7月成交下滑 楼市拐点隐现

经济观察报 记者 田国宝 8月已经过去了4天，苏穗所在公司的7月销售业绩还没有公布，“正常情况下，昨天或今天就公布了，到现在没公布，估计是和销售额下降有关。”8月4日晚间，苏穗告诉经济观察报。

苏穗是一家房企营销负责人，最新获取的数据显示，7月他所在房企销售额同比降了两成，“我估计领导们在评估影响吧，毕竟这个关节点，稍微有点风吹草动，都会引起连锁反应。”

7月销售业绩下降的不止是苏穗的公司，根据克尔瑞数据，7月前50强销售排名中，合约销售额同比下滑的超过30家。截至8月4日，已经公布7月业绩的18家千亿及准千亿房企中，销售金额同比下滑的有11家。

楼市成交下行让众多房企忧心忡忡。一位房企人士告诉经济观察报，一旦销售和预期出现较大偏差，加上再融资和回款受限，可能会让一部分房企流动性风险放大，“市场不好的城市抓销售，市场好的城市抓回款。”

拐点隐现

8月4日下午，美的置业发布2021年7月经营数据，7月完成销售额104.9亿元，与去年同期的105.1亿元相比，有小幅下滑。从2019年跨过千亿门槛，美的置业一路高歌猛进，2020年将销售金额提升至1261亿元，计划在2021年完成1500亿元的销售目标。

像美的置业销售业绩下滑的房企不在少数。7月，祥生控股同比降幅超过4成，建业地产下滑近三分之一，雅居乐、富力、德信中国三家同比下滑超过22%，万科、恒大、金茂的同比降幅也超过了10%。

据不完全统计，截至8月4日，已经公布7月经营数据的18家大中型房企，有11家业绩出现不同幅度的下滑，2家持平或小幅上升，其中融信、金地商置和荣盛的上升幅度均超过20%。

根据克而瑞数据，7月合约销售金额前50强房企中，有30家同比下跌；权益销售金额前50强房企中，有32家同比出现不同幅度下滑。

苏穗告诉经济观察报，下半年以来，原本被看好的华南部分城市呈现出乏力状态，尤其是东莞、佛山、惠州等城市贡献的业绩低于预期，使得1-7月的销售业绩没有达到预期，“接下来的营销策略还需要重新调整”。

根据中指院数据，一二三线城市单月成交量环比均出现不同幅度下滑。其中一线城市环比下降了14.8%，二线城市下滑5.7%，三线城市下降了14%。尤其是南京、苏州、惠州等城市降幅均超过20%。

同比方面，一线城市的广州和深圳降幅分别为22%和16%，北京和上海则分别同比上升了54%和16%。二线城市7月成交量同比有小幅上升，但南京、武汉、佛山等热点城市的成交均有较大幅度的下跌。

通常情况下，市场预期通常由二手房传导至新房市场，机构报告显示，7月全国10个主要城市二手房成交量下滑了30%，远远高于新房12%的降幅。

中指院数据显示，7月百城新房价格环比上涨0.35%，同比上涨3.8%；同期，百城二手房价格环比上涨0.43%，同比上涨4.3%。

苏穗表示，一般情况下，下半年成交会好于上半年，今年上半年主要房企的业绩均实现较大幅度的增加，“大家对全年的预期都比较乐观，但从目前形势来看，保持去年的规模也存在一定不确定性”。

他判断的依据是，6、7月份，从中央到地方、从拿地到销售等多个维度和环节对楼市进行新一轮精细化调控，无论是从终端市场销售，还是未来房地产市场预期，均大幅度降低了，“7月也许只是个开始”。

新一轮调控

一位金融机构的人士告诉经济观察报，7月房地产市场出现变化与6月以来频繁调控政策相关，调控使得各界对楼市预期下降，最终体现在成交上。

他认为，新一轮房地产调控政策形成，以7月22日国务院召开的电视电话会议和7月23日住建部等八部委联合发文为标志。

7月22日电视电话会议指出，要牢牢抓住房地产金融这个关键，严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理，加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。

第二天，住建部等八个部委联合发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》（以下简称为55号文），要求因城施策整治房地产开发、销售、住房租赁、物业服务领域的市场秩序。

新一轮房地产调控主要包括三个方面。第一，对房企拿地管控力度加大，一方面，拿地强度监管趋严，重点房企被要求拿地（收并购）销售比控制在40%以内。上半年已经超过10家的50强房企触碰这一红线。

另一方面，监管部门加强了拿地资金审查，7月22日，住建部房地产市场监管司司长张其光提出，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制。

业界普遍预测，首批集中供地部分城市通过禁止马甲拍地、拿地资金穿透式监管、限制拿地后引入融资等措施，将进一步向其他城市推广。

第二，房地产终端杠杆收紧。6月以来，广州、南京、杭州、苏州及上海等城市先后上调房贷利率，2021年以来全国首套、二套平均房贷利率已经连续5个月上涨，尤其南京、杭州等城市的二套按揭利率已经超过6%，上海、广州和苏州等二套按揭利率也超过5.7%。

