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地产“高周转”大法失灵了?

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一、卖房有心,回款无力是核心症结

众所周知,房企销售回款由签约回款和贷款(按揭+公积金)组成,笔者大致进行了拆分,发现所有能够拉长房企回款周期的因素,已经被集齐了:

① 签约回款:影响签约回款周期的因素有二,首付缴款时点(对应预售条件达成时点)及能有效使用的回款金额(对应监管账户)。不幸的是,各个城市陆续推出预售条件收紧政策,杭州第二波集中供地中竞品质地块甚至要求现房销售;而预售监管户的要求也呈现收紧趋势,成都、佛山等地陆续出台限制监管户资金使用政策。

② 按揭贷款:房地产贷款集中度管控(即本文主题)造成贷款额度紧张,显著拉长房企回款周期,贷款利率走高也进一步影响购房者购房意愿,从而变相影响项目去化与回款。

③ 公积金贷款:今年以来,部分城市陆续收紧了公积金贷款可使用额度,对于购房者的购房意愿会形成一定影响;此外,部分城市公积金贷款放款时间也有所延长,不同城市区别较大,本文就不再做统一探讨。

简单举例,如果一个命途多舛的楼盘,同时遭遇了现房销售和所在地区贷款额度紧缺,现房销售(假设在此背景下加快建设进度)可能导致首付回款周期延长半年到一年甚至更长(取平均9个月),按揭紧张会导致按揭回款速度延长3个月到6个月不等(取平均4.5个月),其他拉长回款周期的因素不考虑,一个项目的整体回款周期可能会拉长1年左右甚至更长。

此外,各地监管担心烂尾及购房者维稳,将逐步加大对销售回款账户的监管,销售回款的随意支取难度也变大,部分城市销售回款需要根据工程形象进度逐步支取。

回款周期拉长影响几何?

① 回款周期拉长,直接影响销售回款率,从而降低周转率,压缩利润空间(尤其对于走量型房企)。集中供地背景下,一方面对于房企在单一时间点的资金储备要求更高,另一方面房企回款的不确定性却在提升,现在房企在热点城市拿地,基本三分靠实力,七分靠人品。

② 回款周期拉长的另一个问题是,之前拿地的前融无法用销售回款偿付,房企只能从集团调拨其余现金或与非标机构谈延期,而非标融资成本较高,延期势必会影响房企整体的资金成本及项目回报,对于走量不走价的项目而言,非标使用周期拉长无疑侵蚀利润。

③ 对偿债能力的直接冲击。回款拉长对于资金链的冲击也是全方位的,这里笔者不再展开,但对于本身资金链条紧绷的房企,按揭周期的拉长势必会影响其偿债能力。

首付款收紧的影响因素(预售条件收紧、监管账户趋严)基本一城一策,需要具体情况具体分析,而本文的重点则放在分析贷款集中度政策对于房地产行业的冲击情况。

二、关于房贷松紧的草根调研

房地产贷款集中度管理的“威力”,想必大部分人都有亲身经历。笔者近期也从购房者、房企两个维度对政策影响进行了解,结论可以用两个普遍概括:购房者的按揭周期普遍明显拉长,房企的回款周期普遍受影响。

简单列举一下两个数据,可以感受一下目前银行涉房贷款的情况,总结为一句话:地产开发贷余额已经开始压降,个人住房贷款增速2012年以来新低。

为了更广泛地了解房贷集中度的影响,笔者搜集了44个一二线/省会城市目前的房贷紧缺度情况:

① 44个城市中,有23个城市目前按揭贷款额度非常紧张,基本出现了二手房停贷的现象,新房按揭贷款放款周期也明显拉长;15个城市按揭贷款额度紧张程度尚可,但新闻中也基本出现了“紧张”的字眼,只不过暂时没有出现停贷;此外6个城市检索不到相关信息,权且认为这一部分城市按揭额度暂时比较充足。

② 一线城市及强二线城市房贷额度全线告急。根据笔者统计,北上广深及诸如杭州、南京、成都、武汉等强二线城市按揭额度均较为紧张。大城市雄厚的金融禀赋在热点城市的集中推盘下,显得捉襟见肘。

③ 东部沿海城市房贷额度更为紧张。剔除一线及强二线城市后,可以发现房贷额度紧张的城市集中在东部沿海,而内陆省会房贷额度则相对宽裕,这里逻辑与第二点相同。

④ 弃二手、保一手成为银行普遍策略。由于新房按揭有房企担保,相较于二手房按揭,银行自然更偏好将有限的资源投向新房市场。对于房企来说,这一点不失为好消息,但是时间错位却不容忽视:房企的推盘重心往往在下半年,而银行为力争“开门红”,放贷往往集中在上半年。上半年房贷额度已经能明显感受到不够用,下半年房企集中推盘后,按揭能否跟上,也直接决定了房企的回款周期会不会进一步拉长。

三、用数据说话,银行还有多少存粮?

