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首次失利后,世纪金源服务再冲港交所

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首次冲击上市的招股书失效之后,世纪金源服务再次递交了招股书,二次冲击港交所。对于世纪金源服务而言,如何摆脱对于关联公司世纪金源集团的依赖,实现盈利的稳定或许是当下面临的主要问题。

招股书显示,世纪金源服务超过8成的营业收入来自于为关联公司提供服务,独立第三方的在管面积不足关联公司在管面积的25%。不过,关联公司世纪金源集团已经多年没有在公开市场拿地,未来,世纪金源服务的在管面积能否稳定增长仍是未知数。

二次冲击港交所

7月20日,世纪金源服务在1月下旬递交的招股书呈现“失效”状态,首次冲击港交所上市失败。6天之后,世纪金源服务第二次向港交所递交了上市申请。针对二次上市一事,世纪金源服务方面对《华夏时报》记者表示,上市正在按计划进行。

有分析人士认为,世纪金源服务首次递交的招股书数据是截至2020年底。从此前的数据来看,世纪金源服务超过80%的营收来自于关联公司,独立第三方的业务占比很少。市场有声音认为,世纪金源服务的业务规模本身就难以与头部企业相提并论,加上对关联公司的严重依赖,后续增长的想象空间受限。港交所对于上市企业又注重盈利能力的考量,这或许是导致世纪金源服务首次上市失败的原因。但是,从最新发布的招股书来看,世纪金源服务尚未明显解决这一问题。

整体来看,物企的上市热潮已经退去了。2020年,大量物企扎堆上市,且基本上以港交所作为上市目的地。大中型房企分拆出来的物企也基本已经在2021年之前成功登陆资本市场。进入2021年之后,扎堆上市的现象不再,上市的物企多数也是小型规模。

从规模上来看,世纪金源服务市场份额也不算高。招股书显示,截至2020年年底,世纪金源服务的市场份额约为0.2%。截至2020年一季度,世纪金源服务的业务覆盖了55个城市,主要位于北京、福建、云南、安徽和贵州等地。

招股书显示,2018年、2019年、2020年,世纪金源服务的营业收入分别为9.22亿元、10.59亿元和12.89亿元,呈现出增长的态势。同时,2021年一季度,世纪金源服务的营业收入为5.72亿元,净利润为1.12亿元,指标稳步增长。

数据显示,2020年,有18家物企成功登陆资本市场,受到了市场的广泛认可。对于物企而言,多数企业的盈利方式相似,借助母公司或者关联公司的地产业务实现在管面积大幅增长。因此,如何摆脱对母公司和关联公司的依赖,高频拓展来自独立第三方的业务是一大关键。

严重依赖关联公司

世纪金源服务有一大王牌,即“大盘模式”。与世纪金源服务间接有股权关系的世纪金源集团因开发世纪城项目在市场上闻名,在北京等城市,世纪城项目成长为了具有地标性质的大型社区。

因此,世纪金源服务便主打“大盘模式”。得益于该模式,世纪金源服务的毛利率较高。招股书显示,2018年、2019年、2020年,公司的毛利率分别为32.1%、31.8%、35.5%。

招股书显示,截至2020年一季度,世纪金源集团开发的12个世纪城项目全部都由世纪金源服务进行管理,在管建筑面积约为4440万平米。对比来看,世纪金源服务来自独立第三方物业开发商的合约建筑面积规模较小,截至2021年四季度,这一数值仅为273万平米,而非住宅管理面积也不过750万平米,两者相加的规模不过“大盘模式”规模的1/4。

以2021年一季度为例,世纪金源服务来自关联公司世纪金源集团的营收为3.79亿元,来自独立第三方物业开发商的营收为6879万元,分别占总营收的84.6%和15.4%。简言之,和多数物企存在的问题一样,世纪金源服务严重依赖关联公司,造血能力和盈利能力均存在风险。

盈利能力不稳

近年来,世纪金源服务贸易和其他应收款项的数额在不断增加。招股书显示,这一数值从2018年的1.19亿元增加至了2021年一季度的3.32亿元,几乎达到了流动资产总值的25%。世纪金源服务方面表示,公司客户的支付方式一般是年底前结清物业管理费,这一支付方式导致应收客户物业管理费大幅增加。

另一方面,世纪金源服务与关联方之间有着较大规模的资金往来。在2018年和2019年,世纪金源服务向关联方联营公司提供贷款的利息,分别为7240万元和920万元。尽管与关联方之间有着大额的资金往来,但是利息收入也同样比较可观。不过,截至2021年一季度,关联方与世纪金源服务之间的借款已经全部结清,这一非经常性利息收入停止。

此外,由于世纪金源服务的多个子公司位于西部城市,因为享受年度15%的优惠所得税税率,同时享有当地政府在营运方面的财务支持。2018年、2019年、2020年,世纪金源服务收到的政府补助分别为380万元、670万元和1630万元。在2020年,受到新冠疫情的影响,世纪金源服务享受了社保费用的减免,这一金额达到了4030万元。随着疫情得到控制,上述减免优惠政策随时都有停止的风险。

同样,世纪金源服务想要依靠世纪金源集团增加在管面积的路也很难走通。公开资料显示,自2015年至今,世纪金源集团方面并未再在内地的土地市场现身,也并无相关新项目入市。这也表明,严重依赖世纪金源集团的世纪金源服务未来扩张在管面积方面存在一定的变数。

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