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尹中立专栏丨炒房现象得到明显遏制,持续推动地产市场健康发展

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尹中立(荣盛发展首席经济学家、中国社会科学院金融所研究员)

今年上半年主要城市的房价都处在上涨状态,尤其是一线城市和部分二线城市的房价涨幅比较大。从刚刚公布的7月份房价统计数据看,主要城市的房价仍然在上涨,但涨幅明显回落,其中,一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅比上月回落0.3个百分点。一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅比上月回落0.3个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.4%和0.2%,涨幅比上月分别回落0.1和0.2个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点;二手住宅销售价格环比由上月上涨转为下降0.1%。

房价走势回落到合理区间,得益于一系列政策调控的结果。今年初以来,有关方面认真贯彻执行“房住不炒”精神,房地产金融调控政策持续发力,经营贷和消费贷流入楼市的现象得到控制,炒房现象得到明显遏制。房地产开发企业受制于“三线四档”监管政策的影响,购置土地的行为趋于理性。

从市场波动规律看,“量在价先”是房地产市场运行的规律,我们在关注房价的同时,更要关注房地产市场成交量的动态变化。从交易量的变化看,房地产市场的拐点已经出现。今年上半年的房地产成交量还处在上升趋势,但7月份的楼市成交量已经快速下滑。中指数据显示,7月楼市新房成交量同环比均降。分城市来看,7月一线城市成交面积环比降幅为21.34%,二线代表城市成交面积环比下降11.47%,三线代表城市成交面积较上月下降17.42%。

从来自市场的高频数据显示,8月上旬的楼市成交量继续下滑,环比下滑约20%,下滑的速度较7月份有所加快。当前的房地产调控目标是“稳地价、稳房价、稳预期”,楼市成交量的快速下滑的趋势值得有关部门关注。

7月份以来房地产成交量快速下滑的原因除了房地产调控政策因素之外,可能与来自市场中的信息有关,尤其是某大型房地产开发企业的债务违约信息对市场信心冲击巨大。从商业银行和金融的角度看,头部房地产开发企业一直是它们的信任的客户,这些企业因为规模大而获得金融机构的认可。根据该风险控制逻辑,头部房地产开发企业的融资利率大大低于中小规模的房地产开发企业贷款利率,有些商业银行甚至只与排名靠前的房地产开发企业做业务。可见,金融机构一直把房地产开发企业的信用等级与它们的业务规模挂钩,头部房地产开发企业的债务违约打破了金融机构对它们风险的认知,可能让金融机构集体紧缩房地产行业融资。

对于购房者而言,他们是信息的被动接受者,面对来自市场的各种打折促销信息或某某大型开发企业面临风险的消息,持币待购回避风险成为他们的选择,这就是房地产交易量快速萎缩的原因。

金融机构因为风险控制的原因紧缩房地产融资,购房者也因为风险控制的原因而选择持币待购,两个因素叠加并相互强化,房地产开发企业可能要集体面对资金周转的困境。

在一定程度上,上述情形类似于房地产行业的压力测试,可以提高金融机构对房地产行业的风险控制能力,也可以有效提高房地产开发企业自身的风险控制能力,让那些风险控制能力弱或过度高杠杆经营的企业淘汰掉,将有利于房地产市场的健康发展。但上述过程不能形成系统性金融风险,这是底线。

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