近日，深圳社会建设领域的“基本法”——《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》（以下简称“条例”）公开征求意见，其中与学区房市场密切相关的“大学区制”引发了房产圈的剧震。在走访深圳热门学区百花片区时，有从业超过十年的中介告诉经济观察报，他接触的业主中，近8成表达了对学区房价格下跌的担忧。
所谓“大学区”即将周边3-4所学校所在的范围组合成一个“学区”，实行相对就近入学，家长可自愿在学区内为孩子报读2-3所学校，最后按志愿次序和积分高低依次录取。条例第九条明确，市、区教育部门应当推行“大学区”招生和办学管理模式，这意味着“天价”学区房与名校学位之间曾经的强绑定关系将迎来新变局。
在政策细则尚未出台的情况下，两者关系的诸多可能性导致市场博弈双方进入了更长的观望期。该区域资深中介表示，目前百花片区的学区房放盘量在220至240套之间，虽然数目有所增加，但并未出现一边倒的趋势，属于正常放盘速率。
学区房售价依旧坚挺，业主心态有所浮动
在深圳7月底公布拟推行“大学区”招生之后，不少人将“长城大厦法拍房流拍”一事视作学区房“凉凉”的直接反应。8月2日上午10点，位于著名学区百花片区的长城大厦法拍房因无人报价而流拍，紧接着二拍挂牌降价超200万元，总价867万元。
对此，百花片区房地产中介张德帅（化名）认为是延续了今年年初以来二手房市场的低迷态势，而新政可能为其中的推手之一，“今年二手房市场整体行情都不好，百花成交的学区房主要以法拍房居多，说明大家都想捡漏。个人成交的房子至少便宜150万元，多的有降价400万元的。在业主急卖的情况下，不排除受到新政影响下调售价”。
乐有家2021年上半年深圳楼市报告也显示了二手房市场的整体“落寞”态势，受2·8新政以及信贷政策收紧等因素影响，深圳上半年二手住宅月度成交出现断崖式暴跌。3月二手住宅网签量跌破荣枯线仅4869套，6月份降至3216套。从挂牌价来看，乐有家门店数据监控显示，过去两月内调整售价的业主中，有超过62%的选择了下调报价，且降价幅度以10万和20万居多。
此外，房地产业观察人士朱文策也认为，目前市场还处于对“大学区”的适应、理解与消化期，加上具体细则尚未落地，未来各方应该还会处于一个持平观望期。
在实地走访百花片区、深中学区的过程中，不少中介也告诉记者，目前该地段的学区房售价并没有明显的整体下跌迹象。“没有十五六万的单价，还是买不到带荔园小学的学区房，国城花园还是要30万/平方米。”某知名房产中介平台经纪人坦言。与此同时，相邻热门学区的小区，虽然有被划入“大学区”、共享名校资源的可能性，但目前售价也未见上涨。
不过，受到新政影响，不少业主的心态出现了浮动。据地产中介张德帅的观察，“将近8成业主都有学区房售价下跌的担忧”。而买家的购房意向则变得趋于务实，张德帅说：“如果买家有刚需，孩子等着入学，还是会坚持购房。至于不急需学位的买家，因为害怕跌价，都想等等再入手。”
近两年想入手一套学区房的陈丹（化名）因为居高不下的房价一直没下定决心，在听闻“大学区”的政策风声之后，她的想法发生了变化，选择标准从原来的学区房变成购买“有潜力的大学区房”。本来还抱着投资念头的她，此刻也不敢轻举妄动，她告诉记者，对于买学区房一事，“孩子要入学就买，投资就等等明后年。”
区域教育资源失衡是深圳家长不惜花重金购入“天价学位房”的重要原因。5年前以9万元/平方米价格购入百花片区某住宅的蒋萍（化名）告诉经济观察报，她之所以千方百计想买百花片区的学区房，就是孩子曾经在别的学校经历过相对差的教育环境，“大女儿之前在福田八卦岭片区的一所小学念书，那里的教育氛围整体都不好，所以现在有钱了，想让小女儿念好一点的小学”。
从全市范围看，教育资源在深圳原关内外存在显著差异，根据深圳政府在线网站公开的教育数据，目前全市7所市教育局直属中学里，有4所位于老牌教育资源强区福田，两所位于罗湖，一所位于南山。另外，全市唯一一所市教育局直属小学——深圳小学也位于罗湖。
2021年各区教育预算支出数据也显示，福田区、南山区和罗湖区三区的教育投入不仅在全区位列前茅，分别为78亿元、80亿元和53亿元，而且占区全年预算收入比例也相对较高。不过，龙岗区和龙华区今年都有超百亿预算投入教育领域，说明原关外的教育水平在奋起直追。
目前，关于“大学区”招生的政策细则尚未明确。虽然深圳市体制改革研究会副会长兼秘书长、《条例》研究和起草组成员熊义刚在接受深圳卫视采访时透露，条例从立法层面释放“大学区”的信号，表明了深圳坚定落实“房住不炒”的决心。但同时，他也坦言，此前深圳关于“大学区”的小范围试点，影响有限，效果也有限，没有从根本上改变学区房的现状。
为此，下一步“大学区”具体如何实施，是仿照北京、上海的模式，还是参照深圳以往个别区的试行方案，将决定房产在竞争教育资源时占据多大的优势。
大学区下，房产与学位关系何去何从？
“今年买房明年入学，只要在这里买了学位房，稳上荔园小学。”某连锁地产中介这番话道破了学区房的重要性。学区房的全线飘红，归根结底是在“单校划片”模式之下，房产在竞争学位时发挥着近乎“一锤定音”的作用。