人人都说房贷集中度影响大,可究竟有多大?各家银行有多少额度能用?我们统计了接近300家银行数据,截至2020年底,样本银行房地产贷款余额42.14万亿元,个贷余额8.9万亿元;而样本银行房地产贷款、个贷理论限额分别为45.18万亿元/35.55万亿元(2020年底全国房地产贷款余额46.41万亿,个人住房贷余额34.5万亿元,样本银行房贷、个贷余额分别占全国总额的91.4%/96.2%,样本统计的完整度较高),也就意味着2021年房地产贷款、个贷的理论空间增速分别为7.1%/7.2%;而过去两年样本银行房地产贷款、个贷的复合增速分别为14.4%/14.8%。

总额层面看,地产贷款增速面临较大的压降压力,那么哪一类银行面临的压力更大?我们来盘一盘各家银行目前留给房地产板块究竟还有多少存粮(统计口径解释见文末附注)。

3.1第一档银行:额度整体压缩,尚有余粮

六大行整体理论剩余的个人住房贷款空间从2020H1的1.27万亿元已经下降至2020年末9272亿元;房贷整体余额空间同样从2020H1的2.75万亿元下降至2020年末2.52万亿元。其中建行、邮储个贷额度已经不足。整体来看,六大行可用的房地产贷款空间尚存,但也容不得竭泽而渔。

3.2股份行:房贷几无空间,可用额度近年来迅速压降

把11家股份行加起来(剔除数据不全的恒丰),投向房地产贷款的可用额度从2018年的5735亿元压降至2020年底-354亿元;个人住房贷款额度也从2018年的9017亿元压降至2020年3235亿元。股份行近几年显然是没少在房地产上面费心思,11家股份行2020年末个人住房贷款余额6.38万亿元,较2018年末增长近50%,房地产业贷款余额2020年末较2018年也增长了26%。考虑到股份行房贷额度整体超标,但住房贷款额度尚存空间,超限的部分主要集中在开发贷层面,这可能也是接下来股份行需要重点调整的部分。

3.3大型城商行、农商行:地区分化较大,多省两条红线均踩

我们梳理了截至2020年末贷款余额1000亿元以上的大部分城商行、农商行房地产贷款情况,笔者统计完,不禁倒吸了一口凉气,城商、农商行的房贷额度似乎也不乐观,部分省份规模较大的城商行、农商行整体房贷余额、个人住房贷款余额全面超标。

① 两条线都踩的省份:

② 踩一条红线的省份:

③ 在踩线边缘试探的省份:

④ 【绝对】额度相对充足的省份:

PS:强调【绝对】两字的原因是,不同省份人口、购房需求截然不同。绝对空间大,摊到每一位购房人身上的额度并不一定就够用,至于哪些省份【绝对】和【人均】额度相比可能比较悬殊,大家想必比笔者更清楚。

四、哪类房企受影响可能较大?

客观来说,贷款集中度政策下,没有哪家房企能够独善其身。新政出台之前,在笔者所在的某一线城市,周边按揭贷款申请周期一个月以内的案例比比皆是,可是年后再回来,大家的申请周期却延长到了3~4个月甚至更长,而这还是在额度最充裕的一线城市。

既然如此,哪些房企受贷款集中度冲击可能会更大?笔者大致总结了六类:

① 坚定奉行高周转的房企。此类房企一方面极度依赖回款效率走量,按揭周期拉长对其经营策略影响更大;另一方面此类房企往往刚需楼盘占比高,而刚需楼盘往往贷款比例也相对较高,贷款回款周期拉长对房企相对来说影响更大;

② 三四线城市占比较高的房企。中小城市并非银行信贷资源分配的重点目标,贷款集中度管控下银行更偏向于将资源集中于一二线城市,导致三四线城市可用额度更加不足;此外,三四线城市此前往往依靠预售条件相对较低的优势,能够实现快速回款,但信贷资源的相对不足以及按揭回款周期拉长,导致三四线城市回款时间节点更早的优势不再明显;

③ 区域分布过于集中的区域性房企。区域集中意味着区域内银行若额度不足,大部分项目的回款都将收到严重影响,大家也可以根据上文或数据库,对于区域型房企所在区域房贷资源情况进行排查。笔者也整理了部分拿地规模较大的房企拿地集中度情况,非匿名版本欢迎私信交流,整体来看,头部房企在区域分散度层面做的比较好,但TOP25以后的房企,拿地集中度明显有提升。

④ 合作金融机构过少或额度紧张。这里笔者不再赘述,笔者整理了主流房企授信行集中度,并对目前已经超限或接近超限的银行做了特别标注,供参考(同样,由于合规要求,非匿名版本可私信交流)。至于为什么前文提到的一些股份行房地产贷款超限,下表一看便知。把规模动辄几千亿甚至上万亿的主流房企授信金额都做到TOP5,做一圈下来,不超限挺难的。

⑤ 集中供地斩获较多。集中供地≈集中开盘,集中开盘下金融机构是否有足够的房贷额度储备进行应对,直接关系到集中开盘项目的后续回款情况。尤其是上半年部分集中供地城市成交地块只能实现微利甚至亏损,因此在回款上容不得半点差池。

⑥ 中小房企。额度收紧,资源向头部房企集中,某大行基本只做TOP50房企,而之前下沉较多的股份制银行又面临额度紧缺,中小房企能用的银行信贷额度越来越少。

本文作者:华西固收樊信江,来源:固收江坛

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