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北外滩最难旧改成功背后 最后为何100%签约?

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(原标题:北外滩最难旧改成功背后:抱团拒绝评估的里弄,最后为何100%签约?)

高翔现在回过头来想,长阳路138弄355户居民能全部签约,即便不算做“奇迹”,也算是“舒了一口气”。

高翔是虹口区一征所项目经理,年逾50的旧改老法师,基本属于遇到任何旧改问题都感觉“很正常”的那种。不过,这一次长阳路138弄居民的问题,还是引起了他足够的重视。

北外滩昆明路以南地块旧改,因为涉及居民多、房屋类型全,被誉为“最难”。而长阳路138弄,因为当初居民抱团拒绝评估,又成为其中“最难啃的一块硬骨头”。

6月28日,昆明路以南地块以98.8%的签约率正式生效;7月6日,长阳路138弄居民签约率达到100%。所有人都知道,长阳路138弄居民的反转,成为了撬动整个地块成功征收的关键。


关键症结

5月15日至17日,长阳路138弄的弄堂口、舟山居委会、昆明路以南征收基地等地,都聚集了情绪激动的居民。

这三天,原本是房屋评估公司上门评估的日子。然而,评估人员却被居民堵在弄堂口,无法进场。

症结在于对于房屋类型的认定。尽管当时关于房屋类型的认定并未出炉,但有居民私下了解到:长阳路138弄房屋类型可能被认定为“两万户”工人新村的房屋性质(建筑面积的换算系数为1.65),而不是他们心中不成套无电梯的新工房(换算系数为1.94)。很多人大失所望,坚持先确定换算系数,再进行房屋评估。

房屋类型之所以被居民们看重,在于它牵涉了居民利益。

按照目前的征收政策,公房的建筑面积=居住面积*换算系数,显然如果换算系数低的话,公房的建筑面积自然小了,居民得到的补偿款也相应减少了。

据了解,长阳路138弄的房子建造于上世纪50年代,当时入住的人多为机关干部。在当时这样的房屋样式比较好,居室外有原始设计合用的厨房和卫生间。如今的住户除了原居民的后代,还有约60%为租客。

居民们列举了以前物业出具的历史凭证,说明长阳路138弄房屋的换算系数应为1.94。很多居民更不解的是:“我们当初明明是干部搬进来的,凭什么房屋性质变成了工人新村?”

舟山居民区书记刘敏敏等居委干部做了大量的解释安抚工作,并告诉居民:“房屋类型是专业权威机构认定的,即便换算系数为1.65,只是表示其建筑类型和‘两万户’工人新村属于同一个系数,并不代表房屋就是工人新村。”然而,很多居民还是不认账。

为了避免冲突,北外滩街道果断决定,对长阳路138弄停止评估一天。


   关键人物

退休居委干部吴鹿娣和金惠珠,第一次见到北外滩旧改群众工作组组长徐仁祯对她们发那么大的火。

这一天,徐仁祯提高了声调,在办公室对她俩说:“你们自己好好想想吧,连自己家的工作都做不通,还要不要做群众工作?”

吴鹿娣和金惠珠身份特殊,既是以前的居委干部,又是旧改群众工作组成员,还是长阳路138弄的居民。这个时候,她们的一举一动显然对周边居民影响很大。

吴鹿娣有些惭愧,她是曾经的舟山居委会主任,也承诺过“要带头支持征收”。但没想到,自己的丈夫也因为“房屋类型”的问题想不通了。吴鹿娣劝他,但自己心里也多少有些“不甘”。

在权威机构出具的房屋类型认定报告最终出来之前,5月16日,北外滩街道组织一批居民代表到昆明路以南旧改基地开会,请虹房集团负责人和16户居民代表面对面谈话、沟通。这位负责人在居民一一表达心声后,做了统一回答,从专业角度说明当下的行业规范。他用最通俗的语言告诉居民:“房屋类型和人的出生一样,房屋造好是什么性质就是什么性质,不会因为后期改造而改变。”

5月18日,虹口区征收事务中心又召开了一次居民代表会议,更详细地介绍了房屋类型认定的标准和鉴定的程序。此后,又多次与居民代表沟通解释。

这时候,吴鹿娣和金惠珠已渐渐接受了这样的观点:“不管怎么说,房屋也老旧了,能轮上旧改总是一件好事。能动比不动好得多!”“万一真有政策出错了,后面还是可以更正的。”

她俩在说服了家里人之后,转而卖力地劝说起居民来。刘敏敏告诉我:“她俩在居民中威信很高,说一句话可以顶上我们说十句。”5月22日下午,长阳路138弄终于艰难地完成了最后一家的评估。


关键时刻   

5月24日,当上海市房地产科学研究院出具的房屋类型鉴定报告出炉时,绝大多数居民已平静下来。

其鉴定结论显示:根据历史资料及现场勘查,参照《上海市房屋建筑类型分类表》,经综合分析。长阳路138弄4—6号、9—17号房屋的建筑类型为职工住宅(新工房)3(3),行政确认按相关规定办理。

根据相关规定,建筑面积的换算系数为1.65。

不过,由于房屋质量相对较高等原因,普遍的房屋评估价格达到甚至超过了居民的预期。有一些居民算了笔账,如果房屋拿到市场上去卖,可远远拿不到这个价格,还是相当划算的。所以基本都顺利签约了。

7月6日,按照高翔的建议,一位当时反对比较激烈的居民和他的父亲来到征收基地办委托协议。因为房屋的承租人是父亲,委托给儿子之后,儿子就可以全权决定房屋是否签约。

也在这一天,吴鹿娣、金惠珠等群众工作组的工作人员其实已经悄悄地等候在征收基地。一见到她们,这位居民有些惊讶:“你们怎么都在?”吴鹿娣笑眯眯地说:“你父亲能办理委托协议非常好,现在房子的事情你做主了!大家基本都签约了,奖励期也快结束了,你怎么想的?”

这位居民没说话。金惠珠赶忙在一边说:“我们理解你的心情。但是我们长阳路138弄居民为自己争取过了,争取不到也心安了。否则因为这个而不签约,还住在老旧的房子,太不值得了……”

随后,大家又一起为他算起了经济账。如选择货币补偿,这位居民家18.7平方米的面积,可以拿到400多万元的补偿款,还是相当可观的。

最终,这位居民自己可能也没想到,当天他就果断签约了。至此,长阳路138弄355户居民100%全部签约。

7月16日,我随吴鹿娣来到她的家中。大大小小的打包箱几乎堆满了她的屋子。她选择了货币补偿,准备在儿子家附近买一套房子,目前过渡期租住的房子已经选好。她告诉我:“邻居们搬家的速度还真是快,我们这个楼道都搬空了,我明天也要搬了呢。”

作为老居委干部,她牵挂的好几位90多岁、行动不便的邻居,都已经在儿女和居委干部的帮助下,顺利搬家。

在长阳路138弄,我看到,这里房屋大多3—4层,相比旧里生活条件较好,但仍因为年久失修显得破败。一位已坐上搬家汽车准备离开的阿姨看到吴鹿娣,赶忙招手说:“再会啦!”这一刻,她和吴鹿娣脸上的表情很像,是一种带有不舍的开怀。

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