上海住房“十四五”规划：增加租赁供给

8月13日，上海市人民政府办公厅关于印发《上海市住房发展“十四五”规划》（简称“住房‘十四五’规划”）的通知，其中提出重要任务包括持续构建住房租赁体系、深入改善居民居住环境、着力保持房地产市场平稳健康发展、更加优化住房空间布局、不断健全住房保障体系、显著提升住房质量与安全管理水平和推进住房领域数字化转型。

相比以往，此次上海发布的住房“十四五”规划中也有侧重点，比如继续加大租赁住房的供给力度和旧城改造的力度；同时，也关注到城市发展中的新变化，比如“新市民”、新青年的需求，“老龄化”趋势下老龄人的住房需求。

“上海是全国人口最多的城市，住房问题也具有极为明显的代表。”上海财经大学公共政策与治理研究院首席专家杨畅解读称：“从公布的住房‘十四五’规划来看，总供给不会大幅增加、但是结构调整是重点。其中，住房租赁体系是工作重点，旧城改造提出加装电梯，市场化商品住房继续保持稳定。”

“一张床、一间房、一套房”

在本次的住房“十四五”规划的重点任务中，持续构建住房租赁体系放在重要任务的首位。

住房“十四五”规划提出聚焦不同群体的租赁需求，实现租赁住房精准供应。切实增加宿舍床位租赁居住供给，形成“一张床、一间房、一套房”的多层次租赁住房供应体系。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进点评称，此次上海明确提出多层次租赁住房供应体系，即“一张床、一间房、一套房”的内容。该提法形象生动，且明显勾勒出上海多层次的租赁住房供应体系。

此外，相比于“十三五”规划，住房“十四五”规划将加大租赁住房的供给。住房“十四五”规划称，住房“十四五”时期，形成供应租赁住房超过42万套（间、宿舍床位），占住房供应总套数的40%。其中，租赁房22万套（间），宿舍床位20万张。继续规范代理经租住房30万套（间）。

值得注意的是，“十三五”期间，上海新建和转化租赁住房40万套（间），新增代理经租住房30万套（间）。而住房“十四五”规划要求形成供应租赁住房超过42万套（间、宿舍床位），继续规范代理经租住房30万套（间）。

此次住房“十四五”规划中提出，加快构建多层次、广覆盖的住房租赁体系，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。对此，中原地产资深分析师卢文曦表示：“要使租客安心租房，买房和租房之间的权利落差不能太大，否则还是会倾向于购房。当公共服务权利实现同等，那么买房的急迫性就不那么高了。换而言之，购房需求减少，供给的压力就小，房价上涨压力也就没那么大了。”

住房“十四五”规划还明确增加租赁供应的具体措施，包括政府、单位、市场三个层面，分别有倡导“职住平衡”、“筹措供应集中式新建租赁住房项目”、“优化商品住房项目配建租赁住房机制”、“探索集体建设用地建租赁房试点”等方面。

同时，住房“十四五”规划提出，单列租赁住房用地计划。在新城区域，打造租购并举住房制度的先行示范区。

卢文曦点评称：“住房‘十四五’规划中对于房屋租赁给予大量篇幅，说明关注程度在提高，并且提到很多具体目标和实质举措，预计租赁市场发展将得到快速推动。”

加强住房的精准供给等

此次住房“十四五”规划在指导思想方面，特别提到了城市中的“新市民”和青年人群体。规划称，“坚持租购并举的住房发展方向，完善住房市场体系和住房保障体系，以居住为主、以普通住房为主、以市民（新市民）、青年人为主，优化保障类租赁住房、保障类产权住房、市场类租赁住房、市场类产权住房‘四位一体’的租购并举住房制度体系。”

卢文曦称：“在指导思想里面提到‘市民（新市民）、青年人’，以往需求端很少提到这部分客群。在城镇化快速推进的现在，新市民也有居住需求。同时，城市发展离不开新市民，青年人的贡献。今后市场提供的产品会向能满足这部分客群需求调整，甚至租金或者价格也会有相应优惠。”

同时，在住房“十四五”规划的 “发展形势”中提到了“积极顺应人口老龄化、家庭规模多样化等需求变化趋势，加强精准供给”。在“发展目标”中，提出“加强住房的精准供给、制度供给、服务供给和品质供给，进一步满足多层次、功能性、品质化的居住需求”。

从“新市民”和“老龄化”人群的需求提法来看，上海住房的供给将更加精准化。杨畅指出：“对于‘十三五’存在的问题，排在首位的是‘住房供应结构性矛盾有待进一步缓解’，矛盾主要在‘结构性’，意味着并不将总量大幅增加作为解决当前问题的办法。‘不同人群居住需求有待进一步有效满足’，需要满足的是不同人群的居住需求，而不是需求总量。”

亿翰智库研究总监于小雨分析称：“‘十四五’各类住房新增供应量比‘十三五’下滑了27.3%。‘十四五’期间重平稳，新增供应各类住宅用地面积4000公顷，新增供应商品住房4000万平方米、约40万套。‘十三五’期间重增加，住房用地供应5500公顷，其中，商品住房用地2000公顷，租赁住房用地1700公顷，保障性住房用地1800公顷，住房用地供应总量较‘十二五’增加20%。上海住房市场供需不平衡的问题有可能进一步加剧，也正是在这种情况下，提出重点发展租赁住房和保障性住房。”

此外，加大旧城改造也成为住房“十四五”规划的工作重点，其中提出，“实施约5000万平方米旧住房更新改造，全面启动符合实施条件的旧住房成套改造；新增既有多层住宅加装电梯1万台以上。”

“此次政策明确，要加快推进旧区改造。给与了旧城区、旧住房的更新改造的数据指标要求，使得房企对于此类产业的投资会更加清晰。类似旧区改造的内容，是未来需要重点关注的。”严跃进表示。