地创新产业地产发展模式：培育“独角兽”企业

随着房地产行业从金融红利时代逐渐转变为管理红利时代，房企纷纷寻找第二业务增长曲线，开辟新的业务赛道。

近期，金地集团表示，其已逐步完成“综合型城市服务商”和“产城融合新区发展商”的身份转变，其目前是一家以房地产开发为主营业务、相关创新业务全面发展的综合型上市公司，特别是在产业园的发展方面，金地形成了属于自己的“金地模式”。

通过产业投资培育“独角兽”企业

金地集团表示，与传统的产业投资基金不同，金地集团的产业投资并不只是为了获得简单的股权投资回报，而是希望通过产业投资，培育“独角兽”企业，形成高科技产业集群，以呼应城市产业升级的需要，最终形成“投资、孵化、产业”一体化的金地高科技产业生态圈。

金地商置威新产业研究院助理院长高晓伟表示，与传统的“开发销售”的快周转模式不同，除了投资建设以外，金地还承担产业园后续的招商运营、物业管理。目前，没有民营开发商对产业园进行长期运营，这对金地来说算一种创新，也可以叫做“金地模式”。

近期，在接受媒体采访时，高晓伟表示，“金地模式”现金流回正可能需要十年的时间，所以，REITs对于“金地模式”来说是很重要的。不过，高晓伟也对REITs持谨慎态度，他表示，目前，运营企业对REITs项目持有的比例相对较少，基本上都是持有规则要求的最低比例，在25%-30%左右，因此，这很考验人性和企业家精神。也就是说，REITs项目中，70%左右的资产已经卖给散户，企业持有30%左右，企业是否有较强的动力去做好产业园？这个问题值得商榷。

高晓伟表示，金地会继续深耕产业园资产，因为现在产业园被越来越多的资本看明白。他表示，五年前，资本只能看懂物流物业，物流物业是租给电商。而产业园的商业模式是卖厂房还是厂房出租？如果租，又租给谁？很多资本都看不懂。“这两年，资本开始认可（产业园）的通用性产品，政策也越来越开放，对产业园设定的门槛也越来越高，未来，这个（产业园）是资本越来越看好的赛道。”高晓伟对媒体说。

值得注意的是，近年来，在“三道红线”等政策的影响下，房地产企业融资难成为一个重要问题，那么，旗下的产业公司——金地威新的财务状况如何？高晓伟表示，因为金地威新是一家产业公司，成立时间才5年，属于金地体系内的创业公司，确实需要母公司的支持，目前，金地的融资成本相对较低。

另外，金地威新的产业园项目也并不全都是持有型，比如，金地在惠州和武汉都有产业园的销售型项目，销售型项目能够减轻公司的财务压力。高晓伟举例，在深圳电子信息行业中，小型企业较多，企业希望有自己的厂房，而深圳没有工业用地出售，所以在惠州建厂房进行销售是可行的。

运营面积逾400万平

值得注意的是，早在金地集团创立之初，就已经涉及产业园项目。20世纪80年代，金地集团的前身深圳市上步区工业村建设服务公司的主要任务就是开发位于深圳福田的沙嘴工业区。2012年，金地集团再次进军产业园，旗下金地商置（00535.HK）获得了深圳威新软件科技园项目，并在后续收购了上海启客威新，运营管理上海8号桥产业园项目。

2016年6月，金地商置正式成立了专注于产业园开发运营的综合平台金地威新产业公司（下称“金地威新”）。据悉，金地威新目前主要有产业投资发展、轻资产管理、产业综合研究、产业园区开发运营四大类业务。

《华夏时报》记者了解到，在产业投资发展板块，金地威新聚焦生命科学和人工智能两个领域。

在生物医药领域，目前，金地已经投资了Mission Bio（美国）单细胞测序项目、Angarus免疫癌症药开发、Cardea Bio生物传感器设备制造、凯思凯迪、康朴生物、亲合力、贝海生物等项目，涉及生物医药、检验检测、医疗器械等不同细分领域。在芯片、半导体、机器人、建筑科技等先进制造关键技术领域，金地则投资了包括睿思芯科、英诺赛科、达闼科技、Katerra等在内的多家行业一流企业。

据悉，为了更好的培育投资企业的成长，金地集团采取的是“空间运营+孵化+加速”的模式，在北京、深圳、上海、南京、美国硅谷等地布局了智汇港湾（BetaBay）人工智能孵化器、金地威新软件科技园人工智能孵化器（深圳南山）等多个产业孵化器，为被投企业提供高品质的项目落地空间、资源体系和全周期的企业服务体系，辅助其快速成长。“孵化一家公司或者一个产业的能力，是做产业地产的终极力。”金地集团董事长凌克在阐述金地的产业投资布局思路时曾表示。

2020年初，金地集团联手达闼科技，在上海闵行区落地占地面积达1000亩的人工智能产业园项目，项目首期总投资达35.6亿元。金地集团表示，这是全国首个民营企业开发的人工智能产业园，也是金地集团首次成功实践“产业投资-联合获取项目-定制园区”的主题园区。“我们区别与其他的地产商，除了做通用型的产业园，金地威新还做主题产业园。”高晓伟表示。

数据显示，截至2021年5月，金地集团在全球近20余个产业核心城市实现了布局，开发运营产业类项目达33个,运营面积逾400万㎡，布局区域覆盖中国长三角、珠三角、环渤海以及美国纽约、波士顿、旧金山、洛杉矶、圣何塞、圣地亚哥等地，产业园区吸引了众多世界500强及目标产业领域的领先企业入驻。

《华夏时报》记者注意到，在近期观点地产发布的“6月产业地产运营发展指数”中，金地集团旗下的金地威新排名为14。