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流拍4次后终成交 中植系16.45亿接手贾跃亭旗下世茂工三

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此前曾经历4次流拍的世茂工三终于被成功竞拍。7月29日,北京产权交易所官网显示,贾跃亭旗下资产世茂工三已成功拍卖,中植系旗下北京卓睿物业管理有限公司以最高应价胜出,成交价格为16.45亿元。

据悉,中植系近年来在北京已经接手了包括中弘大厦和北京工体公寓等多处物业。在业内人士看来,中植系接手后,预计接下来会将世茂工三改为写字楼做运营,或是以商业零售类业态为主。

中植系旗下北京卓睿物业管理有限公司以16.45亿元竞得世茂工三。

接手中弘大厦后,中植系再度出手竞得世茂工三

7月29日,北京产权交易所司法拍卖平台显示,当天上午10时,北京卓睿物业管理有限公司通过竞买号C7UZX在“北京市朝阳区工体北路13号院3号楼1-4层及5幢不动产(即世茂工三)”项目公开竞价中,以最高应价胜出,成交价格约为16.45亿元。

天眼查显示,北京卓睿物业管理有限公司成立于2020年5月11日,注册资本为1000万元,经营范围包括物业管理、出租办公用房、企业管理、企业管理咨询等,该公司由北京中植资源物业管理有限公司100%持股。而北京中植资源物业管理有限公司为中海晟融(北京)资本管理集团有限公司全资子公司。中海晟融(北京)资本管理集团有限公司则由中海晟丰(北京)资本管理有限公司持股99.9333%,由解直锟持股0.0667%。其中,中海晟丰(北京)资本管理有限公司由解直锟持股100%。

值得一提的是,中植系近年来在北京已经接手了包括中弘大厦和北京工体公寓等多处物业。业内有人士称,其旧改经验较为丰富。

竞拍公告显示,该项目本次拍卖评估价格约为29.29亿元,起拍价格约为16.4亿元,保证金1亿元,增价幅度500万元。根据公告,标的物为北京财富时代置业有限公司名下位于北京市朝阳区工人体育场北路13号院3号楼1层0101、2层0201、3层0301、4层0401及5幢-1层-0101不动产,以及北京百鼎新世纪商业管理有限公司名下位于北京市朝阳区工人体育场北路13号院5幢不动产(-1至-4地下车位737个、地下库房49套)。

5次拍卖,起拍价已降低约6.6亿

公开资料显示,世茂工三是世茂集团打造的综合体,项目紧邻使馆区、朝外商务区、燕莎商圈和CBD等区域,总占地面积近4万平方米,包括商业、产权式酒店、智能写字楼等业态。其中,产权式酒店504套,写字楼部分建筑面积约为3.2万平方米,商业面积约为6.6万平方米。

新京报记者查询此前世茂集团发布的公告了解到,2016年5月16日,乐视以29.72亿元的价格收购了世茂工三。公告称,世茂股份向乐视控股转让下属世茂新体验公司持有的北京财富时代置业有限公司及世茂商管公司持有的北京百鼎新世纪公司100%股权,交易价款合计29.72亿元。其时,乐视控股的法人代表为贾跃亭。

据悉,2016年9月,乐视团队开始全面接管世茂工三。根据最初的规划,世茂工三将被打造成拥有乐视生态世界、产品展示等功能体的项目。然而,在乐视控股接手世茂工三的两个月后,一场由拖欠供应商款项引发的乐视危机悄然而至。其时,乐视并没有对世茂工三在业态上做大幅调整,也未能将其变成乐视产品的展示平台。

当初,乐视控股以近30亿元的价格接盘世茂工三,并不被业内专家看好。全联商业地产研究会会长王永平在接受新京报记者采访时曾表示,价位较高,乐视存在“无知者无畏”的意味。王永平当时表示,乐视并非专业做商业地产,之所以买入,可能当初并非想做商业,有其自己的价值判断;或是看重太古里周边年轻客群,用于新产品展示。但从商业经营角度分析,这一价位并未按商业的计算方法考量,没有竞争对手,也不会有人竞价。

