连续两日暴跌后强势反弹 港股物业板块缘何上演“过山车”

连续三天，港股物业股出现过山车一般的急跌急涨走势。

7月26日-27日，港股物业板块连续两日暴跌，2个交易日内，旭辉永升服务股价跌超35%。不过今日（7月28日）开盘后，港股物业板块表现强势，午后持续走高。截至收盘，涨幅前十的物业股均超过10%。

“物业股在港股上市比较多，受国外资本市场影响较大，容易出现波动。同时，在近期政策管控之下对物业行业有一定打击。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者分析认为，今日物业股反弹也说明物业股中长期被投资者看好，“物业行业在后续经营中要规范，注意风险”。

超四成物业股跌破发行价

7月26日，港股物业股开盘集体重挫，多只物业股跌幅超10%。截至当日收盘，跌幅前十位的分别是世茂服务跌19.55%、金科服务跌幅18.15%、旭辉永升服务跌17.47%、碧桂园服务跌16.60%、合景悠活跌幅15.66%、中海物业跌幅14.44%、华润万象生活跌14.07%、融创服务跌13.87%、新城悦服务跌13.53%、新希望服务跌幅12.00%。

7月27日开盘后，物业股延续了前一日跌势，截至收盘，有7家物业股微涨，37只物业股出现不同程度下跌，旭辉永升服务跌幅最大，超18%。

另据Winds数据，截至今日午间收盘的近5个交易日内，51家上市物企中除中奥到家、和泓服务、烨星集团、浦江集团有所上涨外，其余物业股均出现不同程度下跌，旭辉永升服务、世茂服务、雅生活服务、越秀服务等10家企业的下跌幅度均超过20%。

数据来源：Wind (截至2021年7月28日收盘)

值得注意的是，截至7月27日收盘，已有包括世茂服务、金科服务、新希望服务、越秀服务、恒大物业、合景悠活、远洋服务、时代邻里、建业新生活、荣万家等23只股票跌破发行价，占比超44%。

不过今日开盘后，港股物业板块表现强势，新城悦服务涨近11%，碧桂园服务涨7.2%，世茂服务、金科服务涨6.5%，雅生活服务涨3%，恒大物业涨2.7%；午后持续走高，旭辉永升服务涨超18%，碧桂园服务涨13%，世茂服务、中海物业、金科服务涨超9%，融创服务涨超8%。截至收盘，涨幅前十的物业股均超过10%，其中新希望服务涨幅最高，达25.59%；旭辉永升服务、新城悦服务和碧桂园服务的涨幅均超过18%。

与此同时，今日仍有少数几只物业股出现小幅下跌，如彩生活跌幅0.75%、和泓服务跌幅0.45%、蓝光嘉宝服务跌幅0.18%。

对此，汇生国际融资有限公司CEO黄立冲表示，恒指连续两日下跌超过1000点，在大盘带动下，类似于物业股这样大部分为小股的股票，其下跌幅度或将更多。

此外，7月23日，住房和城乡建设部等八部门联合印发关于持续整治规范房地产市场秩序的通知。通知要求，要力争用3年左右时间重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等四方面的问题，对物业服务的规范，被市场人士认为是连续两日物业股暴跌的原因之一。

具体来看，针对物业方面将重点整治，包括未按照物业服务合同约定内容和标准提供服务；未按规定公示物业服务收费项目标准、业主共有部分的经营与收益情况、维修资金使用情况等相关信息；超出合同约定或公示收费项目标准收取费用；擅自利用业主共有部分开展经营活动，侵占、挪用业主共有部分经营收益；物业服务合同依法解除或者终止后，无正当理由拒不退出物业服务项目。

中指物业事业部副总经理牛晓娟分析指出，随着政府对物业管理行业的重视不断提升，相关利好政策、加强监管措施陆续出台，将保障物业管理行业有序、稳定、健康发展。结合市场实际情况来看，目前多数企业在合同履约、信息透明等方面越发完善，头部企业尝试利用区块链等现代支付技术使物业服务收支透明化。随着监管措施的落地执行，物业服务企业的产品力、服务力将不断提升，从而带动整个行业高质量发展。

数据来源：Wind 

物业股估值尚有调整空间

不过值得注意的是，今年上半年以来物业股表现依旧抢眼，不仅跑赢了地产股，更超过了大盘表现，多家物业企业也在近期发表了上半年盈利公告。

如世茂服务于7月27日发布正面盈利预告称，世茂服务预期截至2021年6月30日止六个月的未经审核股东应占溢利将录得同比大幅增加，增幅不少于120%。

而在此前，合景悠活、时代邻里均发布了正面盈利预告，其未经审核增幅分别不少于150%、80%。

在股价整体表现上，根据中指院统计，2021年上半年，物业管理行业基于业绩增长的高确定性及可预见性，行业上半年上涨30.40%，延续了2019年与2020年的强势表现。

然而，未来物业股整体走强的可能性已在逐渐减弱。

大摩最新研报指出，下调对内地物管股行业看法由原来“吸引”降至“符预期”，“因料缺乏短期催化剂，以及内房行业去杠杆化和流动性前景，继续影响市场情绪。该行估计内地物管股今年上半年纯利平均增长60%，但认为相关因素料已反映在股价之上。”

其进一步表示，内地物管股今年以来股价已累涨16%，从中长期而言对前景仍然正面，估计在2020年至2023年盈利复合增长率达44%。

在黄立冲看来，“一段时间以来，大部分的物业股发行价普遍偏高，目前整个板块的平均估值在30多倍，合理区间应该是在15-22倍，现在只是一个调整的开始，未来物业股依然有很多调整的空间。”

美银证券亦指出，随着内地物管股即将公布中期业绩，市场将持续作价值重估，但预期在众多潜在负面因素下，中期业绩将是“惊多于喜”，对于物管商是否可达成进取的增长目标存疑。