以老牌名小学荔园小学北校区为例，它去年小一的录取积分线为90分。根据荔园小学北校区所在的福田区的积分入学政策，对应学区段内拥有房产的业主，在基础分上便可以拿到80分，再加上连续居住时间和社保这两项总计20分的考核，达到90分的录取分线，入读该名校基本不成问题。
正是因为有名校光环，学区房价格连年攀升。据中介介绍，去年年底，百花园等附带荔园小学学位的小区成交价冲到了18万元/平方米。而与此对比，2020年12月深圳市二手房成交均价为76076元/平方米，两者相差超过1.5倍。
而遵从“多校划片”模式的“大学区”有可能对当下紧密捆绑的“房产-学位”关系带来新变局。熊义刚对“大学区”解读道，“‘大学区’招生改革后，学区供应从过去的‘一个萝卜一个坑’变成‘一个萝卜N个坑’，也就是说同一套学区房可能分到名校，也可能分到普通学校。”这就意味着，“大学区”实行后，依靠学区房念名校的概率从近乎“百分之百”下降到了“百分之几十”。
这“百分之几十”也就成了市场猜测的分歧所在。其中不少市场人士参照深圳以往试行“大学区”的经验，认为原划校片区业主依旧享有最大的竞争优势。
这种猜测不无道理。根据深圳市2015年出台的《深圳市教育局关于义务教育招生工作的指导意见》，目前全市已有福田、龙华、罗湖、南山、盐田、坪山6个行政区开始了小范围的“大学区”招生尝试，并推出诸如“共享学区”、“优享学区”、“分享学区”的招生政策。
不过，从深圳目前探索试行“大学区”招生制度的情况来看，无论是“大学区”，还是“共享学区”、“优享学区”，原划校片区内业主在择校时仍旧享有最大概率的入学机会，且近乎百分之百。
以龙华区的“大学区”招生为例。今年3月，深圳市龙华区教育局公布了新修订的积分入学政策——《深圳市龙华区义务教育阶段“大学区”学校积分入学办法一览表（修订稿）》。在龙华区新版积分入学政策中，虽然购房与租房、单片区内与大学区内都能享受同样的基础分60分，但是录取时，率先考虑的是学位类别再比较积分。而学位类别的划分中，同为深圳户籍，在单片区内购房属于A1类，在“大学区”内购房属于A2类，录取时总是先录完A1类符合资格的学生，再依次考虑A2类、B1类、B2类等。也就是，“先学位类型后积分”的形式其实是明确了单片区业主的优先择校资格。
从学区房的热度来看，龙华区探索试行的“大学区”也未能给市场降温。坐拥名校的单片区内，房价依旧一马当先。
据某房地产平台中介提供的数据，莱蒙水榭春天第五期由于属于“四大名校”之一的深圳高级中学的单片区内，成交均价在14万元/平方米左右。而与其几乎在同一时间建好的公馆1866花园，因为对应的学位是民治中学，成交均价则在9万元/平方米左右，两者相差近五万。在交谈过程中，不少中介跟记者吐露，龙华区新版入学积分政策后，原热门学区房的挂牌价与之前持平，并没见受到太大影响。
为此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，深圳过去的“大学区制”是“伪大学区制”。因为在优质学位有限的情况下，排在前面的位次已将学位瓜分完毕，根本轮不到后面的排位。
中国城市经济专家委员会副主任宋丁则认为，大学区不会让学区房消失。因为大学区间的差别仍然存在，有名校的大学区依旧会受到更多关注。而为了争取进入这些名校的机率，更多的人还是愿意在大学区里面购买房。
比如正在观望学区房市场的陈丹，就准备将购置房产从原来的学区房变成“有潜力的大学区房”。
不过，李宇嘉认为此次深圳将推行“大学区”写入法规，表明了其不同于以往的决心，后续改革可能会出现大动作。朱文策也认为，《条例》大的精神主旨体现了要“义务教育”和“房屋产权”脱钩，而相关配套措施也是非常正确的路径。
跳开以往经验，值得注意的是，《条例》此次不仅在学位需求端发出重新分配的信号，并且在供给端强调“做大、做好蛋糕”。
从需求端来看，除了学位分配从“一对一”到“一对多”进行调整，针对以往的积分入学政策，《条例》中也提出要进行优化，其中综合考量因素里并未将房产与学位挂钩，而是提出参考户籍、居住时长、社保年限等条件。第三十八条的“探索租售同权制度”，更直接表明深圳有意推动租房居民在基本公共服务方面与购房居民享有同等待遇，也就是未来购房者与租房者在学位分配上有可能实现完全的公平。
从供给端来看，《条例》对“天价学区房”的抑制不止是扬汤止沸，而是釜底抽薪。《条例》第九条提及，“实行义务教育学校设备设施的标准化配置和统一的学校运行经费生均拨款标准”；“建立义务教育学校教师交流制度”。这两项政策都被业界人士普遍认为是通过均衡教育资源来弱化学区房光环的良计。熊义刚在接受深圳卫视采访时也谈到，义务教育资源均等化的配置是后续大学区改革的根本，因为不解决义务教育均等化的问题，那么后续即使不是房产也还会有其他的择校筹码出现。
双管齐下，这一系列“组合拳”无不预兆着深圳未来的“大学区制”可能会出现更多创新举措以及突破，不过，就目前看来，“大学区制”的政策风声尚未能撼动热门学区坚挺的房价。
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本文来源：经济观察网
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