据此前消息显示,2019年1月,世茂工三首次进行拍卖,起拍价格23.02亿元。2019年4月,该项目第二次进行拍卖,起拍价格21.87亿元。2019年8月,世茂工三项目第三次遭遇流拍,当时起拍价为21.87亿元,与第二次拍卖时持平。今年4月,世茂工三第4次拍卖,评估价约为29.29亿元,起拍价约20.5亿元,最终流拍。今年7月,世茂工三第5次拍卖的挂牌价格约16.4亿元,较首次时低了约6.6亿,与第4次拍卖相比缩水了约20%。

在此次成交前,世茂工三历经4次流拍。图为世茂工三。

中植系“抄底”,未来改造为商业零售还是写字楼?

在业内人士看来,司法拍卖是公平、公正、公开的交易程序,市场投资者都能参与竞价,所以最后的成交价格,必然反映的是买卖方折衷意愿和公允水平。

“这个价太便宜了,现在自己建这么一个楼,这个价格都建不起来。”中城委秘书长、优铺网董事长陈云峰告诉新京报记者,北京由于商办仍然处于严厉限购阶段,大宗固定资产交易仍十分困难,但也是抄底的好时机,因此,16亿的价格可以说是中植系抄了一个底。

值得一提的是,世茂工三所在的三里屯区域,可谓黄金商圈,周边消费力较强,项目与三里屯太古里很近。除此之外,现在工体也在改造中,在陈云峰看来,未来这一片区将形成一个三里屯、工体高端娱乐消费圈,基于此,“这一价格是物有所值”。

“世茂工三项目成功竞拍,也体现了中植系的资金实力,拿到了一个升值潜力较高的项目,把该项目打造成优质资产有很大希望,但还需要花一些改造费用。”陈云峰如是说。

而在伟城顾问公司CEO徐伟成看来,在经历4次流拍后,世茂工三此次竞拍成功,从持有商业经营性资产的角度来看,其总体价格已相对廉宜,投资回报也相对较高。此外,用物业管理公司持有,可以直接进行商业物业的资产管理、商业招商运营,推测该公司有可能未来再买入其他类似物业资产后进行上市。

贝壳研究院商业地产分析师郑中也表示,世茂工三项目第五次竞拍之所以能成交,最大的原因在于最终成交价格16.45亿元较低,和评估价29.29亿元相比大幅下降,也远低于2016年世茂转让给乐视的价格。

关于接下来业态调整方面,在陈云峰看来,预计接下来中植系会将其改为写字楼做运营,原因是北京写字楼租金还较为稳定,租金水平达到8元-9元/平方米/天没有太大问题。

不过,在郑中看来,世茂工三位于太古里西区的西侧,地理位置较为优越,若规划得当,可以承接部分太古里项目的外溢需求,预计接下来业态方面,或以商业零售类业态为主。

“中植系也可能在此打造大工体生活商业区或大三里屯消费娱乐区的概念。”徐伟成表示,“经过过去10年电商对传统购物中心的业态冲击,加上疫情后时代,人们对于零售娱乐和餐饮的消费模式的本质性变化,估计世茂工三项目对于零售商业主题的调整,需要有较大的创新性策划。新业态方面,可能需要更前沿、更未来、更贴地,需要走中低端路线。”

此外,徐伟成还认为,世茂工三项目商业零售的原先部分,未来改造为办公物业的可能性不大。主要原因在于,北京写字楼项目最近一年多来空置率整体有上升趋势。加上近年北京开始有不少的老厂房和产业园改造成办公空间,中档的本地写字楼办公面积供应已经不少,也错过了五六年前的写字楼大量需求的时机。此外,从交通上来看,该项目区位的可达性不太高,虽然有地铁,但如果客户来参观和开会,感觉便利性还是会略微差一些。

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