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上海一闲置黄金地块终被处置,幕后老板汪世忠捂地29年

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上海南京西路静安寺商圈高楼林立,夜晚灯火辉煌。就在这寸土寸金之地,竟然还有一宗闲置地块荒草丛生,烂尾近30年。

随着上海市中心建设愈发成熟,这宗“永源浜4号地块”已成南京西路最后一块可开发土地。如此宝贵的土地资源荒废,令人唏嘘,然而囤地者——香港商人汪世忠,却因近30年来地价上涨获得了巨额“纸面财富”,通过不断升值的土地资产去盘活上市公司,分拆上市、抵押借款……如今一切终于接近落幕。

2019年11月,上海市静安区规划和自然资源局终于将上述地块认定为闲置土地。2021年6月,在静安区政府及债权人的努力下,该地块被挂上司法拍卖平台,评估价35.26亿元,起拍价24.68亿元,7月13日晚间正式落锤,仅以底价成交,成交楼面价1.9万元/平方米,而静安寺区域平均二手房成交价早已超过10万元/平方米。

该地块只有一个报名者,乏人问津的原因则是产权年限所剩无几。地块性质为商办,办公用地剩余年限为21.5年,商业用地剩余年限只剩11.5年。如果算上开发和销售周期,土地实际可使用年限就更少了。然而,汪世忠实控的上市公司不满意这一结果,对此次拍卖提出了异议。

大型综合体一拖再拖

汪世忠,香港太平协和集团主席,被香港人称为"过海神仙"。他出生于台湾,早年因资金问题从台湾过海到香港发展,因在内地做出"天霸表"和"海霸表"打响名号,曾在香港与李嘉诚的长实集团合作兴建大型住宅区听涛雅苑。但在2005年,双方因270万旧账撕破脸皮,汪世忠一纸诉状把长实告上了法庭。

这个敢于跟李嘉诚斗法的商人,在内地囤地的“事迹”并不逊于李嘉诚。

上世纪90年代,上海南京西路开启旧城改造,一众港资地产商借此机会拿下不少上海核心区域优质地块,汪世忠的太平协和集团就是其一。

太平协和集团在1992年、1994年分别通过土地批租方式获得了南京西路永源浜1、3、4、5、7号地块,是南京西路大开发的重点项目。当时上海市中心住宅单价不过千元,平均楼面价只有几百元。

汪世忠曾说要投资70亿元,建设一个集办公、酒店、商业、住宅为一体的大型综合体协和城,预计2008年完工,结果一期很快完工了,二期却难产了几十年。

时光飞逝,规划中的大型综合体截至目前仅完成建面约6.25万平方米的一期零售街区及两栋服务式公寓塔楼,而且商业部分外立面脱落、钢筋裸露,很多商户几年前已撤走,整体缺乏保养维护。烂尾的协和城二期则杂草丛生、堆满杂物。

然而,协和城项目纸面上的估值却从2006年上市时不足百亿港元,到2019年时超400亿元,翻了好几倍。

烂尾土地成了融资工具

其实汪世忠在上海的房地产生意一度十分风光,他旗下的上海康城曾经连拿两年销冠,但那时他的主要心思用在了资本运作。

2002年3月,太平协和集团收购A股*ST运盛50.45%股权,汪世忠成为*ST运盛的实际控制人。当时有消息称,他有意将内地地产项目,尤其是南京西路的协和城项目注入运盛,打造地产蓝筹股,结果运作了一番未能成功,股民空高兴一场。2005年5月,汪世忠决定舍弃运盛。

2007年初,汪世忠又将两个上海的两个地产项目重新包装为中国地产集团(01838.HK),登陆香港市场,融资4亿美元。

上市招股书中称,协和城二期预计在2008年第四季度全部竣工,但在这之后,中国地产集团多次更改预期竣工时间。比如2010年财报中称竣工时间延长至2013年,2015年时又称预计2019年竣工招商,2019年又称2024年竣工。

这期间,中国地产集团不断借协和城项目对外借款。2015年8月,中国地产集团子公司静安协和向平安大华借款13亿元,结果过期拖延不还,2018年12月底,平安大华向法院提起执行申请,并于三年后将协和城4号地块送上法拍。

静安协和还曾为中国地产集团旗下子公司提供10亿元的抵押担保,也不能如期偿还,被法院强制执行。

此外,静安协和还拖欠陆家嘴信托1.24亿元保证金、拖欠中建投信托超12亿元贷款。

中国地产集团在2009年之后就基本没有新增项目了,但是由于多年来上海地价上涨,其投资物业公平值也在不断估高,“纸面财富”竟然撑起了中国地产集团的业绩。

实际上,囤地行为违背《闲置土地处置办法》,国土资源部规定,未动工开发建设,土地闲置满2年的,将无偿收回土地使用权。

2019年11月6日,上海静安区官网发布闲置土地信息公告:根据《闲置土地处置办法》(国土资源部第53号令)的有关规定,经调查,我局于2018年7月5日作出静规土资[2018]第一号《闲置土地认定书》,认定上海静安协和房地产有限公司一宗国有建设用地为闲置土地,闲置原因为企业自身原因,我局将依法予以查处。

时隔一年半,静安区联手静安协和债权人将烂尾地块送上了法拍,于7月14日晚间以24.68亿元的底价成交。不过,目前中国地产集团对这一结果并不认可,认为地块价值被低估了。

7月16日中国地产集团公告称,公司认为静安区规划资源局做出的闲置土地认定应属无效。该公司称,一直在与静安区规划资源局交涉以解决认定,并就认定合理性争议举行了听证会,目前仍未出结果。在听证会未有结果前进行拍卖可能会令协和城4号地块价值被严重低估。公司正在寻求法律意见,并已对此次拍卖提出异议,同时已根据建议向法院提出行政起诉。

有业内人士认为,永源浜的协和城4号地块之所以拍出低价,除了因为产权年限所剩无几,还因背后债权复杂,令许多潜在买家望而却步。

@@AUTODEALER="协和城详情)"ADDRESS="静安区南京西路2068号"TEL="4001-666-163"EXT="16300"LINKURL="https://xf.house.163.com/sh/0FNe.html"PRICE="暂无报价"@@

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