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楼市前7月调控352次,平均每日1.66次

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8月还未过半,各地调控便已密集展开。据中原地产统计,1-7月,房地产调控已合计高达352次,平均每月超过50次。《华夏时报》记者统计,2021年1-7月共212日,算下来平均每日调控1.66次。在监管层不断加压的大环境下,业内人士预测,后续政策管控的城市数量仍会明显增加。

梳理各部委和各地出台的意见和调控措施可以发现,对二手房市场的价格管控、以及房地产金融管控已经成为当下各地楼市调控的重点方向

被约谈后惠州深夜落锤

8月9日深夜零点,惠州市住房和城乡建设局发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称“惠八条”),涉及新建商品住房预售和价格备案管理、开发商资金监管、完善住房销售政策、落实配建公建设施、提升住房保障覆盖、规范房地产市场秩序和强化联动调控机制等八个方面。

其中,因首次启用同时限购、限价措施,“商品房价格备案管控”这条规定引发业内较多关注。同时,惠州此次还要求高价楼盘进行价格评估,半年内如果平均折扣率低于95折,将对未推售房源备案价进行调降等。

“惠八条”出台的背景是,7月29日,住建部副部长倪虹约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市,针对这些城市内部上半年出现的新房、二手房市场价格上涨过快以及土拍热度较高等现象重点关注,重申“房住不炒”主基调、要求遏制房市过热,并将其纳入房地产市场监测重点城市名单。

在惠州之前,8月2日,5个被约谈城市之一的金华,已经从土地供应、住宅限售、热盘摇号、市场监管等十大方面出台了楼市调控政策,宣布将实行“拿证后限售3年、二手房限价试点”等举措。据了解,此次楼市新政为金华截至目前的“最严调控”。

上述2座被约谈后升级调控力度的城市只是缩影,今年以来,房地产市场始终处于调控密集期。来自中原地产研究中心的统计数据显示,1-7月份,全国房地产调控多达352次,而2020年同期为336次。尤其是7月,调控政策多达66次,刷新年内最高纪录。

8月十城已出调控

《华夏时报》记者不完全统计,截至8月7日,8月已有十座城市再度“因城施策”,为政策打上补丁。比如,8月5日,北京市规定“夫妻自离异3年内不能买房”,堵上“假离婚”漏洞;同日,杭州市提高杭州户籍及非沪籍家庭购房社保缴纳年限,三成购房者购房资格失效。

8月6日,浙江省房地产工作座谈会强调“要增强调控精准性”。具体而言,要坚持因地制宜、精准施策,促进供需平衡和职住平衡。一方面要增加土地和住房供给,稳定市场预期;另一方面要强化金融管控,深化落实差别化住房信贷政策,重点支持首次购房刚性需求。

梳理各部委和各地出台的意见和调控措施可以发现,对二手房市场的价格管控、以及房地产金融管控已经成为当下各地楼市调控的重点方向。比如,7月9日,上海市房管局要求自当日起,在已实施房源挂牌核验的基础上,增加价格信息的核验,其中未通过价格核验的二手房源将无法对外公布。而截至目前,杭州和无锡等10余个城市也都发布了不同力度的二手房价调控措施。

收紧资金端也是一大特点。7月22日,住建部房地产市场监管司司长张其光再次强调,下一步还将加强房地产金融管控,完善房地产企业三线四档融资管理规则,落实银行房地产贷款集中度管理,坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房。

例如,7月24日,上海购房银行贷款利率提升,首套房贷利率将从4.65%调整至5%,二套房贷利率从5.25%上调至5.7%。另据公开信息,多地银行已收紧了对二手房市场的贷款额度,甚至出现“停贷”的现象。此外,在土地端,多地要求加快完善“稳地价”工作机制,优化土地竞拍规则,建立有效的企业勾地资金审查制度等。

目前,不少城市的“打补丁”已经取得了堪称立竿见影的效果。例如,根据上海市房地产经纪行业协会公布的数据,2021年6月上海全市二手房成交套数2.66万套,较2021年1月的成交高点下降了39%;7月,杭州二手房成交6314套,与4月的10029套、5月的9013套、6月的7539套相比降速明显。

“给过去十年调控漏洞一次打了补丁”

无需赘言,监管部门对“房住不炒”的要求从未放松。7月23日,住建部和发改委等八部门联合发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》,力争用3年左右时间,实现房地产市场秩序明显好转,同时对房地产开发、房屋买卖、住房租赁等方面提出了细致的监管要求;7月30日,中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作,也再次强调“房住不炒”,坚持促进房地产市场平稳健康发展等。

8月9日,中国人民银行发布的《2021年第二季度货币政策执行报告》也强调,牢牢坚持“房住不炒”定位,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持稳地价、稳房价、稳预期,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性,实施好房地产金融审慎管理制度,加大住房租赁金融支持力度。

“此次多地加码调控,为中央政策思想的执行与落实。”平安证券研报指出,长期看,“房住不炒” “三稳”政策思路明确。短期随着热点城市新一轮调控加码完成、销售逐步放缓,调控力度或有所缓和。天风证券分析师陈天诚认为,供应端将持续以规范房地产市场秩序为主,需求端持续控制炒房并维持刚需购房优惠力度,“因城施策”会保持常态化。

在不断加压的大环境下,无疑还会有更多的城市加入调控队伍。易居研究院智库中心研究总监严跃进向《华夏时报》表示,近期多个城市收紧政策,充分说明下半年政策趋势。“预计后续政策管控的城市数量会明显增加,同时将促进房地产市场的进一步趋稳。”

最近买房大概率“站岗”

井喷的调控政策,推动房地产市场进入“调整周期”。中原地产首席分析师张大伟向《华夏时报》记者强调,包括杭州的打新摇号、外地落户养房票打新,到北京开始限制离婚购房。“这些都是过去十年房地产调控的漏洞,众所周知,但这次一起给打了补丁,证明了2021年下半年楼市进入调整周期已经难免。” 张大伟说。

从购房者角度来看,张大伟认为,当下对于市场来说,除了大部分城市的新房依然有明显的限价红利,有购房资格值得买之外,大部分城市的二手房已经有调整风险了,叠加信贷收紧,贷款难,“最近买房大概率要’站岗’了,警惕了”,张大伟向《华夏时报》记者表示。

毫无疑问,密集出台的调控政策也将影响房企们的发展。业内人士普遍认为,除了影响房企销售速度,一些涉及拿地、融资管理的调控政策,都将对企业的投资能力、后续运营能力带来考验。

在陈天诚看来,政策稳定性提高、行业风险溢价率将下降,行业融资端的再收紧或进一步催化房企之间的分化。亦有房企内部人士向《华夏时报》记者直言,愈发严苛的调控政策和已经“薄利”的市场环境不断挤压中小房企的生存空间。

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