安想了想,“最近没有了。”

不过,面试者们不去在线教育,也会去别的公司。和不愁租的海淀黄庄一样,望京区域的写字楼也不担心。据地产咨询机构数据,望京酒仙桥区域的甲级写字楼空置率在10%左右。

“在线教育退租了不怕,本来阿里和美团都在望京,为了提振市场信心,也得继续努力啊。”一位熟悉望京写字楼市场的代理机构从业者直言,“上市公司就是这样,不进则退,办公室不敢不租。”

此外,他透露,由于滴滴危机引发的出行行业变动,高德打车为代表的出行企业目前在扩张办公面积。“望京(的租金)一点也不会降,这个市场不就是这样吗?在线教育走了,人工智能就来了,人工智能落了,大健康、大数据又来了”

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