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开发投资增速连续5个月收窄,7月商品房销售滑入年内“低谷”

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8月16日,国家统计局发布《2021年1-7月份全国房地产开发投资和销售情况》。其中显示,今年1-7月份,全国房地产开发投资约8.49万亿元,同比增长12.7%。

值得关注的是,虽然全国房地产开发投资仍然保持两位数增速,但是,今年以来增速已经连续5个月收窄。对此,业内人士表示,全国房地产开发投资指标已呈现持续收窄的特点,与此同时,商品房市场量价热度也持续减弱,7月单月销售量达年内最低值。

房屋新开工面积增速年内首次低于去年同期

图片来源:国家统计局

据国家统计局测算,1-7月份,全国房地产开发投资约8.49万亿元,同比增长12.7%;比2019年1-7月份增长16.5%,两年平均增长8.0%。其中,住宅投资约6.40万亿元,同比增长14.9%。

值得关注的是,这一指标在今年以来已经连续5个月收窄。易居研究院智库中心研究总监严跃进称:“目前对于开发投资指标的思考,应该关注是否会过快下滑的风险。由于购房政策和购地政策有各类约束,且房企也面临一些债务问题,要防范房企投资意愿减弱,进而影响下半年开发投资的风险。”

另一值得关注的数据是房屋新开工面积增速年内首次低于去年同期。国家统计局数据显示,1-7月份,房地产开发企业房屋新开工面积约11.89亿平方米,同比下降0.9%,其中住宅新开工面积约8.85亿平方米,同比增长0.4%;房屋竣工面积约4.18亿平方米,同比增长25.7%,其中住宅竣工面积约3.01亿平方米,同比增长27.2%。

“从新开工情况来看,1-7月新开工面积约为11.89亿平方米,同比增速为-0.9%,低于去年同期水平,这一方面与信贷持续收紧有关,另一方面与1-7月土地成交量有关,据贝壳研究院统计,今年1-7月土地成交规划建面同比下降两成,土地成交面积的减少后续或将持续影响新开工面积增速下滑,进而对开发投资起到向下的拉动作用。”贝壳研究院高级分析师潘浩如是称。

受到集中供地影响和地价的高升导致利润空间进一步压缩,房企的拿地面积有所下降。据国家统计局数据显示,1-7月份,房地产开发企业土地购置面积8764万平方米,同比下降9.3%;土地成交价款5121亿元,下降4.8%。

“这也是土地购置面积出现持续下跌的态势。预计随着各地下半年供地节奏加快,适当可以减少土地交易行情略萧条的现象。当然近期各地供地规则调整下,房企拿地策略也会有调整。”严跃进表示。

7月商品房销售面积现年内最低值

图片来源:国家统计局

在商品房销售方面,国家统计局数据显示,1-7月份,商品房销售面积约10.16亿平方米,同比增长21.5%;比2019年1-7月份增长14.5%,两年平均增长7.0%;商品房销售额106430亿元,同比增长30.7%,比2019年1-7月份增长28.0%,两年平均增长13.1%,其中,住宅销售额增长33.1%,办公楼销售额增长9.1%,商业营业用房销售额增长5.0%。

对此,潘浩表示:“从单月成交数据来看,7月商品房销售面积约为1.30亿平方米,为年内最低销量单月。6、7月单月全国商品房销售均价已基本回归2020年同期水平,单月同比涨幅分别为1.0%和1.6%,远低于年内前几月7%以上的同比涨幅。”

市场热度的回落与调控持续加码有关。据中原地产统计,累计来看,今年1-7月合计房地产调控已经高达352次,平均每月超过50次房地产调控。

中原地产首席分析师张大伟称:“7月单月数据出现下调主要由于以下原因,一是疫情的影响,特别对一二线城市销售产生影响;二是房地产市场调控政策频出;三是多地信贷政策收紧传导至购房市场;最后,集中土地供应造成了房企消化压力,房企资金压力加大。”

国内贷款下降,房企到位资金持续“承压”

图片来源:国家统计局

从房企资金端来看,国家统计局数据显示,1-7月份,房地产开发企业到位资金约11.90万亿元,同比增长18.2%,比2019年1-7月份增长19.2%,两年平均增长9.2%。其中,国内贷款约1.54万亿元,同比下降4.5%;利用外资44亿元,下降44.4%;自筹资金约3.55万亿元,同比增长10.9%;定金及预收款4.54万亿元,同比增长38.3%;个人按揭贷款约1.90万亿元,同比增长17.0%。

“国内贷款同比降幅持续扩大,到位资金承压。其中,国内贷款增速自6月起降为负值,7月降幅持续扩大,这与银行贷款集中度管理,房贷额度受限等因素有关。”潘浩如是表示。

“总体上,当前房企的流动性问题确实受到了关注。房企流动性的问题,也成为房地产金融风险的重要来源点。后续对于房企的资金面管控以及防范过激过猛拿地,都将成为监管的重点内容。”严跃进补充称。

“从房企的资金来源看,定金及预收款依然是主要来源,按揭上涨幅度明显放缓,信贷收紧对房地产企业的影响越来越明显。”张大伟表示:“房地产市场经历了疫情后的高峰,逐渐开始退烧,预计房地产市场走势将过渡至平稳。”

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