上海“城中村”改造首例：全部原址安置，安置房精装修

明年，以往住在破旧“城中村”里的人们即可搬回老地方、住进这个如同“水景公园”般的新家园。

“今天虽说是看新房，但对我来说也算‘回家’了——以前住在‘城中村’时，我的房子就在附近。真想不到，原来破旧的农村老宅摇身一变，成了装修一新的大楼房和好看的公园。真想早点搬回来！”日前，63岁的沈宝华来到青浦区徐泾镇泾悦雅苑社区的实体样板间参观，看着亮堂宽敞的客厅、视野开阔的阳台，不禁感慨。

沈宝华是徐泾镇徐泾居委的居民，原本的居住地是一个典型“城中村”。数年前，徐泾老集镇“城中村”改造项目启动，沈宝华家和其他千余户居民顺利动迁，如今“城中村”改造一期安置房工程已实现结构封顶，样板房也已打造完毕。这是全市首个实现100%原址安置、首个实现安置房精装修的“城中村”改造案例。明年，以往住在破旧“城中村”里的人们即可搬回老地方、住进这个如同“水景公园”般的新家园。

“城中村”改造势在必行 

近年来，上海的土地资源越来越稀缺，而人口导入速度不减，居住需求十分旺盛，城市更新项目便应时而生。2014年，上海推出了首批35个试点“城中村”改造项目，位于大虹桥（详情）板块的徐泾老集镇“城中村”改造项目就是其中之一。

徐泾镇规划建设和环境保护办公室主任施国梁告诉记者，徐泾镇是318国道的起点，是“万里国道第一镇”，区位优势明显。“老集镇镇区紧邻虹桥商务区核心区，原本是全镇人口密度最高的区域。这几年依托大虹桥区位优势和进博会的红利，徐泾镇城市化进程显著推进，镇区中心地带已明显滞后于发展形势，影响了城市形象面貌，对老集镇‘城中村’的改造势在必行。”

“城中村”，是指在城镇建成区或城镇规划区范围内，集体土地被全部或大部分征用，原农村住户全部或大部分转为城镇户口，被城镇建成区包围或基本包围的自然村。记者了解到，改造项目实施前，徐泾老集镇“城中村”区域主要以农民自建房、老旧集资房为主，用地性质错综复杂。部分房屋因建设年代久远，质量较差，还有些房屋为20世纪70年代、80年代建造，存在墙体开裂、钢筋裸露等问题，有较大安全隐患。同时，该区域户籍人口和外来人口严重倒挂，改造前比例约为1：5，城市管理也面临很大压力。

“城中村”改造前的模样

“以前我家虽然属于徐泾居委会，但居委还有农村的村民小组建制，我家属于第3小组。家里老房子是1982年造的，非常破旧，墙皮一块块掉落，每到阴雨天还会渗水。每年一到夏天，台风、暴雨来袭时，全家人都很紧张。走出家门，道路也非常狭窄，很多地方连消防车都开不进。”徐泾居委居民、70岁的沈福琴告诉记者。60岁的沈卫忠原本也住在徐泾老集镇“城中村”区域内，夫妻俩和女儿挤在20世纪70年代建造的20多平方米的逼仄小房子里，一住就是近20年。“没有独立的卫生间，每天早上都要拎着马桶出去倒，洗澡只能靠买个小浴盆来解决。”

即便如此，老集镇上的人们大多有着深深的故乡情结，对这里有着矛盾的感情：既希望“城中村”尽快改造，渴望改善居住环境，又不想离开生活了几十年的地方。“以前的房子再破，也是老一辈留下来的，我们家祖祖辈辈都生活在这里，对徐泾有感情，舍不得走。”徐泾居委第3小组的居民马红永说。

动迁居民100%原址安置

居民既想住新家，又舍不得搬走，如何解决这一矛盾？

2014年10月，徐泾老集镇“城中村”改造项目正式获批，短短一个月内，改造意愿征询同意率即达94.25%。改造方案经过多次调整，2017年正式启动动迁工作，徐泾镇组织动员了200多名人员参与，用1年时间完成全部动迁和净地清零事宜，2019年12月项目正式动工。此次改造采用集体资产引进社会资本的模式，由灿辉国际、俊发集团和徐泾资产经营管理有限公司共同出资成立了专门的项目公司负责运作。

