提高项目周转 房企转战三四线城市

随着楼市调控趋紧，不少房企转战三四线城市，通过降价方式加速项目去化，提高项目周转。业内人士指出，房价上涨过快的城市可能被“重点关注”，预计更多三四线城市楼市调控会逐步展开。

　　销售面临压力

克而瑞证券公布的2021年1-7月中国房地产企业TOP100销售排行榜显示，前7月百强房企累计销售额增速继续收窄，录得销售额79537亿元，同比增长29.6%。7月百强房企全口径销售额10118亿元，同比下降7%。其中，华侨城、电建、绿地涨幅居前，恒大、阳光城、越秀跌幅居前。

8月3日晚间，中国恒大发布销售简报，7月中国恒大物业实现合约销售金额437.8亿元，合约销售面积543.5万平方米。2021年1月至7月，中国恒大物业累计实现合约销售金额4005.6亿元，合约销售面积4844.9万平方米。2020年7月，中国恒大物业共实现合约销售金额约503亿元，合约销售面积约538.7万平方米。2020年1月至7月，集团物业累计合约销售金额约3991.4亿元，累计合约销售面积约4401.9万平方米。

拿地方面，据首创证券监测，前7个月，百强房企共新增土地建筑面积35042.3万平方米，同比下降5.8%。随着部分热点城市调控升级以及房地产贷款增速放缓，需求释放节奏预计受到影响。同时，重点城市房贷利率有所上调，预计销售增速中枢将逐步下移。

　楼市调控趋紧

8月2日，浙江省金华市住房和城乡建设局发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》明确，金华市在实行住宅限售、实行公证摇号销售、加强二手住宅价格监管、加强金融监管、严格更名管理、落实主体责任等方面进行调控。《通知》指出，凡在金华市区新购买的新建商品住宅和二手住宅，在取得《不动产权证》满3年后方可上市交易。

7月29日，住房和城乡建设部约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市。

7月，金华房价上涨处于全国前列。同时，土地市场持续活跃，高溢价率地块成交频现，楼市上涨预期明显。中原地产首席分析师张大伟指出，约谈房价上涨过快城市成为房地产调控的一个重要特征。在一城一策的基础上，住建部的督导持续加强。

8月2日，广州市黄埔区住房和城乡建设局、广州开发区建设和交通局联合发布关于取消人才住房政策的通知，自2021年8月2日起执行。

此前的政策规定，经区认定的在黄埔区连续工作半年以上的各类人才，可不受户籍限制，在黄埔区范围内购买1套商品住房；在黄埔区工作，持有广州市人才绿卡或经区认定的杰出人才、优秀人才、精英人才、名校（园）长、名教师、优秀医学专家、黄埔工匠，其父母、配偶父母、成年子女均可在黄埔区范围内购买1套商品住房。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，楼市调控进入到新的模式，及时发现问题，及时解决问题，有助于进一步促进房地产市场健康发展。

　全面提高周转

在此背景下，房企持续强化节点目标和资源保障协同，全面提高项目周转。

深物业A预计2021年上半年实现归属于上市公司股东的净利润6.76亿元，同比增长218.91%。公司表示，报告期内房地产板块持续强化节点目标和资源保障协同，项目周转全面提速。预计2021年1-6月各项目合计结算收入比上年同期大幅增加，结算项目的毛利率比上年同期有所提升。

值得注意的是，热点城市调控政策频发，不少房企开始转战三四线城市，通过大幅降价的方式，加速项目去化，提高项目周转。

58安居客房产研究院分院院长张波指出，房价上涨过快是住建部约谈5个城市的直接原因。预计房地产市场降温的概率加大，下半年楼市调控不会放松，约谈所产生的威慑效力将直接作用于整个下半年。房地产调控将进入以“控房价”为锚点，强化稳定房地产秩序，保障房地产市场规范化运行，平稳健康发展。房价上涨过快的城市都有可能被“重点关注”。

张波指出，今年上半年，一二线城市出台政策的情况较多，对离婚买房、落户买房、赠与、法拍等环节存在的漏洞“打补丁”。从目前约谈的城市看，三四线城市也被覆盖，这预示着更多三四线城市的调控会逐步展开。

首创证券研报显示，当前板块估值及主流房企股价均为全年新低水平。预计行业基本面及估值的持续背离将得到改善。建议关注拥有优质土地资源的房地产企业；业绩改善、财务指标健康的公司以及运营能力、成本管控能力、融资能力具有优势的房企。