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解决好大城市住房突出问题 加快构建新发展格局

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日前举行的中共中央政治局会议针对下半年的工作部署,强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,稳地价、稳房价、稳预期,促进房地产市场平稳健康发展。会议还提出加快发展租赁住房,落实用地、税收等支持政策。

在此次会议召开前,国务院公布了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,各个部门也陆续出台政策强化针对地产市场的调控,落实房住不炒的精神。大力发展具有保障性质的租赁住房,是解决好大城市住房突出问题的重要途径,这也是去年年底中央经济工作会议部署的2021年工作重点任务之一。

也就是说,建设保障性租赁住房主要是为了解决大城市住房突出问题,针对的很大部分是刚刚留在大城市的新市民和年轻人。近些年来,大城市房价不断上涨,年轻人留下工作和生活的压力越来越大,即使是合租,可能也要花费月收入的三分之一甚至一半,压力较大。给他们提供廉价的保障性租赁住房,可以减轻他们融入并扎根城市的压力,同时,大量地增加保障性租赁房,也可以稳定大城市的房价。因为需求的周期会被拉长,也会抑制商业住宅的租赁价格,降低租赁收益预期,增加投资性住房的持有成本。

加快扩大租赁住房的供给,也是为了避免居民杠杆率过快上涨后引发金融风险并影响消费,同时避免这种情况对构建新发展格局的影响。中国居民杠杆率从2000年不到5%增长至去年年底的62.2%,已超过德国和日本的水平,增长空间已经不大。居民杠杆率上涨主要是被购置住房所驱动。当居民因为住房抵押贷款而大幅增加杠杆率的时候,会对消费产生明显的挤压。在过去的十几年里,每一轮房价上涨周期后,消费增速都会持续放缓。

当前,中国正在构建以扩大内需为主要标志的新发展格局,如果居民杠杆率继续攀升,就算不进一步对消费造成直接挤压,也会推高商业成本,产生货币贬值效应,削弱购买力。与此同时,也可能导致部分年轻人不敢婚育,这不仅可能影响人口结构与经济结构,还会因资产价格膨胀拉大贫富差距,产生一系列复杂的社会问题。

另一方面通过各种限购政策以及其他金融调控措施“冷冻”市场,虽然可以稳定房价以及避免居民杠杆率在短期内继续高速攀升,但也会影响到房地产投资以及部分新市民的合理居住需求。地产投资的持续下降会在消费不振的条件下,对经济稳定运行产生影响。而且从一个长周期角度看,在经济结构调整与产业升级完成前,中国还是需要保持一定的投资驱动力。

因此,中国需要发展以人为核心的新型城镇化,加快农业转移人口市民化,这需要持续的保障性住房投资。第七次人口普查数据显示,当前居住在城镇的人口为90199万人,占63.89%,这仅仅体现为居住人口。事实上,大部分农民工只是暂住在城市,并没有全家移民城市并获得市民应有的社会公共保障。如果数亿农民工无法转化为市民,尤其是其中数亿人口月收入还较低,那就难以形成有效消费,也难以帮助消化国内庞大的产能。

构建新发展格局需要重视分配,增加中低收入群体的收入,尤其是要实现农民工的市民化转换。“十四五”规划要求在此时期内将“常住人口城镇化率提高到65%”。但是,即使提高他们的收入并享有均等化的城市公共服务,如果不解决住房问题,他们还是可能会因为“按揭贷款”返贫,也就难以进行消费和投资教育。因此,就像全国人大农业与农村委员会主任委员陈锡文日前所说,对于希望在城市落户的进城农民,如何为他们提供保障性住房以及解决好仍然居住在农村的老人养老问题,是最迫切的需求。

在过去的20多年,中国城市建设和基础设施巨大发展中包含了农村土地以及农民工的巨大付出。现在,为了实现可持续发展,需要城市和工业反哺,政府要为新市民、年轻人以及市民化的农民工提供保障性租赁房,需要加大财政支出为这些新市民提供公共服务,强化政府的民生服务功能,这是在分配调整中,政府需要做也必须做的工作。

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