同时，监管层对资金违规流入房地产的监管也在加强。55号文指出，整治“套取或协助套取经营贷、消费贷等非个人住房贷款用于购房”；张其光也表示，“坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房”。

在地方城市，6月以来，已经有北京、上海等多个城市对部分违规金融机构进行处罚，深圳、广州、无锡、天津等城市也出台相关政策。

第三，房地产市场调控升级，6月以来，上海、成都、无锡和绍兴等城市出台二手房成交参考价发布机制。7月以来，上海对赠与房产等规避限购等方式进行规范，南京推出新房集中供应制度，武汉推出放票机制，合肥优化摇号机制。

上述金融机构人士表示，本轮调控是对房地产长效机制的进一步完善和落实，这一次对拿地资金来源等房地产融资收紧，落实的是2019年5月17日银保监会发布《关于开展巩固治乱象成果、促进合规建设工作的通知》(银保监发[2019]23号)，该文要求加强对房地产融资乱象加强治理，涉及银行、信托、资管和金融租赁等多个领域，其中以信托为主的前融为主要治理对象之一。

上述房地产人士表示了类似的看法，他认为，本轮政策都有明确的针对性，更多体现在落实和执行层面，“这些政策都出现过，原来只是执行不到位或无法落实，现在等于制定落实方案和机制，包括住建部说的将要建立的拿地资金清查和退出机制。”

开发商担忧

作为营销负责人，苏穗第一时间感受到楼市的变化。据他透露，7月中旬，大湾区一个项目入市，按照此前当地市场热度，预期的开盘去化率在90%以上，“上半年这个区域开盘的几个项目，基本都是日光盘。”

但该项目开盘后，去化情况远远低于预期，一直到7月底，去化率才达到了60%左右。“这个项目利润很低，主要是走量，快进快出，如果拖上一年半载的，亏损是小事，更大的风险在流动性上。”苏穗表示。

在他看来，流动性是房企的生命线，一旦投入的资金沉淀在项目上，不仅再投资受到限制，可能会影响到房企的偿债，严重情况下，可能会导致资金链断裂。

另一家总部在上海的房企人士也表达类似的看法。其表示，由于多数城市招拍挂地块利润越来越小，对于市场较好的城市，即便不赚钱，在现金为王的背景下，只要能实现资金快速周转，房企一般会选择去拿地。

“比如，一般情况下，上半年投资拿地，一般下半年就可以实现回款，这个钱下半年再投一轮，第二年上半年又可以拿到回款。”上述上海房企人士表示，通过长短期项目平衡，房企虽然利润少了，但能保证发展。

在开发贷和按揭贷实施“两个上限”的情况下，房企的回款周期比之前更漫长，“这个时候，上半年投资年底也可能会回来，有的房企也通过购房尾款abs或其他方式加快回款速度，勉强还可以应付。”上述上海房企人士表示。

但如果终端市场出现问题或者整体需求端进入下行通道，一方面房企之间、城市项目之间的竞争更加激烈，使得利润会进一步下降；另一方面使得一部分房企回款周期延长，甚至出现流动性风险。这也是导致泰禾、蓝光等房企发生流动性危机的主要原因之一。

除了终端市场的竞争外，一个城市有限的按揭额度也将成为房企争夺的重心。上述房企人士表示，下半年他所在公司的项目已经开始加快推盘力度，能早开盘的项目，尽量早开盘，“主要担心四季度按揭额度用完了。”

全国22个主要城市首批集中供地峰值在5月和6月，这些项目最快将在三季度末入市，将在四季度形成供应高峰期。在终端市场调控收紧和按揭额度限制的情况下，意味着回款将成为首批集中供地项目考量的重点之一。

从历年楼市成交情况来看，7月成交普遍低于6月，但通常高于上一年同期成交。但今年7月，无论全国主要城市还是主要房企，虽然价格方面松动不大，但成交同比下滑的比例均超过一半。

上述房企人士认为，即便是下半年房地产需求走弱，由于大部分房企上半年销售情况较好，下半年不会形成太大压力，“但如果这种趋势一直延续到明后年，可能还会有一部分房企的流动性会出问题。”

该房企人士表示，今年以来，他们公司已经开始转变投资方向，陆续转向利润相对较高、周转相对较快的三四线城市，“长三角有很多这样的小城市，只是大家平时关注度都在集中供地的城市。”

上述总部在上海的房企人士也表示，在有限参与集中供地的同时，其所在公司也开始做区域下层，尤其是业绩贡献占比较高的城市，逐步向区县下沉，“我们这种规模的房企，只能做深耕，不适宜做扩张。”

另一家TOP15内的房企人士告诉经济观察报，近年，其公司也在从全国范围内挖掘新的机会性中小城市，与集团其他产业和资源形成协同效应，“今年我们有二三十个项目都位于新进城市中。”