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“房企买地金额不得超年度销售额40%”被重提

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近日,关于“房企买地金额不得超年度销售额40%”的“新规”传闻引发热议。事实上,虽然截至目前官方渠道并未就此发布通告,但早在2020年8月20日央行和住建部联合召开的房地产企业座谈会上,就提到了“拿地销售比不超过40%”这一条辅助红线。

部分房企仍超红线

参与20日座谈会的12家房企成为首批试点企业,分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利发展、新城控股、中海地产、华侨城、绿地控股、华润置地和阳光城。2020年12月31日,有关部门再次召开关于“三道红线”的座谈会,表示将对试点企业扩围,数量可能会从12家扩大到30家。参加座谈会的新增了华夏幸福、金茂、世茂、招商蛇口、龙湖等房企。

彼时,资料显示,若近一年拿地销售比高于40%或连续三年经营性现金流为负,房企需要对拿地资金来源做解释。

业内专家表示,拿地销售比40%红线下投资与销售挂钩,稳地价同时降杠杆。短期内拿地力度较大的企业受影响大,而未来规模房企强者恒强,中小房企的“逆袭”难度更大。

在三道红线和供地两集中背景下,上半年房企拿地更趋谨慎,而个别企业拿地力度较大。上半年首批12家试点企业拿地销售比均值为28.8%,低于40%红线,12家中只有3家企业略高于红线。

据克而瑞数据显示,2021年上半年拿地30强房企中,有12家过线。过线的房企拿地销售比最高的三家,高达93.8%、89.5%和70.6%,也有部分房企拿地销售比恰好越过红线。

房企“马太效应”凸显?

中国房地产研究会常务理事丁祖昱在其个人公众号中发文表示,千亿规模的房企每年可花400亿拿地,而中小房企可能年销售额都不足400亿元,中小房企和规模房企之间的差距会进一步加大。

丁祖昱认为,长远来看,将房企土储货值与销售业绩强制性匹配,销售、去化能力强的房企更有底气拿地,对那些产品力强、受市场认可度较高的房企来说实则属于利好。其进一步指出,该指标硬性控制了房企规模扩张的速度,即使是头部房企、现金流充裕的国企、央企,拿地金额也受到销售额的限制。

丁祖昱向《华夏时报》记者表示,未来随着杠杆红利消失,拥有充裕土储的房企投资调节灵活度更大,致力于精益化管理的房企有望脱颖而出。

而在克而瑞广佛区域公众号的文章中,首席分析师肖文晓预估,40%拿地金额占比上限,留给后发房企快速弯道超车的空间越收越窄。而机遇是在监管下,接下来集中供地的成交房企分布有可能会趋于分散,减少了几家独大的可能性,利于培养一个更有竞争性的市场。

“40%拿地销售比上限对做商业地产的开发商很不友好,因为商业地产是自持物业,不往外卖,所以开发商要靠继续拿地做大规模,靠规模消耗掉持有商业地产的成本。”一位用户在雪球平台上对拿地销售比40%红线表达了看法。另一位用户称,“拿地销售比0.4,本来就是一个比较合适的指标,而且去年三条红线推出之后有些地方已经是参考40%拿地销售比和企业前三年现金流情况在控制企业拿地。”

亿翰智库研究分析指出,买地金额不得超年度销售额40%的限制条件,短期内无疑限制了房企的扩张速度与拿地热情,但长期来看可以建立起房企更健康更有序的发展机制,并辅助“房住不炒”基调的平稳运行。

此外,值得关注的是,“将商票纳入房企债务监管”同为2020年8月20日座谈会上提及到的一条辅助红线。

相关资料显示,商票作为一种未被央行纳入监管且不计入有息负债范畴的融资渠道,具有不受银行授信额度和监管政策等限制的特点,因此不少房企在面临“三道红线”的融资压力下,加大商票使用规模,借此降低净负债率,提高现金短债比。

据中达证券的研究报告显示,2016-2020年,房企应付票据总规模不断提升,由2016年的704亿元增长至2020年末的3932亿元,复合增速达53.7%。

同时,据上海票据交易所数据显示,2020年中国票据市场承兑总金额22.09万亿元,同比增长8.41%,其中商票签发金额3.62万亿元,同比增长19.77%。而在TOP19房企中,其总体商票承兑余额达到3355.74亿,较2019年增长了36.59%。

2021年以来,房企债券违约、商票违约等问题频现。丁祖昱在其个人公众号发文表示,“随着商票纳入监管,继续过多依赖商票或有政策风险。未来房企应该减少对商票的过度依赖,绝不能通过大量发行商票,隐匿债务风险,将当下的风险转嫁至未来,回归经营才是房企重点工作。”

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