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供货量不足叠加各地调控加码,房企7月业绩普遍下滑

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进入8月份以来,房企陆续公布7月份业绩快报。

受调控升级及供货量不足影响,7月份房企整体业绩表现不及上半年和历史同期。尤其是百强房企,据克而瑞统计,7月单月销售操盘金额环比降低33%,降幅较往年有所扩大,其中有不少房企的环比降幅超过35%,包括部分龙头房企。

“今年上半年商品房销量已经大大超过去年同期,因而下半年销量减少导致金额下滑。另一方面,‘两道红线’房贷新政也是影响7月成交量环比下降的一大因素。”58安居客房产研究院分院院长张波告诉《每日经济新闻》记者,预计三季度房地产市场仍然会有多样化表现,房企之间的分化也会不断加剧。

图片来源:摄图网

7月业绩普遍下滑

从近日部分房企公布的业绩简报可见,7月单月房企业绩下滑现象比较普遍。

克而瑞统计显示,7月百强房企中绝大多数的单月业绩出现了环比下降,仅少数几家企业实现环比增长。克尔瑞表示,受房企货量供应不足、部分城市楼市调整、政策调控升级等多方面因素影响,2021年二季度以来,百强房企单月业绩增速呈放缓趋势。

事实上,7月份全国房地产市场整体有所降温。克而瑞重点监测的29个城市7月商品住宅成交面积同、环比分别下降12%和11%,较2019年同期下降2%。而受较低供应量影响,近七成二三线城市成交同比转降,其中不乏南京、武汉等热点城市。

“现在的问题是货供上了,房子也卖出去了,但钱回不来。如卖50亿元的房子,只能回15亿元的现金。哪怕把房子全卖光了,也周转不起来。”一家头部房企的营销负责人黄华向记者直言,开发商的资金有三个水龙头,即资本市场、银行放款和销售回款。现在两个水龙头已经不出水了,只剩下销售回款。通常情况下,销售回款只能回30%,还有70%的问题要解决。

“上半年密集的调控政策,包括银行的对贷款的审核趋严,反馈到客户端也会影响和抑制一些购买行为,比如贷款比例、利率对于买房人会有一些影响。”另一家品牌房企位于华东的区域负责人向军甚至用“悲观”来形容7月的业绩表现,“融资受限,企业拿地就受大影响,那就只能少卖房了,少卖房也是变相地增加货值”。

数据来源:克而瑞

据贝壳研究院统计,2021年1-7月房企境内外债券融资累计约6428亿元,较2020年同比下降13%,累计增速达2018年后低点,2021年1-7月发债规模占比2020年全年约53%。

张波表示,从7月房企的整体表现来看,销量下滑最为明显。一是去年上半年受疫情影响,不少城市的销售明显遇阻,下半年市场整体开始发力,而今年上半年商品房销量已经大大超过去年同期。在此基础上,下半年销量减少导致金额产生下滑。二是“两道红线”房贷新政对市场影响明显,尤其是个人房贷审核趋严、放款节奏变慢,也是影响到7月成交量下降的一大因素。

8月或继续疲软

不过,从一线操盘端来说,7、8月份通常也不是供货的高峰期。

“大热天的,购房者也不愿意顶着太阳来看房。”向军告诉记者,项目来访量减少使得有些售楼处甚至通过做夜场活动来吸引购房人前来。受高温气候影响,大多数数盘也不会把开盘时间选在7、8月份。

“有些城市,比如浙江一些县级市,容量本身受限,一个20亿元货值的项目可能要卖一整年。只要有一些调控压力,就会直接反映到项目去化上,这些内生性市场的虹吸效应特别明显。”黄华预计,接下来多数房企将留力备战“金九银十”,供货节奏并不会明显加快,8月成交较难实质性好转。

从投资端看,今年以来“双集中”供地过程中部分城市土拍热度较高、竞争激烈,热点地块溢价率走高,加之通过投销比将企业拿地和销售规模挂钩,也在一定程度上令中小规模房企的扩张增速受限。“通过对融资、投资行为的约束可以引导企业理性拿地,倒逼房企主动降杆杆、防范系统性风险。”张波表示。

下半年房企面临完成年度目标的压力,促销力度会进一步加强。此外从房企的到位资金来看,金融机构的贷款占比不断减少,而定金和预收款则是房企主要的资金来源,因此通过加快回款来保证现金流稳定,并不断降低自身杠杆将成为房企的主要方式。

张波指出,二季度受天气等众多原因影响,市场热度会有所下降,但预计三季度房产市场依然会有多样化表现,房企的分化也会不断加剧。此外,集中供地的22城下半年还将批量进行土地出让。在此背景下,房企将加快出货节奏,快速回笼资金以备拿地。(应受访者要求,文中黄华、向军为化名)

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