打击阴阳合同 沪二手房贷实行“三价就低”

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专家认为，结合上海此前的二手房价核验制度，将对二手房市场产生较大影响，可有助于抑制二手房价格过快上涨。

“紧急通知：上海自今日起，申请贷款金额，将参考买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价三者孰低作为贷款申请房价标准。”近日，一则上海二手房贷调整的消息在购房群中传播。记者多方证实该消息为真，并已经在执行。

今后，上海买房是否会更难？贷款政策调整后影响几何？

打击阴阳合同

记者从银行和房产中介处获悉，近期上海二手房贷款落地时确有变动，实行“三价就低”原则，并非是“买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价”，而是“合同网签价、银行评估价、涉税评估价”。

在实际交易中，这三者的价格各有差异，一般而言，评估价会低于市场价格。合同网签价，是由购房者和卖房者双方商定而成；银行评估价由第三方评估公司评估所交易房产的资产价值；涉税评估价，即由房产交易中心评估的价格，所缴纳的税费都是以交易中心评估价格为标准。

而在此前的二手房实际交易中，还存在大量的阴阳合同。所谓阴阳合同，就是卖家买家签订购房合同时把购房款拆分成“阴阳”两个合同，分为“做高”和“做低”两种，“阳合同”即为了应付网签的虚假价格合同。

“之前合同很多做低的，是为了避税。新政策出来，就是变相不让做低合同了。”某购房者对记者说。记者了解到，此前这样的操作很常见，一般按房产中心评估的价格写合同，其他的钱作为装修补贴，合起来才是实际成交价。

这样的操作也从房产中介得到印证。“就是做低房价，做低的部分以装修补偿款给房东。”有中介人士告诉记者。

做高房价可以帮助购房者申请到更多银行贷款，降低首付压力，而做低房价则可以减税。

“比如以前400万元的实际成交价，合同写300万元，另100万元以装修补偿费的现金形式给卖家。对于一些要购买大户型房、税费加起来很高的群体，这样操作很合算。”该中介人士表示，但最近新出了政策，需要三方评估，取最低价，银行就是想多给你贷款也贷不了，必须按最低价。

某国有大行工作人员向记者确认了这一原则，目前已开始实施，比起之前的贷款流程更为复杂。“8月6日我们银行便开始按这一原则执行，在贷款流程中，我们需要向交易中心问询价格，一般而言，交易中心反馈的价格总是最低的，所以就按这个价格来帮客户做贷款”。

“其实这次的‘三价合一’，针对的是二手房交易中的一些炒作行为。”在中原地产分析师卢文曦看来，一些炒房客可能会为了获得更高杠杆，通过“阴阳合同”将房价做高，从而获得更多的贷款；一些真正的刚需买家不会有意抬升网签价格，反而会倾向做低房价，否则会缴纳更多的税，增加购房成本。

专家认为，结合上海此前的二手房价核验制度，将对二手房市场产生较大影响，可有助于抑制二手房价格过快上涨，防止资金违规流向房地产，并提高税赋公平性。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《国际金融报》记者采访时表示，实际上“三价合一”或“三价就低”的政策，更多是从管控信贷额度和信贷秩序的角度出发。过去，银行贷款方面出现了提高评估价变相多发放贷款的问题，从这个角度看，贷款方面也出现了各类乱象。所以，按照最低的价格来审批贷款，其实也是为了防范贷款无序的现象。就影响看，当前上海二手住宅套均价大概为350万元，信贷管控后，可贷的资金会减少。比如，过去可以贷款120万元的，现在可能只能贷90万元。因此，对一些违规的操作影响是比较大的。

银行严查涉房融资

卢文曦认为，今年以来出台的认筹规则、新房限售等调控内容多针对新房市场，但上海是以存量房为主的市场，单一调控新房市场效果有限。7月份上海二手房交易量接近2.4万套，交易行情仍比较活跃，二手房同比涨幅远远超过新房。因此，二手房同样要加大管控力度，“一二手”调控协同才能稳定整个楼市。此次“三价就低”楼市调控举措直指二手房市场，也是切中了要害。

“稳房价仍需持续用力，调控成效逐步显现。”7月28日，上海市发改委主任华源在作《关于上海市2021年上半年国民经济和社会发展计划执行情况的报告》时指出，今年上半年，上海市市场化新建商品房和二手存量住房成交量同比增速较一季度明显回落，房地产市场量价齐升的上涨势头初步回落。

今年以来，上海出台多层面的楼市组合拳，显示出稳定房地产市场的决心。在银行贷款层面，7月上海银保监局连发24张涉房融资罚单，包括工农中建交“五大行”等在内的多家金融机构累计被罚款1890万元，再次敲响了涉房违规融资的“警钟”。8月10日，交通银行上海市松江支行因2020年该支行部分个人贷款变相用于购房等，上海银保监局根据相关规定对其责令改正，并处罚款30万元。

同日，上海银保监局还对中国工商银行上海市松江支行作出处罚。据披露，2020年11月，该支行某经营性物业贷款变相用于购房；2020年12月，该支行某个人经营贷款变相用于购房等，根据相关规定，上海银保监局对其罚款共计50万元。

“下一步将加强房地产金融管控，完善房地产企业三四线四档融资管理规则，落实银行房地产贷款集中度管理，坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房。”7月22日，住建部房地产市场监管司司长张其光强调，将会同有关部门，进一步落实城市政府主体责任，强化省级政府的监督指导责任。