“房企买地金额不得超年度销售额40%”被重提

近日，关于“房企买地金额不得超年度销售额40%”的“新规”传闻引发热议。事实上，虽然截至目前官方渠道并未就此发布通告，但早在2020年8月20日央行和住建部联合召开的房地产企业座谈会上，就提到了“拿地销售比不超过40%”这一条辅助红线。

部分房企仍超红线

参与20日座谈会的12家房企成为首批试点企业，分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利发展、新城控股、中海地产、华侨城、绿地控股、华润置地和阳光城。2020年12月31日，有关部门再次召开关于“三道红线”的座谈会，表示将对试点企业扩围，数量可能会从12家扩大到30家。参加座谈会的新增了华夏幸福、金茂、世茂、招商蛇口、龙湖等房企。

彼时，资料显示，若近一年拿地销售比高于40%或连续三年经营性现金流为负，房企需要对拿地资金来源做解释。

业内专家表示，拿地销售比40%红线下投资与销售挂钩，稳地价同时降杠杆。短期内拿地力度较大的企业受影响大，而未来规模房企强者恒强，中小房企的“逆袭”难度更大。

在三道红线和供地两集中背景下，上半年房企拿地更趋谨慎，而个别企业拿地力度较大。上半年首批12家试点企业拿地销售比均值为28.8%，低于40%红线，12家中只有3家企业略高于红线。

据克而瑞数据显示，2021年上半年拿地30强房企中，有12家过线。过线的房企拿地销售比最高的三家，高达93.8%、89.5%和70.6%，也有部分房企拿地销售比恰好越过红线。

房企“马太效应”凸显？

中国房地产研究会常务理事丁祖昱在其个人公众号中发文表示，千亿规模的房企每年可花400亿拿地，而中小房企可能年销售额都不足400亿元，中小房企和规模房企之间的差距会进一步加大。

丁祖昱认为，长远来看，将房企土储货值与销售业绩强制性匹配，销售、去化能力强的房企更有底气拿地，对那些产品力强、受市场认可度较高的房企来说实则属于利好。其进一步指出，该指标硬性控制了房企规模扩张的速度，即使是头部房企、现金流充裕的国企、央企，拿地金额也受到销售额的限制。

丁祖昱向《华夏时报》记者表示，未来随着杠杆红利消失，拥有充裕土储的房企投资调节灵活度更大，致力于精益化管理的房企有望脱颖而出。

而在克而瑞广佛区域公众号的文章中，首席分析师肖文晓预估，40%拿地金额占比上限，留给后发房企快速弯道超车的空间越收越窄。而机遇是在监管下，接下来集中供地的成交房企分布有可能会趋于分散，减少了几家独大的可能性，利于培养一个更有竞争性的市场。

“40%拿地销售比上限对做商业地产的开发商很不友好，因为商业地产是自持物业，不往外卖，所以开发商要靠继续拿地做大规模，靠规模消耗掉持有商业地产的成本。”一位用户在雪球平台上对拿地销售比40%红线表达了看法。另一位用户称，“拿地销售比0.4，本来就是一个比较合适的指标，而且去年三条红线推出之后有些地方已经是参考40%拿地销售比和企业前三年现金流情况在控制企业拿地。”

亿翰智库研究分析指出，买地金额不得超年度销售额40%的限制条件，短期内无疑限制了房企的扩张速度与拿地热情，但长期来看可以建立起房企更健康更有序的发展机制，并辅助“房住不炒”基调的平稳运行。

此外，值得关注的是，“将商票纳入房企债务监管”同为2020年8月20日座谈会上提及到的一条辅助红线。

相关资料显示，商票作为一种未被央行纳入监管且不计入有息负债范畴的融资渠道，具有不受银行授信额度和监管政策等限制的特点，因此不少房企在面临“三道红线”的融资压力下，加大商票使用规模，借此降低净负债率，提高现金短债比。

据中达证券的研究报告显示，2016-2020年，房企应付票据总规模不断提升，由2016年的704亿元增长至2020年末的3932亿元，复合增速达53.7%。

同时，据上海票据交易所数据显示，2020年中国票据市场承兑总金额22.09万亿元，同比增长8.41%，其中商票签发金额3.62万亿元，同比增长19.77%。而在TOP19房企中，其总体商票承兑余额达到3355.74亿，较2019年增长了36.59%。

2021年以来，房企债券违约、商票违约等问题频现。丁祖昱在其个人公众号发文表示，“随着商票纳入监管，继续过多依赖商票或有政策风险。未来房企应该减少对商票的过度依赖，绝不能通过大量发行商票，隐匿债务风险，将当下的风险转嫁至未来，回归经营才是房企重点工作。”