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拐点已来!罕见强监管下,楼市全线超预期降温

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今年380多次调控,终于换来了明确的楼市拐点。

根据国家统计局最新出台的楼市数据,7月全国商品房销售面积、销售金额环比分别骤降42%和40%,跌至近一年最低。

从7月份70城数据看,新房房价上涨城市数量减少到51个,二手房房价上涨城市数量减少到41个。

对开发商来说,这可能是近三年来销售最惨的7月。相较去年疫情后市场,今年7月销售面积同比降了8.5%,销售金额同比降7.1%。

北上广深的房价虽然没有下跌,但是成交面积已全部下滑,量变引发质变,这或许将影响后续市场各方的心态的变化;“楼盘打新”一向最为火热的杭州,亚运村首批项目摇号登记数竟不及预期,没有触发社保限制;而上半年楼市非常强劲的合肥,房价涨幅也逐渐熄火。

与此同时,楼市分化正在加剧。26个城市二手房房价开始下跌,其中大部分为三四线城市。无论是明面上的行政命令,还是暗地里的行业约束,已经有城市担心房价下跌太猛,事先划定降价红线。

有业内人士认为,一场“全线超预期降温”来了。

四大一线城市成交量下滑

17日,杭州“万套红盘潮”出现了爆冷一幕。在“亚运村三巨头”中最早领取预售证的绿城桂冠东方一期989套房源登记结束,杭州当地媒体称,最终参与登记摇号的数量定格在6300组左右,既未触发限售,也没有触发“拼社保”,“杭州楼市最后的盛宴”被提前浇灭了热情。而原本不少杭州人预估的“万人摇”、全城冻资千亿的场面,似乎也很难再现了。

今年上半年涨幅在强二线城市中非常突出的合肥,房价也终于涨不动了。根据国家统计局数据,合肥新房价格涨幅已经连续4个月走低,二手房价格涨幅为近17个月最低。7月份合肥新建商品住宅、二手住宅销售价格环比均只上涨0.1%,仿佛踩下了急刹车。

根据国家统计局数据,今年6月,全国房价涨幅开始呈现稳中有落的态势,到了7月份,各线城市涨幅已经全面回落。

最为突出的数据是,在统计局重点监测的70个大中城市里,已经有26个城市二手房房价环比下跌,比上月增加了10个。同时,房价上涨城市已经连续4个月数量下调,新房51个城市房价上涨、二手房41个城市上涨,都是年内数量最低。

四大一线城市成交面积环比均出现下滑,总成交面积环比降幅为21.34%,其中上海下滑幅度最大,超过30%,北京超过15%。二线代表城市成交面积环比下降11.47%,三线代表城市成交面积较上月下降17.42%。

对于7月房地产数据,中金公司认为“基本面全线超预期降温”。招商证券则认为,7月销售额高位回落,跟近期按揭额度偏紧和疫情反复等有关,预计下半年保持回落趋势。中信证券同样认为,由于信贷供给有限,下半年销售预计继续下行。

对于房企来说,一系列开发景气指标也在下行。7月新开工数量大幅下跌,同比降幅高达21.5%,环比累计新开工增速由正转负,全年难言乐观;单月投资增速继续回落,同比增速仅剩1.4%;累计土地购置面积负增长,下半年供应结构仍然偏紧;单月房地产企业到位资金增速转负,达到-7.0%,融资环境依旧严峻。

可以说,从去年下半年延续至今年的楼市高烧,目前拐点已经十分明确。今年以来,罕见的金融强监管与行政性调控同时发力,推动了房价降温。

一般七八月份是调控政策平静期,但今年却并不平静。7月,房地产调控政策继续井喷,从中央到部委到地方,密集调控次数高达66次,刷新年内单月调控次数最高纪录。

7月末住建部约谈5个热点城市之后,8月上半月,各地调控政策依旧频出,累计已经超过30次。

整体来看,今年以来全国各地调控次数超过了380次,调控呈现多频次、高密度、精准性、全链条的特点,如一场不停歇的疾风劲雨,终于浇灭了楼市虚火。

三四线城市房价排队下行

不同于热点一二线城市拐点初现,不少三四线城市已经迅速进入房价下行通道。

7月已经录得房价跌幅的城市,大多数为中西部和北方的三四线城市,包括岳阳、呼和浩特、昆明、唐山、秦皇岛、牡丹江、安庆、赣州、平顶山、常德、韶关、桂林、泸州、南充、遵义和大理。

以湖南岳阳为例,根据国家统计局数据,其单月新房价格环比下跌0.7%,跌幅为全国第一,而在此前的6月份新房价格环比也下降了0.4%。

根据克而瑞数据,自今年6月开始,岳阳新房价格出现断崖式下跌,从5月的7605元/平方米跌至6月的6558元/平方米,7月继续下滑至6492元/平方米。因而在众多限售、限价政策中,湖南岳阳出台了年内第一个“限跌令”——当地调控新政称,商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格,也不得低于备案价格的85%。

与岳阳类似,房价下跌的昆明也“坐不住了”。

作为西南4个省会城市中唯一房价下跌的城市,8月11日,昆明市房地产开发与经纪协会出面召开“三稳”工作要求座谈会,称恶意降价等情节严重者,将被停止项目网签,并要求其成员禁止释放或转发市场负面信息。不过,昆明市房地产开发与经纪协会性质为社会组织,它发布的消息并不能视作政府部门的正式调控举措。

过去几年,部分三四线城市过分以来棚改货币化拉抬楼市,如今棚改基本收官,叠加整体信贷收紧,即便不出任何楼市调控政策,三四线城市的房地产都已面临巨大压力。

“目前三四线城市去化慢,而大部分房企下半年都有迫在眉睫的去化压力,三四线项目打折、降价促销几乎是必然的。我们内部已经在做降价部署,主要需防范降价面临的舆论压力和老业主不满。”一家房企营销人士告诉第一财经。

另一家房企中部区域营销线人士则表示:“现在降价也是无奈之举,因为大家回笼现金流的任务都很重,下半年降价的情况可能更普遍。不过一到楼市下行期,很多城市都有设置了‘暗线’,即便不出限跌令,大家也都知道要控制的幅度。现在有龙头房企债务压力太大,降幅太多,这样容易导致当地楼市大起大落。”

三四线的降价暗战,也反映出目前中国楼市高度分化的情况正在加剧。整个大环境生变,就让部分三四线城市房价猛跌,而一些一二线热点城市在各自的密集调控下,房价依然坚挺。

比如北京、上海,尽管出现成交面积下滑的情况,但二手房涨幅达0.7%,仍然领跑一线城市。

“上海新房成交面积下降幅度较大,但从房价指数来看,上海新房环比仍上涨0.4%。7月二手住宅市场成交同样出现缩水,交易量不到2.4万套。虽然成交量出现下滑,但从绝对量来看,仍比正常流量高出15%以上,说明市场温度虽然有降,但是降幅不显著。”上海中原地产市场分析师卢文曦对第一财经表示。

中原地产认为,目前从交易趋势来看,上海、北京还暂时处于上升通道中,因此尽管有调控政策,但要马上扭转预期有一定难度。

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