东至沈海高速、南至沪青平公路、西至明珠路、北至盈港东路，这527亩范围即为徐泾老集镇“城中村”改造的范围，涉及居民1009户、企业25家，动迁面积约21万平方米。考虑到群众意愿，政府和项目主要开发主体灿辉国际集团采用了原拆原建的方式，在老集镇“城中村”地块上盖了16栋安置房，总建筑面积近20万平方米，确保动迁居民100%原址安置。

“改造项目原拆原建，这很对我们这些土生土长老居民的胃口。以后我们搬进去了，原来的街坊邻居还在同一个小区里，大家还能走动走动，这让我们感到十分欣慰！”沈福琴高兴地说。

“政府吸收我们本土企业参与改造项目，就是为了将徐泾百姓的想法融入改造过程，充分倾听百姓呼声。”灿辉国际集团董事长赵辉告诉记者，安置房选址在沈海高速西侧、紧邻国家会展中心的位置，前有骑龙港、后有徐泾港，相关绿化配套建设完毕后，居民推窗即可见绿、见水景，社区是个名副其实的“水景公园”。房型方面，目前安置房提供60平方米、70平方米、80平方米、90平方米、110平方米和130平方米共6种房型，可满足居民差异化安置需求。

实用性和舒适性兼具，是这个安置房项目的亮点——每一栋楼都配置了入户大堂；层高2.95米，比常见的2.8米层高住房高出15厘米；为了给居民更好的居住体验，开发企业做到户户装修交付，每户均实现洗卫浴三分离，安装好地板、灯具、指纹密码锁等设施。截至目前，动迁安置房土建工程施工已完成80%，计划今年9月进行装修，明年下半年即可分房交付。

既提升居住品质又延续“烟火气” 

老集镇“城中村”居民“回家”的同时，如何让曾经的老集镇“烟火气”不断，让居民在精神层面找到“家”的感觉？项目公司负责人高红宇告诉记者，为了让安置房社区既有高品质、现代化的生活水准，又保留住徐泾镇的传统历史脉络，泾悦雅苑在规划建设的过程中体现了不少匠心。

“老集镇居民喜欢串门、聊天、拉家常，考虑到这点，我们在社区内配置了约3000平方米的睦邻中心，让它成为链接邻里温情的一个枢纽，让老集镇‘烟火气’得到延续，老邻居的关系不会随着动迁而疏远。”高红宇说，这个睦邻中心将配备社区活动室、老年人活动室、业主会议室、宴会厅等，还将建设符合当地居民民俗传统的功能区，比如戏曲艺术表演厅、非遗文化展示体验馆等。“徐泾当地人婚丧嫁娶，缺不了一道名叫汤炒的小菜，这道地方特色菜已有百余年历史。今后在睦邻中心内，我们会建一个徐泾汤炒展示体验馆，让当地人留住这种‘舌尖上的乡愁’。”

此外，除了安置房，该项目还包括商品房、商务办公楼以及配套道路、幼儿园、养老院、公共绿地等，建成后地上建筑面积将超过42万平方米，还将有150亩公共绿地，目前这些配套设施都在建设中。

记者了解到，徐泾老集镇“城中村”改造项目不仅大幅改善了居民的居住水平，也让居民、镇集体资产的经济利益得到了保障。沈宝华、马红永等人告诉记者，他们在分房后都准备出租掉1至2套房子，每月可有7000元左右的租金收益。施国梁则告诉记者，镇属集体企业——徐泾资产公司在改造项目中代表镇集体经济组织持有10%股权，通过股权分成可以获取商品住宅出售、商业租赁收入等多种收益。“另外，镇集体资产将以成本价回购改造项目中10%的商业物业，面积为14700平方米，这有利于保障镇集体资产经营收益。”

徐泾镇相关负责人告诉记者，在虹桥国际开放枢纽建设的大背景下，老集镇“城中村”改造将整体提升徐泾老集镇的面貌，大大加快徐泾镇的城市化进程，有利于承接大虹桥核心区的溢出效应。同时，商务办公楼交付、商品房开售后将极大促进该区域产城融合进程和人口结构转型，也将带动解决徐泾老集镇以往生活配套服务设施不足的问题。“我们将以此为契机，主动承接虹桥国际开放枢纽功能，不断加快推动城市更新赋能区域发展和功能配置。”